Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить пристройку к нежилому зданию СПБ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы узаконить пристройку балкона, террасы, хозпостроек и других видов объектов самовольного строительства существует два варианта – обращение в районную Администрацию или решение вопросов легализации самостроя через суд.
Отличие реконструкции от перепланировки
Оборудование входной группы здания возможно и без проведения капитальных строительных работ.
Сооружение лестниц, крылец, козырьков, пандусов за границей контура основного здания без фундамента под ними определяется в законе как перепланировка. Сюда же по закону относится сооружение или реконструкция имеющихся тамбуров.
Чаще всего подобные строительные работы производятся при обустройстве отдельного входа в подвальные или цокольные нежилые помещения. Даже устройство приямков не делает эти объекты пристройкой. Хотя по закону они могут быть достаточно внушительных размеров: до 15 м² при любых обстоятельствах и до 40 м², если предполагается размещение конструкций для облегчения передвижения маломобильных граждан.
Данные объекты хотя и изменяют облик основного здания, но не затрагивают их несущие конструктивные элементы, а следовательно, не угрожают их надежности и безопасности. Поэтому, на основании Постановления Правительства Москвы от 27.08.2012 г. № 432-ПП, работы по их возведению относятся к перепланировке и получения специального разрешения НЕ требуют.
Однако и здесь может возникнуть вопрос, как узаконить перепланировку цокольного или подвального этажа в нежилом здании, если техническая документация не была правильно подготовлена.
|
Как узаконить пристройку к нежилому зданию
Для того чтобы узаконить пристройку к нежилому зданию, следует определить:
- как и какие законодательные нормы были нарушены в процессе ее возведения;
- возможно ли привести объект в соответствие с этими нормами;
- не угрожает ли постройка жизни и здоровью людей.
Определившись со стратегией и тактикой, начните собирать необходимый пакет документов для получения разрешений и регистрации в ЕГРН.
Узаконить пристройку к нежилому зданию можно двумя способами:
- подать заявление на получение необходимой разрешительной документации в административные органы;
- подать иск в суд, если уполномоченные органы отказали.
Легализация незаконных строительных работ, будь то реконструкция или перепланировка, не самый простой процесс. Жизнь владельца самостроя, если он не обладает соответствующими знаниями и опытом, превращается в гонку с препятствиями по всевозможным инстанциям.
Алгоритм действий, как узаконить незаконную пристройку к дому
Существует два варианта узаконивания пристройки: первый – еще до ее возведения или во время строительного процесса. Это намного проще – можно обойтись без судебного процесса, достаточно собрать пакет документов и подать его в проектную организацию при местной администрации, после чего спокойно заканчивать возведение постройки и использование ее по назначению. Второй вариант – если пристройка уже закончена. Он более сложный и предполагает обращение в суд и легализацию конструкций по его решению.
Чтобы узаконить пристройку к дому через суд, потребуется выполнить такой порядок действий:
1 Сбор всего необходимого пакета документов
- Потребуются следующие бумаги:
- подтверждение права на владение земельным участком – выписка из Госкадастра, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.;
- оформленное право собственности на дом;
- технический план здания вместе с пристройкой, к которому прилагается описание и подробный план работ – что и как изменилось с момента регистрации основного дома;
- если дом используется как жилой – выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных жильцов. Для дачного домика и подобных строений это не требуется;
- разрешения от компаний. оказывающих коммунальные услуги – если при строительстве пристройки затрагивались коммуникации (электричество, вода, газ и т.д.), представители обслуживающих компаний должны выдать заключение, что работы проведены без нарушений и конструкция не несет опасности для жильцов и окружающих;
- согласование с соседями – если пристройка как-либо влияет на соседние участки (например, ограничивает вход, изменяет фасад и т.д.), потребуется получить письменное согласие их владельцев;
- письменное согласие всех совладельцев – если дом находится в общей собственности, потребуется единогласное решение сособственников о легализации.
Разрешение на строительство пристройки
При строительстве пристройки к многоквартирному дому необходимо получить разрешение на строительство от компетентных органов. Это важный шаг, который обеспечит законность и легальность проекта.
Для получения разрешения на строительство пристройки вам потребуется предоставить следующие документы:
- Заявление на получение разрешения на строительство.
- Проектная документация, включающая план пристройки, чертежи, технические характеристики и расчеты надежности конструкций.
- Технический паспорт здания многоквартирного дома.
- Договор аренды или свидетельство о собственности на земельный участок, на котором планируется строительство.
- Результаты геодезических и инженерно-геологических изысканий.
- Согласование проекта с соседними собственниками или арендаторами.
После предоставления всех необходимых документов вам будет выдано разрешение на строительство пристройки. Соблюдение всех строительных норм и правил, указанных в разрешении, является обязательным.
Проверка соответствия пристройки законодательству
При строительстве пристройки к многоквартирному дому необходимо учитывать требования законодательства, чтобы избежать проблем с государственными органами и соседями. В данном разделе мы рассмотрим основные требования и нормы, которым должна соответствовать пристройка.
1. Соответствие планировочным правилам и нормативам:
- Планировка пристройки должна соответствовать установленным планировочным правилам и нормативам.
- Необходимо учитывать минимальные требования к жилой площади, высоте потолков и другим параметрам, установленным законодательством.
2. Соответствие требованиям безопасности:
- Строительство пристройки должно быть выполнено с соблюдением норм и правил технической безопасности.
- Необходимо установить противопожарные мероприятия, такие как наличие аварийных выходов, огнетушителей и т.д.
3. Соответствие требованиям энергоэффективности:
- При строительстве пристройки необходимо учитывать требования энергоэффективности, установленные законодательством.
- Необходимо предусмотреть утепление стен, кровли и перекрытий для минимизации потерь тепла.
4. Соблюдение санитарных норм и требований:
- Строительство пристройки должно соответствовать санитарным нормам и требованиям по вентиляции, освещению и другим параметрам.
- Необходимо предусмотреть систему водоотведения и водоснабжения.
Проверка соответствия пристройки законодательству осуществляется органами государственного контроля, такими как Госархитектура и Госпромстройнадзор. В случае выявления нарушений пристройка может быть признана незаконной, что может повлечь за собой штрафы и принудительное снос.
Оформление пристройки к нежилому зданию
С целью рациональной эксплуатации нежилых помещений, новые владельцы зачастую после их покупки сразу же проводят перепланировку, переустройство или реконструкцию. В законодательстве нет документов, разграничивающих эти три понятия, поэтому при оформлении пристройки к нежилому зданию руководствуются нормами Жилищного кодекса.
Важно! Перепланировка помещения не требует получения специальной разрешительной документации, а вот реконструкция и переустройство – это работы, на проведение которых потребуются разрешения контролирующих органов.
Узаконивание перепланировки предполагает обращение в БТИ. В данном случае специалист Бюро выезжает на объект, проводит экспертизу и выдает новый техпаспорт. Документы направляются в Росеестр, где оформляют свидетельство права собственности.
Стоимость регистрации пристройки
Она может быть разной. Прежде всего, цена зависит от момента обращения заявителя — до начала строительства или после. Если речь идет о самовольно пристроенном объекте, вероятнее всего, потребуется помощь адвоката.
Расценки на юридические услуги варьируются в зависимости от сложности вопроса и региона проживания. В среднем придется заплатить около 1.000 руб., одно представительство в суде обойдется около 6.000 руб.
Кроме этого, заявителю необходимо оплатить ряд обязательных платежей:
- Госпошлина (в случае обращения в суд) — в среднем 500 руб.;
- Оформление доверенности для представительства в судебной инстанции — около 2.000 руб.;
- Внесение изменений в Реестр — 20.000 руб.;
- Судебная экспертиза (в случае необходимости) — от 15.000 руб.
Если действовать по закону и узаконить пристройку до начала строительства, расходы ограничиваются только разработкой проекта и оформлением нового техпаспорта. Также следует учитывать, что снос сооружения по решению суда проводится за счет владельца.
Как узаконить пристройку?
Часто после покупки или аренды помещения необходимы дополнительные площади. Для этих целей возводятся дополнительные пристройки. Важно согласовать этот момент перед началом строительных работ. Как узаконить пристройку к нежилому помещению? Есть два варианта.
Во-первых, предварительно согласовать все работы перед строительством. Для этого составляется проект будущей постройки, который согласовывается в БТИ. После всех согласовательных процедур можно приступать к возведению пристройки.
Во-вторых, если сооружение уже возведено, то придется его легализовывать уже постфактум через суд. Нужно подготовить пакет документации (свидетельство о праве собственности на землю и здание, справку из БТИ, разрешение на строительство постройки из администрации, технический план, документы из СЭС и МЧС, проект изменений). Чтобы узаконить самовольно возведенную постройку, придется обращаться в суд. К исковому заявлению прикладываются вышеуказанные бумаги. Ответчиком выступает местная админитсрация.
Рассмотрение дела в апелляционном суде
Апелляционный суд отказал администрации г. Бирска в удовлетворении жалобы и оставил ранее вынесенное решение без изменений.
| Доводы администрации | Позиция суда |
| Собственниками земельного участка, где возведен пристрой, являются собственники помещений в МКД и администрация г. Бирска. Свое согласие на реконструкцию фотосалона они не давали. | Земельный участок под спорным МКД поставлен на учет после введения в действие ЗК РФ, поэтому со дня государственной регистрации он перешел в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме. Администрацией не представлены доказательства того, что спорное строение находится не в пределах земельного участка, относящегося к МКД. Вопрос о согласии собственников МКД на возведение пристроя судом первой инстанции не выяснялся. Однако апелляционному суду они представили заявление, в котором не возражают против сохранения нежилого помещения в реконструированном состоянии. Это подтверждает решение общего собрания собственников, оформленное протоколом. В нем 100% собственников выражают согласие с реконструкцией фотосалона. |
| Земельный участок для пристроя не отводился, разрешение на реконструкцию не выдавалось. Земельный участок под пристроем используется истцом без правоустанавливающих документов. |
Отсутствие разрешения уполномоченного органа на реконструкцию помещения не является препятствием для сохранения нежилого помещения в реконструированном состоянии и не является безусловным основанием для отказа в сохранении спорного объекта в реконструированном виде. |
| Истец не исполняет требования администрации г. Бирска о демонтаже самовольного пристроя, предъявляемые по результатам проверок соблюдения истцом требований земельного законодательства. | В соответствии с ответом Администрации МР Бирский район сектором муниципального контроля таких проверок не проводилось. |
Пакет документов для реконструкции
Получить официальное разрешение на реконструкцию в Санкт-Петербурге собственник объекта может самостоятельно, обратившись в местную администрацию. Для этого необходимо предварительно подготовить схему реконструкции и техническую документацию, но для того, чтобы процедура подготовки документов не затянулась, лучше воспользоваться помощью специализированной компании, где опытные эксперты проведут консультацию, выполнят кадастровые работы и помогут оперативно подготовить полный комплект документации.
В него входят:
✔ техническое задание;
✔ техдокументация на объект недвижимости в его текущем состоянии;
✔ план реконструкции;
✔ СПОЗУ;
✔ ГПЗУ;
✔ выписка из ЕГРН на ЗУ и здание;
✔ договор с подрядчиком на проведение реконструкционных работ.
Как узаконить реконструкцию дома без разрешения
Как показывает практика в Санкт-Петербурге, часто владельцы недвижимости проводят реконструкцию, а потом начинают заниматься её документальным оформлением. Для легализации уже проведённых изменений специалисты предлагают следующий алгоритм действий:
-
Прежде чем обратиться в администрацию за узакониванием изменений, необходимо в кадастровой организации заказать техплан для реконструкции объекта.
-
Подача заявления (срок рассмотрения документации – 30 дней).
-
При получении отказа, следующей инстанцией считается районный суд, но до подачи заявления специалисты советуют собрать следующий пакет документов:
Зачем легализовать пристрой к нежилой постройке
Легализация пристроев к нежилым постройкам является неотъемлемой частью процесса узаконивания сооружений и помещений. Этот алгоритм необходим для обеспечения законности строительства и приведения всей базы данных к нормативным требованиям. А также для того, чтобы официально оформить планируемую конструкцию или помещение.
Если возведение пристроя было совершено без разрешительной документации и согласования, то необходимо начать процедуру легализации. В некоторых случаях отказываться от узаконивания есть необходимость по причине отказа в согласовании документации или наличия судебной практики по аналогичным случаям.
Однако перед началом процесса легализации необходимо определиться, какие варианты оформления пристроя есть и какая из них подходит в конкретной ситуации.
Разновидности пристроев к нежилым строениям могут быть следующие:
- Пристройка к многоквартирному дому;
- Пристройка к жилому этажу нежилого здания;
- Пристройка к нежилому помещению (магазин, офис и т.д.).
В каждом из этих случаев процедура легализации будет иметь свои особенности и требования к документации.
Важно запомнить, что узаконивать самовольную постройку можно только при определенных условиях и в соответствии с законодательством.
Роль технической службы в легализации пристроев
Перед тем как приступить к легализации пристроев к нежилым зданиям, необходимо обратиться в техническую службу для согласования и оформления всех необходимых документов. Роль технической службы в этом процессе стала очень важной, так как они помогают обеспечить надлежащее оформление пристроек и эффективно согласовывать их с законодательством.
В первом приближении техническая служба должна делать следующие:
- Предоставлять консультации по процедуре оформления и легализации пристроек к нежилым зданиям.
- Согласовывать и оформлять разрешение на возведение пристроек.
- Уточнять и оформлять разрешение на проведение самовольной постройки.
- Вносить изменения в учётно-техническую документацию в случае построек без разрешительной документации.
- Оформлять законные записи о пристройках в многоквартирном доме или на участке.
- Осуществлять легализацию нежилых зданий и помещений.
Приступая к процедуре оформления и легализации пристройки, техническая служба также принимает во внимание следующие факторы:
- Строительные особенности нежилого здания или его пристроек.
- Состояние фундамента и стен здания.
- Виды разновидности пристроек.
- Место возведения и расположение пристроек.
- Стоимость узаконивания возведенной пристройки.
Если пристройка находится на последнем этаже, то для законной записи необходимо судебное оформление и дополнительные документы.
Также следует запомнить, что самовольная постройка может быть узаконена только при условии, что ее повреждение не является существенным, и она соответствует требованиям законодательства.
В целом, решение о пристройке к нежилым зданиям может быть принято самостоятельно в случае согласования с технической службой и оформления необходимых документов или с помощью судебной процедуры.
Порядок действий для узаконивания постройки
Если здание запланировано, но еще не построено, во избежание проблем в будущем следует запросить мнение юридического лица. Для обеспечения соответствия здания всем необходимым требованиям и стандартам следует обратиться за дополнительной консультацией в проектную организацию.
После всех консультаций можно приступать к этапу строительства, для чего необходимо предоставить всю необходимую документацию.
- Узаконить пристройку к зданию несложно. Это связано с необходимостью внесения соответствующих изменений в существующую техническую документацию.
- Для этого необходим доступ в бюро технической инвентаризации.
- При наличии более одного собственника необходимо предоставить письменное согласие всех собственников.
- Как только Бюро технической инвентаризации будет удовлетворено внесенными в документацию изменениями, процедуру можно считать завершенной.
- Узаконивание пристройки застройщиком может происходить как до, так и после строительства. В первом случае строительство ведется в соответствии с существующими планами, и владелец владеет всеми разрешительными документами. В этом случае строительство легализуется.
- Для этого сначала нужно собрать все необходимые документы и подать их в строительный отдел местного органа власти. Если документы в порядке, власти выдают лицензию.
- Последний шаг — оплата государственной пошлины и передача продления в Федеральный регистр для регистрации.
- Чтобы легализовать любое помещение, на которое власти не выдали лицензию, действуйте следующим образом
- Соберите необходимую документацию.
- Обратиться в суд. Приложите к централизованному документу подтверждение права собственности на построенное вами сооружение. Истец становится владельцем участка и центрального здания, а ответчик — представителем администрации. Судья может потребовать письменного согласия всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении. После назначения лицензии можно создать следующий этап.
- Необходимо обратиться в компетентный орган, занимающийся вопросами нового владельца помещения. Компетентный орган выдаст квитанцию на сумму, уплаченную за продление. Налоги штатов рассчитываются в соответствии с налоговым законодательством.
Необходимые документы
Самым утомительным процессом является концентрация на документации для легализации продления. Требуется следующая документация.
- Документы, подтверждающие право собственности на участки и поселения (если таковые имеются) на территории, где строится пристройка.
- Нормативные документы, изданные жилищными службами и службами по работе с населением.
- Информация из Управления автотранспорта (БТИ).
- Информация о количестве зарегистрированных в районе людей. Эта информация должна включать выписку из земельного кадастра.
- Документация, относящаяся к изменениям в собственности.
- Планы строительства.
- Если пристройка примыкает к соседскому участку, требуется письменное согласие соседа.
- Документация от коммунальных служб (проверка водоснабжения, отопления, газоснабжения и пожарной безопасности).
- Свидетельство об одобрении здания органом здравоохранения.
- Фотографии дома и участка.
Список необходимых документов может варьироваться в зависимости от местоположения и сложности здания.