Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Страховка сделки купли продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипoтeкa — oдин из мнoгиx финaнcoвыx инcтpyмeнтoв, нecyщий в ceбe бoльшиe pиcки для бaнкa. Bo мнoгoм этo cвязaнo c длитeльным cpoкoм cтpaxoвaния: нaпpимep, зa 10–15 лeт квapтиpa мoжeт cгopeть, a caм зaeмщик yмepeть или пoтepять paбoтy. Пoэтoмy бaнки cтpeмятcя минимизиpoвaть pиcки, в тoм чиcлe c пoмoщью paзличныx cтpaxoвыx пpoдyктoв.
Точный список документов, необходимый для страхования титула, варьируется от страховщика к страховщику, но в стандартный набор, как правило, входят:
- выписка из ЕГРН и домовой книги;
- поэтажный план и экспликация;
- справки о психическом здоровье участников сделки;
- заключение органов опеки, если доля в недвижимости принадлежала несовершеннолетним.
Кaкиe cтpaxoвыe cлyчaи бывaют пpи титyльнoм cтpaxoвaнии
К cтpaxoвым cлyчaям пpи cтpaxoвaнии титyлa oтнocятcя вce cлyчaи, в кoтopыx cтpaxoвaтeль — пoкyпaтeль нeдвижимocти — тepяeт пpaвo coбcтвeннocти нa нee. Этo мoжeт пpoизoйти, ecли:
- пpoдaвeц нeдвижимocти нe пoлyчил coглacиe cyпpyгa нa пpoдaжy, пpи этoм квapтиpa нaxoдилacь в coвмecтнoй coбcтвeннocти — в этoм cлyчae cyпpyг мoжeт ocпopить cдeлкy и вepнyть имyщecтвo;
- пpoдaвeц либo oдин из пpoдaвцoв жилoй плoщaди был нa мoмeнт зaключeния cдeлки нeдeecпocoбным, чacтичнo дeecпocoбным или нeвмeняeмым, тo ecть нe ocoзнaвaл пocлeдcтвия cвoиx пocтyпкoв;
- cдeлкa зaтpoнyлa интepecы нecoвepшeннoлeтниx — нaпpимep, ecли бывший coбcтвeнник нeдвижимocти был нecoвepшeннoлeтним, и poдитeли нe пpeдocтaвили eмy нoвoe жильe;
- был дoкaзaн фaкт мoшeнничecтвa — нaпpимep, ecли пpoдaвeц дeйcтвoвaл пo пoддeльнoй дoвepeннocти;
- пpeдыдyщиe влaдeльцы жилья пpиoбpeли eгo c пoмoщью yгpoз, oбмaнa или мoшeнничecтвa — ecли пpoдaвeц нeчecтнo пoлyчил жильe, пpeдыдyщий влaдeлeц мoжeт ocпopить eгo пpaвo coбcтвeннocти, и oнo aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя y вac;
- дoгoвop кyпли-пpoдaжи был зaключeн c нapyшeниeм любыx нopм, пpoпиcaнныx в зaкoнoдaтeльныx aктax Poccийcкoй Фeдepaции;
- дoгoвop кyпли-пpoдaжи был зaключeн для пpикpытия дpyгoй cдeлки — этo нeзaкoннo, пoэтoмy eгo aннyлиpyют;
- cдeлкa coвepшeнa пpoдaвцoм пoд влияниeм зaблyждeния, нacилия, yгpoз co cтopoны тpeтьиx лиц или пoкyпaтeля;
- пo квapтиpe paнee пpoxoдил cyдeбный пpoцecc, и eгo вoзoбнoвили из-зa пoявлeния в дeлe нoвыx дoкaзaтeльcтв;
- жильe былo пoлyчeнo пpoдaвцoм в нacлeдcтвo, пpи этoм дpyгиe нacлeдники нe знaли oб oткpытoм нacлeдcтвe или нe мoгли oткaзaтьcя либo пpинять eгo.
Bo вcex вышeпepeчиcлeнныx cлyчaяx нacтyпaeт cтpaxoвoй cлyчaй — вы тepяeтe пpaвo coбcтвeннocти, a cтpaxoвaя выплaчивaeт кoмпeнcaцию. К cтpaxoвoмy cлyчaю oтнocитcя тaкжe пoтepя пpaвa пoльзoвaния имyщecтвoм, дaжe ecли oнo ocтaeтcя в вaшeй coбcтвeннocти. A oбpeмeнeниe нe oтнocитcя к cтpaxoвoмy cлyчaю, пoтoмy чтo фaктичecки вы ocтaeтecь coбcтвeнникoм.
Страхование при ипотеке
При выдаче кредита банку нужны гарантии возврата ссуды и процентов. По типовым правилам используется залог предмета покупки с оформлением соответствующего обременения в «Росреестре». Этой записью блокируют отчуждение собственности, однако не обеспечивают сохранность квартиры.
Обозначенную проблему решают с помощью программы страхования недвижимости. При ипотеке обязательным является страхование конструктива – то есть квартиры как объекта недвижимости от физического разрушения, например, в результате стихийных бедствий, аварий, катастроф предусматривается, действий собственника или третьих лиц.
Дополнительно к конструктиву кредиторы требуют следующие страховки:
- титульную;
- жизни;
- сохранения трудоспособности.
Перечисленные полисы не являются обязательными, но при их отсутствии банк вправе поднять процентную ставку по кредиту на 1-3 п.п.
Что такое титульное страхование
Титул — это право собственности на движимое и недвижимое имущество, которое подтверждено документально и на законных основаниях. Страхование титула по ипотеке защищает покупателя квартиры от риска утраты права на нее по каким-либо причинам.
При приобретении жилья на вторичном рынке могут возникнуть риски того, что сделка будет опротестована и признана ничтожной. В этом случае покупатель проблемного объекта рискует потерять и имущество, и деньги. Да еще и банку останется должен вернуть не выплаченную долю кредита.
В связи с этим данный вид страхования очень актуален, хотя и не слишком распространен. Ассоциируется он традиционно с ипотечным кредитом, хотя случаи добровольного заключения подобных договоров тоже встречаются.
На что обратить внимание при оформлении титульного страхования
Очень тщательный сбор пакета документов. Ипотечное страхование титула, в отличие от других договоров, связано не с состоянием объекта недвижимости, а с его историей: количеством владельцев, людьми, прописанными в нем, наличием среди них детей или наоборот людей преклонного возраста. Любая страховая компания, которая возьмется рассматривать возможность заключения подобного договора, предоставит вам полный перечень бумаг, необходимых ей для оценки риска.
Срок действия страхования: титул, как правило, страхуется первые три года с момента сделки купли-продажи. Если у вас будет заключен генеральный договор, то это будет в нем указано сразу. Если же вы оформляете полисы с годовым сроком действия, то при пролонгации в следующем году не забудьте это учесть. В то же время смысла переплачивать за эту страховку по истечение трехлетнего периода нет. По истечение срока исковой давности опротестовать сделку невозможно.
Страховая сумма. Банк вполне устроит, если вы заключите договор на сумму, которая будет равна остатку задолженности по кредиту. Или, как требуют некоторые банки, немного ее превысит. Но не забывайте, если наступит страховой случай вы получите ровно столько дней, которое нужно для того, чтобы закрыть кредит. Если же вы хотите обезопасить себя полностью, лучше застраховаться на полную стоимость квартиры или дома. В этом случае если что-то пойдет не так, вы и задолженность погасите, и свои деньги вернете.
Пакет документов. Для оценки рисков и принятия решения о возможности и условиях страхования понадобится предоставить документы на сам объект сделки, а также документы и от продавца, и от покупателя. Причем, если продавец находится в преклонном возрасте страховщик может затребовать справку из психо и неврологического диспансеров, выданную врачом в присутствии свидетелей.
Документы на квартиру. В них все должно быть безукоризненно, иначе сделка вряд ли будет одобрена страховщиком и оформить полис не удастся.
В качестве примера могу привести случай из практики, когда один из клиентов приобрел очень дорогую квартиру и решил застраховать титул добровольно. Случай сам по себе редкий, но и сделка та была весьма странной. Трехкомнатная квартира стояла несколько лет пустой (судя по документам). При этом ее владелец, если верить Свидетельству на право собственности, все это время был прописан на улице. Именно так: область, район, деревня, улица. Без номера дома. Немудрено, что страховать его никто не стал.
При каких сделках недействительно титульное страхование?
Титульное страхование защищает от недействительных сделок в следующих случаях.
-
Продавца официально признали недееспособным в момент заключения сделки. Опекун может оспорить договор купли-продажи. В этом случае покупатель утратит права собственности, даже если оформил кредит. Титульное страхование в этом случае защитит права покупателя.
-
Жилье куплено у одного из супругов, а второй не давал нотариальное согласие. Сделку признают недействительной.
-
Договор купли-продажи продавец подписывал под давлением третьих лиц. Покупатель об этом может и не знать, но если продавец обратитесь в суд и докажет, что его заставили продать имущество, сделку признают недействительной.
-
Сделка проведена с нарушением прав несовершеннолетних детей. Покупатель может и не знать об этом, но при таком раскладе сделку посчитают незаконной.
Что нужно для оформления страховки?
Все зависит от того, каким образом приобретается недвижимость. Если покупка происходит с помощью ипотеки приобрести полис можно при обращении в банк. В случае, если жилье приобретается без привлечения банковских средств, придется отдельно обратиться в страховую компанию.
Точный список документов, необходимый для оформления такой разновидности страхования могут отличаться в зависимости от конкретной ситуации, но, как правило, они включают выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, поэтажный план и экспликацию, медицинские справки из психоневрологического диспансера о здоровье всех участников сделки, а также заключение органов опеки (если долю на квартиру имели несовершеннолетние).
Как работает титульное страхование недвижимости
Механизм данной услуги построен на распространенных прецедентах — после регистрации права собственности заёмщика на приобретенную квартиру появлялись третьи лица, заявлявшие о своих правах на недвижимость или её долю. Отказ нового владельца от переговоров приводил к судебному разбирательству. Суд в большинстве случаев принимал сторону истцов, которыми становились представители несовершеннолетних лиц, недееспособные на момент заключения сделки люди и т.д.
Эффективным решением подобных проблем становится приобретение полиса титульного страхования. Он актуален при покупке квартиры на вторичном рынке. Сделка с объектами в новостройках не сопряжена с риском судебных разбирательств с предыдущими владельцами, поскольку держатель ипотечного кредита становится первым собственником жилья.
Полис защитит страхователя от утраты денежных средств при судебном разбирательстве и принятии решения в пользу истцов — прежних владельцев оспариваемой жилплощади. При отсутствии страховки покупатель квартиры окажется без жилья и вложенных в него денежных средств. Обязательства по ипотеке по-прежнему потребуют совершения ежемесячных выплат в пользу банка. По этой причине кредитные учреждения настаивают на приобретении защиты титула своими клиентами.
Какие риски покрывает страхование титула при покупке квартиры
Перечь рисков, покрываемых страховыми предложениями российских компаний, совпадает со списком оснований для признания сделок с недвижимостью недействительными. Суды опираются на следующие обстоятельства:
- Продавец признан недееспособным или невменяемым;
- В продаже участвовало лицо с ограниченной судебным решением дееспособностью;
- Бывший владелец квартиры был введен в заблуждение покупателем;
- Договор купли-продажи не учел интересы несовершеннолетних собственников недвижимости;
- Выявлен факт мошенничества — подлога документов покупателем;
- Нарушены права одного из супругов в ходе реализации совместно нажитого имущества.
Основанием для пересмотра сделки в судебном порядке могут стать иные лица. Так, при неоднократной перепродаже квартиры о наличии прав на нее могут заявить первые собственники — адвокаты в подобных ситуациях ссылаются на заключение сделки своими клиентами под угрозой расправы или нанесения тяжкого вреда здоровью.
Аналогичным образом развиваются события при нарушении договора пожизненной ренты плательщиком. Продажа квартиры без ведома получателя рентных платежей приводит к признанию сделки ничтожной в судебном порядке. Новый собственник теряет любые права на владение объектом недвижимости.
Актуальные нюансы оформления полиса на вторичном рынке
Оформление полиса страхования на вторичном рынке имеет свои особенности, которые необходимо учитывать при заключении договора. В отличие от новостройки, вторичное жилье уже было в собственности у других лиц, поэтому возможны различные юридические и физические риски, которые могут возникнуть в процессе вашего владения этой недвижимостью.
Прежде чем заключить договор страхования на вторичное жилье, вам необходимо внимательно ознакомиться с предоставляемой компанией информационного документа, в котором будут описаны все условия и правила страхования, а также возможные случаи необходимости выплаты денежной компенсации.
Одним из ключевых моментов при оформлении полиса на вторичную квартиру является доказательство наличия или отсутствия каких-либо нарушений, дефектов или повреждений в жилье. Вы должны предоставить компании документы, подтверждающие состояние имущества, например, акт о приемке-передаче жилья или другие документы, которые установлены законом.
Также стоит обратить внимание на то, что некоторые страховые компании требуют определенного вида договора при оформлении полиса на вторичное жилье. Например, в случае наличия ипотеки на такую недвижимость, компания может запросить копию договора о заключении ипотечного кредита.
Одним из дополнительных моментов, которые следует учесть при оформлении полиса на вторичное жилье, является возможность застраховать не только ваше имущество, но и ответственность перед третьими лицами, живущими в вашей квартире или проживающими в соседних домах.
Важно также знать, что полис на вторичное жилье может быть оформлен как в рублях, так и в иностранной валюте, в зависимости от выбора клиента. Выбирая валюту договора, необходимо учитывать финансовые возможности и риски связанные с изменением курса валюты.
Страхование сделки купли-продажи квартиры — это важный момент при приобретении недвижимости. Если вы совершаете сделку на вторичном рынке, то компания-страховщик может потребовать от вас дополнительных документов, чтобы заключить договор. В случае покупки квартиры в новостройке, вам понадобится предоставить информацию о застройщике, проекте и договоре.
Если вы решили застраховать свое жилье, то вам следует ознакомиться с законодательными актами, регулирующими договор страхования, чтобы доказать свои права в случае возникновения споров. Застраховать квартиру можно как в рублях, так и в иностранной валюте.
В момент заключения договора страхования следует проверить, какие бедствий могут быть покрыты страховой компанией. Документ, подтверждающий факт страхования, является доказательством вашего защищенного имущества. В случае нарушений в контракту со стороны страховой компании, вам следует проинформировать о своих возражениях.
Ипотечные кредиты также могут быть застрахованы. Застраховать жилье по ипотеке обязательно, как для защиты таких кредитных рисков, так и для обеспечения безопасности жилья. Для этого вам потребуются документы, подтверждающие ваш статус заемщика и наличие ипотечного договора.
Действия страховой компании по выплатам возмещений описаны в документе, который вы получаете при заключении договора страхования. Каждое имущество должно быть застраховано от возможных рисков, указанных в договоре. При наступлении страхового случая, вы должны немедленно информировать страховую компанию и составить акт с указанием всех обстоятельств происшествия.
В случае возникновения споров между сторонами, каждая может использовать какие-либо доказательства в свою пользу, чтобы защитить свои интересы. Любой документ, подтверждающий факты сделки и страхования, может быть важным доказательством при разрешении спора.
Что нужно, чтобы застраховать титул квартиры
Чтобы застраховать титул собственности в страховой компании, необходимо заполнить заявление и анкету. Обычно каждый страховщик имеет свой образец этих документов. Анкета должна иметь такую информацию:
- персональные данные страхуемого лица;
- срок действия и начало вступления в силу страхового соглашения;
- страховая стоимость недвижимого имущества;
- документы, использовавшиеся для установления страховой стоимости;
- регистрация по месту проживания;
- количество и характер предыдущих сделок по недвижимости;
- имущество, которое указано в заявлении при страховании титула недвижимости;
- страховые риски;
- информация о факторах, которые снижают либо повышают уровень риска возникновения страхового случая.
Важный этап – составление договора страхования при покупке квартиры. Он может быть заключён на любой согласованный сторонами срок (обычно 1 год и больше). В документе обязательно должны быть указаны:
- Дата заключения и номер соглашения;
- покрываемые риски;
- обозначение сторон договора;
- страховая сумма;
- случаи, которые являются страховыми и нестраховыми;
- порядок установления ущерба и величины страховой компенсации;
- страховая премия;
- порядок действий при возникновении страхового случая;
- права и обязанности сторон;
- описание приложений к договору;
- порядок установления ущерба и величины страховой выплаты;
- описание случаев, при которых соглашение прекращает своё действие.
Нюансы страхования сделок с недвижимостью
По закону договор страхования сделок с недвижимостью не может быть заключен на срок, более трех лет. Стандартно компании предлагают варианты от 1 года до 3 лет. При необходимости срок действия полиса можно продлить, однако важно не попасться на уловки недобросовестных страховых агентов.
Дело в том, что в соответствии со ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности для признания сделки по передаче права собственности недействительной, составляет 3 года, по всем оспоримым сделкам — не более 1 года. В редких случаях срок исковой давности составляет 10 лет, но на практике страховые случаи наступают как раз в первые 3 года. Продлевать срок действия договора на больший срок нецелесообразно.
В некоторых случаях в договоре купли-продажи отражается заниженная цена квартиры. Так поступают, если объект недвижимости находится в собственности менее трех лет. Для страхования титула можно указать реальную (рыночную) стоимость, большинство страховых компаний на это соглашается. Указывать в полисе сумму, соответствующую договорной нецелесообразно: от нее зависит размер возмещения при наступлении страхового случая.
Договор страхования сделки с недвижимостью можно заключить до или после регистрации права собственности. При этом полис будет действовать с момента возникновения этого права у покупателя, а не раньше. В случае, если титульное страхование оформляется после регистрации права собственности, важно уложиться в установленный законом срок — 2 недели. По прошествии этого времени заключить договор не получится, хотя раньше такая возможность была.
Заявление подавать нужно раньше переоформления права собственности. Это условие закреплено законодательно и защищает интересы страховых компаний. Они должны успеть проверить юридическую чистоту сделки и оценить потенциальные риски.
После подачи запрошенного пакета документов и заявления решение о страховании сделки принимается не сразу. По закону у компании есть два рабочих дня, чтобы перепроверить документы, оценить риски и заключить договор страхования. Эту особенность нужно учитывать при подготовке к переоформлению квартиры.
Страховая компания заинтересована в сохранении за покупателем и страхователем права собственности на квартиру — в этом случае не придется выплачивать возмещение. Представитель страховщика будет присутствовать на судебных разбирательствах и отстаивать интересы страхователя. Поэтому, после получения покупателем копии искового заявления, нужно сразу же обращаться в свою страховую компанию. Это же требование прописано в договоре.
В случае, если суд аннулирует запись ЕГРН о признании за покупателем права собственности на квартиру, страховщик выплатит сумму, указанную в полисе титульного страхования. В некоторых случаях представители страховщика настаивают на том, чтобы страхователь направился в апелляционную инстанцию, к этому нужно морально подготовиться. Такая позиция обоснована: страховщик защищает в большей степени свои интересы. Поэтому следует готовиться к затяжным судебным тяжбам: иногда на защиту своих интересов уходит несколько лет.
Что такое титульное страхование
Прежде всего необходимо оговорить, что под титулом понимают правовое основание, то есть сделку, на основании которой конкретному лицу принадлежит право собственности. Можно сказать, что титульное страхование — это страхование сделки.
С точки зрения закона, титульное страхование — это страхование риска утраты или ограничения права собственности (хотя действующее российское законодательство не содержит такой термин). По действующему законодательству РФ, титульное страхование — это разновидность имущественного страхования.
Как правило, для минимизации риска утраты или ограничения права собственности покупатели недвижимости обращаются к юристу, который проверяет историю сделок с объектом недвижимости и сообщает покупателю о выявленных им рисках. Покупатель оценивает, насколько для него выявленные риски являются существенными, и принимает решение о покупке недвижимости либо об отказе от покупки.