Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Штраф за незаконную перепланировку квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
О перепланировке помещения власти могут узнавать не сразу. Зачастую помещение может годами стоять уже переделанным и никто этого не заметит, по крайней мере до тех пор пока не пожалуются заинтересованные лица или это не обнаружится при какой-либо проверке. Если о самовольной перепланировке еще не стало известно, то узаконить ее можно том же порядке как она была бы согласована.
Можно ли узаконить перепланировку
На первом этапе нужно;
- Заказать технический паспорт в БТИ;
- Заказать проект перепланировки в проектном бюро или у застройщика;
- Получить техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
- Оформить согласие собственников смежных помещений;
- Подготовить нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект.
Второй этап предполагает согласование с различными ведомствами:
- Отделом архитектуры города;
- Горгазом;
- Роспотребнадзором, если дом расположен на первом этаже жилой многоэтажки;
- Отделом защиты наследия если строение относится к объектам культурного наследия;
Если Вы хотите узаконить незаконную перепланировку, то есть ремонт, выполненный с нарушениями закона, то сделать это не удастся и для этого лучше никуда не обращаться совсем, дабы лишний раз её не «светить». Разве что, как мы уже говорили, можете позвонить нам и, возможно, что-то удастся придумать с её согласованием.
Если Вы хотите легализовать самовольную перепланировку, то есть ремонт, выполненный без нарушений всех законов, то обращаться необходимо в Жилищную инспекцию, если недвижимость расположена в Москве, или в орган местного самоуправления (Администрацию)- если в Московской области. Однако, настоятельно рекомендуем Вам перед этим хотя бы просто проконсультироваться по своей осуществленной перепланировке у специалистов, чтобы не «засветить» её возможные несоответствия строительным и законодательным нормам.
Если же Вы хотите узнать куда сообщить о незаконной перепланировке соседей, то об этом мы расскажем ниже.
Как назначают штраф за самовольные действия по перепланировке
Ответственность за самовольную перепланировку нежилого помещения назначается по общей схеме:
- В ходе планового осмотра или внеплановой проверки по заявлению должностное лицо контролирующего органа выявляет несоответствия между техническим паспортом помещения и реальной планировкой. В результате проверки составляется акт.
- При наличии нарушений составляется постановление о назначении административного наказания, в котором указывается его размер.
- Дополнительно к протоколу составляется предписание об устранении выявленных нарушений. В зависимости от характера попросят либо согласовать изменения, либо привести помещение в первоначальный вид.
Постановление о наказании может быть обжаловано в течение 10 дней с момента его получения виновным лицом у вышестоящего чиновника или в районном (городском) суде.
Право проводить проверки и назначать наказания, связанные с несоблюдением требований к перепланировке, имеют следующие ведомства:
- жилищная инспекция региона или населенного пункта — в отношении помещений, расположенных в многоквартирных домах;
- администрация муниципального образования или региона — в отношении других нежилых помещений, в особенности расположенных в государственном или муниципальном фонде;
- управление МЧС России по региону — в отношении соблюдения противопожарного законодательства;
- Роспотребнадзор (СЭС) — в отношении санитарно-эпидемиологических нормативов.
Есть ли разница в процедуре узаконивания в многоквартирном доме или другом здании?
При проведении перепланировки стоит учитывать факт, в каком здании находится недвижимость, от этого зависит процедура проведения узаконивания.
Если помещение находится в нежилом здании, то для получения разрешения требуется собрать основной пакет документов и доказать, что новая планировка не повлечет нарушений санитарных норм, не создаст риски возгорания здания, переустройство не создаст риски для людей, которые посещают данное помещение. Заключения могут дать только эксперты, поэтому требуется стороннее привлечения специалистов по данным вопросам.
Сложнее получить разрешение, если организация находится в жилом доме. Если перепланировка проводятся в многоквартирном доме, то прежде всего требуется согласовать все изменения с жильцами и получить их письменное согласия, с которыми в дальнейшем следует обращаться в органы для согласования проекта.
Перед началом проведения переустройства следует выяснить, относится ли дом к объектам нежилого фонда и возможно ли производить изменения, которые не повлекут последствий. Для этого приглашают специалистов, которые анализируют состояние электропроводки, расположение несущих стен и систему водоснабжения. В случаях, если недвижимость старого типа, то скорее всего в перепланировке будет отказано.
Нередко собственник или арендатор собственности проводит переустройство объекта без предварительного согласования работ с властями. В случае самовольного переоборудования недвижимости скорее всего придется уплатить штраф, но оформить документацию все равно необходимо.
Узаконить проведенные работы можно будет только при условии, что не было произведено действий, запрещенных законодательством. Если внесение переделок в техническую документацию проводится постфактум, то все равно придется заказывать предварительный проект.
В некоторых случаях разрешается узаконить изменение недвижимого объекта по эскизу. Это возможно только в случае, если переустройство незначительно, не связано со сносом стен, закладкой проемов или кардинальным переносом коммуникаций, не затрагивают права пользования других собственников или арендаторов.
Штраф за незаконную перепланировку
Чтобы не попасть под запретительные и штрафные действия со стороны государства, получить разрешение на перепланировку нужно заблаговременно. Проведение разрешительной процедуры вслед за капитальным ремонтом — лотерея, которую нарушители чаще проигрывают. Уменьшить судебные и др. издержки удастся, если результаты ремонтных работ вовремя узаконивать.
Для узаконения надлежит:
- Собрать пакет необходимых документов;
- Написать заявление;
- Оплатить предусмотренную государственную пошлину;
- Подать бумаги в жилищную комиссию;
- Если процедура проведена и удалось получить разрешение, обратиться в БТИ по поводу изготовления актуального техпаспорта.
Не все изменения в структуре жилой площади попадают под запрещенные виды перепланировки. К ним относится следующее:
- Работы, вследствие которых ухудшились условия эксплуатации дома и проживания людей.
- Преобразование жилой недвижимости в нежилую.
- Изменения, в результате которых была нарушена прочность и устойчивость главных конструкций дома.
- Удаление или укорочение вентиляционных каналов.
- Изменения, влекущие за собой повышение нагрузки на несущие конструкции.
- Перемещение отопительного оборудования на территорию балконов или лоджий.
- Установка балкона или лоджии.
Это основные виды работ, которые должны согласовываться с жилищными органами.
Без разрешения собственники имеют право переставлять бытовые приборы, делать ремонт, но только, чтобы это не затрагивало инженерные конструкции. К примеру, можно проводить косметический ремонт, заменять устаревшую сантехнику, переустанавливать оконные системы, двери.
Государственные органы не будут ходить по квартирам и проверять факт неправомерной перепланировки. Это выявляется совершенно другими методами. К ним относится следующее:
- Сообщение соседей. Бывает, что жильцы, проживающие рядом, просто так заявляют о проведении ремонта для выявления нарушителя, а бывает, что перепланировка жилого помещения затрагивает их интересы.
- Заявление учреждений, в компетенцию которых входит контроль за безопасностью проживания в многоквартирных домах. Они должны сообщать, если обнаруживаются обстоятельства, нарушающие порядок.
- Иные источники. Это могут быть анонимные обращения, сообщения участкового.
При получении информации о законности проведения перепланировки квартиры инспектор обязан провести проверку, посетив жилье лично. Если будет выявлено, что капитальные изменения были сделаны без разрешения, сотрудник госоргана выписывает штраф прямо на месте. Также он выдает предписание, которое обязывает собственника согласовать проведенные работы.
Признание планировки незаконной осуществляется сразу же после проверки жилой площади сотрудником Жилищной инспекции, на основании чего и выносится решение о назначении штрафа.
Ответственность за незаконную перепланировку в 2021 году
Административный штраф – меньшее, что может ожидать владельца квартиры за незаконную перепланировку. Более серьезным последствием станет вынесение предписания об устранении изменений в конфигурации квартиры.
Если говорить простыми словами, то это означает, что собственник жилплощади обязан вернуть все в первоначальный вид. Это делается за свой счет в ограниченное время.
Когда собственник игнорирует предписание, Жилищная инспекция обращается в судебные органы. По решению суда может произойти следующее:
- Конфискация квартиры у собственника.
- Продажа недвижимости на торгах.
- Изъятие суммы от реализации на судебные расходы и оплату работ по возврату жилья в изначальную конфигурацию в соответствии с технической документацией.
Если после этого какие-то средства останутся, они вернутся к бывшему собственнику недвижимости. Эта сумма будет значительно меньше той, которая полагалась бы владельцу в соответствии с рыночной стоимостью жилья.
Согласно действующему законодательству, несанкционированная перепланировка является административным правонарушением, ответственность за которое предусмотрена Жилищным кодексом РФ. Размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры в 2021 году назначается в индивидуальном порядке:
- для физических лиц-владельцев квартир – 2000-2500 рублей;
- для физических лиц-владельцев частных домов – 1000-1500 рублей;
По закону уровень ответственности юридических лиц значительно выше, чем физических. Для организаций размер штрафных санкций установлен в следующих пределах:
- для владельцев квартир в многоэтажных домах – до 100 тыс. рублей;
- для владельцев нежилых объектов – 300-350 тыс. рублей.
Если нарушение зафиксировано впервые, владельцу присуждается минимальный штраф в пределах установленной суммы. Если в результате изменения конфигурации жилого или нежилого помещения не было создано опасности для жизни и здоровья людей, то на первый раз собственник может отделаться только предупреждением.
Вместе со штрафом за незаконную перепланировку Мосжилинспекция выдает предписание, которое обязывает собственника вернуть объекту недвижимости изначальный вид до ремонта или узаконить перепланировку в отведенный срок. В случае неисполнения начисляется повторный штраф, размер которого будет значительно выше. Если владелец продолжает игнорировать требования органов госконтроля, они имеют право обратиться в суд, по решению которого человека могут лишить собственности, которая впоследствии будет продана на торгах.
Кроме этого, с недвижимостью, в которой произведена самовольная перепланировка, невозможно провести никакие юридические операции, включая продажу, передачу в наследство или сдачу недвижимого имущества в аренду.
Незаконная перепланировка нежилых помещений
В Москве и Подмосковье ремонтные работы в нежилых помещениях проводятся на постоянной основе. Проведение работ по перепланировке и/или переустройству требует предварительного согласования, но не всегда разрешение на эти работы собственник/арендатор получает до их начала, осуществляя незаконную перепланировку нежилого помещения.
В данной статье рассказывается об особенностях узаконивания перепланировки нежилых помещений и ответственности за незаконную перепланировку.
Точного определения нежилого помещения в законодательстве нет, но по существующей юридической практике, к нежилым относят помещения, не предназначенные для постоянного проживания и не являющиеся общедомовой собственностью (подвалом, чердаком, лестничной клеткой), а также аварийные помещения.
Перепланировка и переустройство нежилых помещений относятся к тем видам работ, которые требуют согласования, потому что вносят изменения в первоначальный план, имеющийся в документах БТИ (техническом паспорте или поэтажном плане с экспликацией).
Несмотря на необходимость согласования таких работ, не все собственники/арендаторы нежилых помещений выполняют ремонт после предварительного получения разрешения.
Перепланировка помещений в Москве в объектах ДГИ и Росимущества
В Москве и Санкт-Петербурге много коммерческой недвижимости принадлежит городу или находится в собственности Российской Федерации. Все они передаются правообладателям в аренду, в оперативное управление или хозяйственное ведение. Аренда может быть долгосрочной или на короткий срок. В договорах аренды могут быть предусмотрены различные границы по использованию таких объектов, включая их изменение в связи с перепланировкой – по согласованию с собственником. Также и при оперативном управлении и хоз ведении правообладатели вправе незначительно изменять объекты недвижимости. Если такие изменения правообладателем были произведены несанкционировано – без получения согласия ДГИ или Росимущества. Перепланировка помещений в Москве, в объектах принадлежащих городу, должна производится с согласия ДГИ. Этот орган разрешает изменять объект и участвует в согласовании.
Какие последствия для правообладателя повлечет несогласованная перепланировка в объектах ДГИ, Росимущества, иных уполномоченных органов (в зависимости от региона они могут иметь различные наименования и статус)? Во-первых, город и государство регулярно проверяет порядок эксплуатации своих объектов, их использование по целевому назначению. В случае выявления перепланировок или переустройств правообладателя обяжут их согласовать или привести в прежнее состояние. Если же на объекте проводились реконструктивные работы – согласовать уже по факту устройства задача крайне сложная и затратная. При проверке объекта сотрудник ДГИ проверяет, какая перепланировка на нем производилась, что она затрагивала.
Проект является обязательным документом для проведения и согласования перепланировки.
Вопрос усложняется тем, что в связи с принятием в Москве Постановления №106-ПП помимо согласовательных процедур в Росреестре, контролирующий орган обязывает правообладателей устранить “красные линии” на поэтажных планах и техпаспорте МосгорБТИ. Это выливается в дополнительные временные и финансовые затраты – услуги МосгорБТИ платные и зависят от площади объекта недвижимости. А сроки выполнения работ от 45 дней до нескольких месяцев. Перепланировка нежилого помещения в Москве если оно находится в ведомстве у ДГИ, проходит такую процедуру практически всегда обязательно. БТИ проводит процедуру инвентаризации для подготовки нового технического паспорта и планов помещения. БТИ – организация, подчиняющаяся Правительству Москвы и действует в интересах города. Для частных компаний обращаться в БТИ для согласования перепланировки помещения в Москве или узаконивания перепланировки здания не требуется. В Московской области БТИ и Ростехинвентаризация не имеют специальных полномочий в этой сфере.
Также арендаторам и иным правообладателям объектов ДГИ, Росимущества и пр. следует учитывать что обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений в сведения об объекте недвижимости вправе только собственник этого объекта или лицо по нотариальной доверенности от него. если в нашу компанию обращается к примеру, НИИ или РАН г. Москвы, которые владеют объектом на праве оперативного управления от Департамента городского имущества г. Москвы, нотариально удостоверенная доверенность на представление интересов в Росреестре и иных органах потребуется от ДГИ г. Москвы. Так Росреестр проверяет, разрешает ДГИ перепланировку или он не имеет о ней информации.
Совет эксперта. Объекты, принадлежащие ДГИ, Росимуществу и переданные правообладателям в пользование, проверяются этими организациями – их использование и изменение регламентируется нормативными и подзаконными актами органов власти. Компания “Смарт Вэй” проводит согласование перепланировок нежилых помещений в таких помещениях, зданиях с учетом их специфики. Мы выполняем работы как по государственным контрактам, так и в частном порядке.
По проекту будет видно, какие изменения в квартире принесет перепланировка.
Кто может проводить обследование перепланировок
Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.
МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:
- специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
- специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
- специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.
Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.
Узаконивание перепланировки – алгоритм действия для согласования переустройства
Процедура согласования переустройства (согласование перепланировки) нежилого помещения в 2022 году будет состоять из следующих действий:
- выбор проектной организации, обладающей допуском профильной СРО на оформление проекта переустройства;
- оформление договора на изготовление проектной документации;
- выполнение работ по подготовке проекта переустройства;
- согласование проекта и получение разрешения на выполнение работ;
- проведение работ на объекте в точном соответствии с проектной документацией;
- согласование результата перепланировки и получение акта приемочной комиссии;
- обращение с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в ЕГРН.
В случае, если до проведения работ согласование не было получено, существует возможность узаконить переустройство. Для этого изготовленный проект должен подтверждать соответствие выполненных работ градостроительным требованиям, нормативам и правилам. Проект на нежилое здание включает определенное количество разделов – в зависимости от выполняемых строительных работ. При этом в случае необходимости требуется соблюдение уведомительного порядка – некоторые организации нужно уведомить о произведенных изменениях объекта. Помещение или здание в перепланированном состоянии может быть только при условии внесения сведений о перепланировки в ЕГРН – так вы можете рассчитывать на законное сохранение объекта в перепланированном виде.
Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения, надо ли изготавливать проект и техзаключение, что дает соблюдение установленного порядка? Если речь идет о многоквартирном доме (трех- или двухквартирных) – обязательно. За соблюдением собственниками объектов требований Жилищного кодекса следит Жилищная инспекция. Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме предусмотрена законом. 26 ЖК РФ установлены основания для переустройства помещения в МКД. При проведении перепланировки и переустройства следует соблюдать эти правила, особенно что касается санитарно-эпидемиологических требований Роспотребнадзора, норм вентиляции помещений, учет конструктива пола и перекрытий.
При отказе уполномоченного органа узаконить переустройство, такое согласование возможно путем обращения в судебные инстанции. Какой суд выбрать, куда направить иск подскажут юристы компании “Смарт Вэй”. Стоимость перепланировки нежилых помещений через суд будет определена индивидуально. Для судебного узаконивания перепланировки помощь окажут наши юристы.
Законодательные требования, ответственность
Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:
• нормативно-правовые требования;
• строительные нормы и правила;
• санитарно-гигиенические нормы.
Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.
При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.
Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения
Пункт 2 статьи 29 ЖК России определяет, что владельца помещения ждет ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения в виде штрафа. Для физических и юридических лиц сумма отличается, например, если физлицу в Москве может быть назначен максимальный штраф до 2,5 тыс. рублей, то юр. лицу грозит максимальный штраф в размере 1 млн. рублей.
Кроме того, контролирующий орган обязан выдать предписание собственнику помещения о необходимости вернуть недвижимость в исходное состояние. Если инспектору Жилищной инспекции отказать в доступе в нежилое помещение, он имеет право получить разрешение на беспрепятственное проникновение в него в судебном порядке.
Если хозяин отказывается устранять несанкционированную перепланировку согласно выданному предписанию, дело передается в суд, который согласно пункту 5 статьи 29 ЖК России может выставить помещение на продажу с торгов. Практика судебных разбирательств свидетельствует о том, что подобное уже происходило.
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения
Если не были нарушены правовые и строительные нормы, собственники помещения понесут не такую строгую ответственность. По отношению к ним будет вынесено предписание о необходимости согласования проведенной перепланировки.
В некоторых регионах такое согласование проводится через органы местного самоуправления, но, например, в Московской области легализация может быть произведена исключительно в судебном порядке.
Владельцу нежилого помещения надлежит произвести ряд действий, чтобы перепланировка была осуществлена на законном основании. Прежде всего, он должен получить согласие жильцов, если нежилое помещение расположено в жилом доме.
Так как оно носит официальный характер, то согласие дольно быть оформлено в письменном виде в качестве официального документа.
В последующем собственник должен:
| Показатели | Описание |
| Подать заявление | на получение разрешения в жилищную инспекцию либо отдел капитального строительства местной администрации |
| Получить на руки техническое заключение о вероятности проведения перепланировки | в нем дается подробная характеристика нежилого помещения с указанием его геометрических параметров, площади, форм внутреннего пространства. Приводятся сведения о наличии дефектов на внутренних и наружных стенах, строительных конструкциях, например, на балке перекрытия, самом перекрытии, повреждения на инженерных сетях, проложенных в помещении |
| Заказать проект перепланировки нежилого помещения | в проектной организации, которая производит техническое обследование |
| Согласовать проект, потребные документы в соответствующих инстанциях | Роспотребсоюзе, пожарной части МЧС, отделе управления Архитектуры, органе государственной экспертизы, администрации муниципального образования |
| Произвести строительные работы по перепланировке | — |
| Сдать готовое нежилое помещение приемочной комиссии по акту приема-передачи | чтобы начать его эксплуатировать в своих целях |
| Представить проект перепланировки | в Бюро технической инвентаризации для оформления нового технического паспорта |