Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нежилые помещения и места общего пользования в многоквартирном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Целевое назначение нежилого объекта — это род деятельности, который можно вести на его территории. Конкретное назначение может зависеть либо от муниципальных органов власти, которые составляют документацию на помещение, либо от собственника, который сдаёт объект в аренду и прописывает условия его использования в договоре. Поэтому интересуют нас два документа: выписка из ЕГРН и договор аренды.
Как определить назначение
Чтобы получить выписку, достаточно зайти на официальный сайт Росреестра, выбрать соответствующую услугу, а потом ввести свои паспортные данные и кадастровый номер объекта. После этого останется только заплатить 300 рублей и подождать максимум три дня. Интересующая нас информация находится в графе «Виды разрешённого использования».
Как правило, муниципалитеты исходят из текущей инфраструктурной ситуации в районе. Например, если в нём слабо развита сфера продуктового ритейла, новые помещения разрешат использовать для обустройства магазинов и супермаркетов. Тогда в графе указывается: «Для торговли продуктами питания». И, конечно, немаловажную роль играют технические характеристики самого объекта: площадь, объём электрических мощностей и наличие подведённых коммуникаций.
Если там написано обобщённое «нежилое» — значит, назначение определяется владельцем недвижимости в соответствии с параметрами помещения и собственными пожеланиями. Обычно оно указывается в самом начале договора.
Что это такое и зачем нужно?
Конкретного определения нежилого объекта нет, но зато есть ряд признаков, позволяющих классифицировать объект как нежилой.
Нежилые помещения – недвижимое имущество, но не обязательно представляющие собой отдельные здания, а обособленные, четко очерченные границами части зданий.
Нежилые объекты не могут быть использованы для жилья.
При классификации, функциональным назначением помещений нежилого типа является использование для различных целей, некоторые из них подлежат эксплуатации только со специальными видами отделки, и совершенно неприемлемы для других целей.
Нежилой дом может иметь назначение предприятия общественного питания, как кафе, ресторан, бар. Однако, должна быть в наличии помещения, использующиеся для приготовления пищи, хранения и нарезки продуктов, должны соответствовать санитарно-гигиеническим нормам – быть облицованными глазурованной керамической плиткой, иметь специальное покрытие полов и пр.
Несколько иные требования к помещениям мед. учреждений, и совершенно другие – когда в нежилой недвижимости расположится спортзал, фитнес-центр, детсад, офис, аптека и пр., причем не только по сан. требованиям, но и по пожарной безопасности.
Знать точно и иметь возможность удостовериться, проверив документы, в которых конкретно указан вид нежилого помещения и его назначение, очень важно при:
- продаже;
- приобретении;
- аренде и пр.
Покупатель или наниматель ищут нежилое помещение под конкретную цель, что позволит сэкономить, приобретя или взяв внаем именно искомую площадь, с подходящим целевым назначением и требуемой отделкой.
Ответы юриста на частные вопросы
Что такое учрежденческое помещение?
Учрежденческое помещение – это второе название административного объекта. Под ним подразумевается офис или здание, которое занимает организация, учреждение или его подразделение, относящееся к аппарату управления.
Можно ли открыть доставку суши в нежилом помещении многоквартирного дома? Отдельный вход есть.
Да, но нужно отправить уведомление в Роспотребнадзор.
В нашем доме есть организация, вход один. Люди, ожидающие своей очереди в подъезде, мешают жильцам. Законно ли это?
Нет, незаконно. Согласно ст. 22 ЖК РФ, собственник должен был перевести жилое помещение в нежилое. Это возможно, если соблюдаются все требования, в том числе и по оборудованию отдельного входа. Перевод невозможен, если не получается обойтись без использования территорий, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Подайте жалобу в ТСЖ, если не отреагируют – в прокуратуру.
Какие бывают виды жилищного фонда?
Согласно ст. 19 ЖК РФ, жилищный фонд делится на несколько видов: частный, государственный, муниципальный. В зависимости от целей использования он делится на специализированный, индивидуальный, социальный, коммерческий.
Можно ли перевести квартиру на первом этаже, взятую в ипотеку, в нежилое помещение?
Теоретически это возможно, но понадобится согласие банка на изменение статуса залогового объекта, и вряд ли его дадут. Законом перевод ипотечной квартиры в нежилой фонд не запрещен.
Отличительные характеристики помещений
Чтобы лучше ориентироваться в различиях двух видов недвижимости, стоит отразить их в таблице ниже.
|
Нежилая |
Жилая |
|
Условия жильцов вовсе отсутствуют или созданы частично |
Должны соблюдаться технические, тепловые, шумовые, противопожарные нормативы и требования СанПина |
|
Полное отсутствие коммуникаций или их минимальное количество |
Обязательно проводятся коммуникации для обеспечения газо-, электро- и водоснабжения, а также вентиляция и канализация |
|
Допустимо применение для получения прибыли |
Коммерческое применение допустимо только в виде исключения, к примеру, для открытия адвокатского кабинета |
|
Нельзя регистрировать граждан |
Прописка граждан разрешена |
Целевое назначение нежилого помещения
Целевое назначение нежилого помещения — вид площади, который зафиксирован в документах и определяет возможности использования и может служить ограничением.
Изначально, когда здание строится, на планах этажей в соответствии с экспликацией указывается назначение, которое при пуске в эксплуатацию получает свое целевое предназначение, фигурирующее в документах (на основании проекта).
Как в жилом доме могут быть выделены нежилые помещения, так и в отдельных зданиях нежилого типа, эти площади в соответствии с проектной документацией могут быть наименованы:
- аптекой;
- магазином;
- офисом;
- стоматологическим кабинетом;
- библиотекой;
- развлекательным центром и т.п.
Но в каждом таком случае нежилой объект получает сразу зафиксированное в документации предназначение.
Определение понятий среди таких объектов
Статус свободного
Нежилому объекту может быть придан статус помещения свободного назначения, который позволяет эксплуатировать его в различных сферах деятельности. Такой объект можно перепрофилировать в любое удобное время при необходимости, что существенно экономит время и средства владельца. Чаще всего помещения свободного назначения предназначены для сдачи в аренду, а потому смена целевого назначения происходит гораздо чаще обычного. Их используют под офисы, парикмахерские, магазины.
Помещения свободного назначения, вопреки своему статусу, не могут использоваться для всех сфер деятельности. В некоторых ситуациях потребуются дополнительные разрешения.
Справка. Стоимость объектов свободного пользования значительно выше, чем аналогичных вариантов с указанием конкретного предназначения.
Статус жилого
Изменение целей использования помещения в здании не является поводом для переустройства самого здания. Отсюда и появилось такое понятие как нежилое помещение с назначением жилое. Следовательно, здание может быть нежилым, а расположенное в нём помещение пригодным для жилья.
Таким образом, основная задача собственника – своевременно пройти процедуру внесения корректировок, о которой и поговорим далее.
Перевод из жилого в нежилое
Чтобы осуществить перевод жилого помещения в статус нежилого объекта недвижимости, следует провести ряд обязательных процедур.
Необходимо собрать комплект документации:
- экспликацию и поэтажный план здания;
- основания для владения – выписка из Росреестра о праве собственности;
- подготовка технического плана с прохождением коммуникаций, за ними обращаются в БТИ;
- оформление разрешений на эксплуатацию от Пожарной организации и СЭС;
- согласие собственников рядом расположенных квартир, оно запрашивается на общем собрании;
- технические документы на занимаемую площадь, выписка из домой книги об отсутствии зарегистрированных в нем жильцов;
- заказ проекта на перепланировку или реконструкцию.
После готовности пакета с документами обращаются в Департамент жилищной политики местного органа самоуправления для получения разрешения на перевод.
Можно ли изменить назначение дома?
Согласно п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а их использование в других целях (например, под офис) допускается только после перевода последних в статус «нежилое» с соблюдением определённой процедуры. Однако здесь есть свои исключения.
Так, адвокат на основании п. 6, 7 ст. 21 Федерального закона № 63-ФЗ «Об Адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» может использовать для оказания своих услуг жилое помещение, которое находится в его собственности, либо в собственности членов его семьи.
Однако это единичный случай. Арбитражная практика в основном запрещает использование жилого помещения не по прямому назначению. Таким образом, законом практически полностью исключаются случаи, когда жилое здание может иметь нежилое назначение.
Жилое и нежилое помещение
К жилым помещениям законодатель относит жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату (ст. 16 ЖК РФ).
Жилое помещение — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).
Требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47.
Согласно государственной классификации РФ, все помещения делятся на следующие категории:
- 1-я: помещения для отдыха, в которых человек находится в состоянии покоя;
- 2-я: помещения для занятия учебой либо же умственным трудом;
- 3-я «а» категория: помещения, в которых наблюдается регулярное массовое скопление людей, находящихся в сидячем положении без одежды для улицы;
- 3-я «б»: аналогична категории 3 «а», только люди в нем находятся в уличной одежде;
- 3-я «в» категория: помещение с регулярным массовым скоплением людей, которые стоят без уличной одежды;
- 4-я: помещение, используемое для занятия спортом;
- 5-я категория: комната, в которой человек пребывает в полураздетом виде (раздевалка, кабинет врача, процедурный кабинет и т. д.);
- 6-я: помещение, в котором человек находится временно (гардероб, лестница, коридор, санузел, кладовая, вестибюль и т. д.).
Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:
Жильцы квартиры снизу нарушили требования п. 35 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов», согласно которому потребитель коммунальных услуг не вправе осуществлять регулирование внутриквартирного оборудования, используемого для потребления коммунальной услуги отопления, а также совершать другие действия, в результате которых в помещении в МКД будет поддерживаться температура воздуха ниже 12 °С.
Чтобы Вам сэкономить время, рекомендуем незамедлительно обратиться в управляющую компанию с письменным заявлением о проведении проверки по факту выявленного нарушения и его устранении. В самом заявлении нужно указать номер квартиры. Управляющая компания сможет быстрее разобраться в ситуации, владея информацией о собственниках квартиры и, возможно, их контактами.
Дополнительно можно обратиться в государственную Жилищную инспекцию, которая обязана пресекать подобные нарушения.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Прекращение и смена цели использования здания
Как было указанно выше, законодательством РФ предусмотрена возможность изменения изначальной цели эксплуатации жилого помещения по договору найма. Об этом гласит ст. 91.17 п. 1. При этом цель разрешенного использования может быть подвергнута подобной трансформации только в том случае, если будут соблюдены все законодательные требования. В частности, будет соблюден порядок определения вида фактического использования зданий.
Кроме того, изменение или же прекращение права разрешенного использования зданий может быть осуществлено только на основании решения со стороны управомоченного на то органа, в частности:
- органы государственной или же муниципальной власти, которые имеют законное право выступать от имени самого российского государства, субъекта РФ или же муниципалитета в качестве владельца, то есть собственника наемных домов, а также в качестве представителей иных лиц, которые обладают недвижимым имуществом специального разрешенного назначения, могут проводить подобную трансформацию;
- изменение цели разрешенного использования жилого помещения возможно на основании договора об освоении или строительстве на территории земли зданий, который был заключен с государственным органом, в полном соответствии с Градостроительным Кодексом в установленный срок;
- возможна процедура изменения разрешенного целевого назначения наемного жилья и в том случае, если с государством или муниципалитетом заключается договор об оказании финансовой поддержки с целью строительства или же эксплуатации жилья специализированного предназначения;
- на основании решения 3-х лиц о предоставлении поддержки также возможно осуществить изменение разрешенного целевого использования, но при условии, если будет соблюден срок и другие условия подобного договора;
- договором или актом, который публикуется и подписывается государственными или муниципальными органами, осуществляется изменение разрешенного вида пользования недвижимым имуществом, если для этой цели выделяется земельный участок из государственного или же муниципального фонда с целью его освоения и строительства зданий, причисляемых к специализированному жилищному фонду;
- предусматривается возможность изменения разрешенного целевого назначения наемного жилья и в ситуации, если владелец ЗУ на правах частной собственности принимает решение на возведение на этой территории квартир, которые также наделяются статусом наемных помещений.
Таким образом, прекращение и смена цели использования того или иного жилого недвижимого объекта возможны только на тех основаниях, которые прописаны в законодательстве РФ.
Изменение функционального назначения нежилого помещения: где найти порядок
Учитывая неопределенность понятия функционального назначения нежилого помещения, рассмотрим 2 ситуации:
- Требуется перевести нежилое помещение в жилое (или наоборот). Основные условия такого перевода и состав необходимой документации регламентированы на федеральном уровне (см. гл. 3 ЖК РФ).
- Требуется оформить смену вида производственной деятельности, указанной в проектной документации на нежилое помещение. Если такое помещение соответствует санитарным, пожарным и прочим требованиям (ГОСТ, СанПиН), представляемым к помещениям, в которых может производиться планируемая деятельность (например, для услуг общественного питания, медуслуг, детских садов и т. д.), то получать специальные разрешения именно о ведении такой деятельности в нежилом помещении не нужно (рекомендуем к прочтению нашу статью по этой теме Получаем санитарно-эпидемиологическое заключение). В некоторых случаях может потребоваться перепланировка, которую нужно оформлять в соответствии с законом.
ВАЖНО! В отношении нежилого фонда, находящегося в государственной или муниципальной собственности в конкретном регионе, могут быть установлены дополнительные ограничения.
Так, суд признал административным правонарушением использование нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности г. Москве, не по целевому назначению, указанному в договоре аренды (см. решение АС г. Москвы от 16.05.2016 по делу № А40-31532/2016-122-268).
Понятие наемных жилых помещений. Учет наемного жилья
Что собой представляет наемный дом? Ответить на данный вопрос поможет ст. 91.16 ЖК РФ, в которой дано не только само определение дефиниции, но и основополагающие характеристики подобного жилого помещения. Таким образом, наемный дом — это жилые помещения, которые причисляются к категории специализированного жилого фонда, при этом правом собственности владеет лишь одно лицо (государство или муниципалитет), которое имеет возможность предоставлять недвижимость в точном соответствии с законодательным порядком нуждающимся гражданам на основании договора найма.
Из представленного выше определения можно вывести следующие основные характеристики подобного имущества:
- предоставление жилья происходит только на основе разрешенного законодателем договора социального найма;
- эксплуатация субъектами правоотношений жилого дома не может происходить по иным договорам, кроме найма;
- при наступлении определенных обстоятельств на права собственности могут быть наложены ограничения и обременения, но при этом не на конкретную жилплощадь, а на территорию всего наемного дома и пр.
Таким образом, к категории наемных домов относятся только конкретные объекты недвижимости, которые отвечают всем законным требованиям, закрепленным в ЖК РФ. Следует отметить, что все жилые помещения, причисляемые к категории наемных домов, подлежат обязательной процедуре государственного учета. Данное требование прописано в ст. 91.18 ЖК РФ. Это позволяет использовать государственное или же муниципальное недвижимое имущество в точном соответствии с их целевым назначением, зафиксированным жилищным законодательством РФ.
Учет подобных строений ведется органами, которые обладают подобной компетенцией, на федеральном, региональном или же местном уровне в соответствии с тем, к какому виду собственности причисляется жилой объект. При этом порядок ведения государственного учета закрепляется НПА, которые принимаются на уровне субъектов РФ.