Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли на земле сельхозназначения построить жилой дом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если строите жилой дом с использованием ипотечного кредита, обратите внимание, что банки часто требуют согласовывать с ними подрядчика, который будет проводить работы. Этот момент следует отдельно обсудить с представителями банка при оформлении ипотеки.
Могу ли я построить дом на арендованном участке?
Да, можете. Но все постройки необходимо согласовать с владельцем земли и зафиксировать юридически. Пункты, касающиеся возможности индивидуального жилищного строительства, должны быть указаны в договоре аренды земельного участка.
В данном случае необходимо внимательно подойти к оформлению документов, потому что в случае, если в процессе строительства будут нарушены
Для защиты сельских земель от массовой застройки жильем существует ряд ограничений по строительству дома:
- на таком участке можно построить только один дом. Он должен быть не выше трех этажей, а его площадь не должна превышать 500 кв. м;
- площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка. То есть речь идет об участках примерно от 8 до 20 га, пояснили в ведомстве;
- запрещается образование нового земельного участка (земельных участков) из участка, на котором расположен такой жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходной земли;
- региональные власти своими законами могут определить территории, на которых не допускается строительство жилых домов на сельхозземле. Эту информацию стоит уточнять у местной администрации или муниципалитета.
На ИЖС распространён закон о долевом строительстве
Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) теперь охватывает и малоэтажные жилые дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока объект не будет введён в эксплуатацию.
Эскроу может быть раскрыт по факту окончания одного из этапов строительства, а сам коттеждный поселок может строиться очередями.
Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:
- Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
- Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.
Какие меры предусмотрены за нецелевое использование земли сельхозназначения
Не по назначению использовать участок не допускается. На нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения нередко обращает внимание прокуратура. Например, Ковровская городская прокуратура заинтересовалась одной из автостоянок, где, в том числе, парковался большегрузный транспорт. С Ковровским отделом Управления Росреестра по Владимирской области была проведена совместная проверка. Суд прислушался к доводам прокурора и решением по делу № 2-1183/2017 от 6 июня 2017 года постановил запретить собственнику использовать земельный участок.
За нецелевое использование земельный участок могут изъять и (или) наложить административное взыскание.
Возможно ли дачное строительство на земле сельскохозяйственного назначения?
Сельхозземли предназначены для использования в сельскохозяйственных целях, но понятие «дачных наделов» позволяет собственникам таких участков строить дачи при определенных условиях.
Как правило, для строительства дач на сельскохозяйственной земле, необходимо получить разрешение от органов местного самоуправления и прописаться на участке. Также, следует учитывать, что строительство на таких участках регулируется законом, и схема и порядок использования земель меняется.
Возможность строительства дач на сельскохозяйственной земле сильно зависит от конкретного региона и нормативных актов, которые регламентируют данную территорию. В различных регионах могут быть различия в правилах и условиях разрешенного строительства.
Однако, в новом законе «О земле»№ 171-ФЗ появились изменения, которые устаревшим схемам и порядкам строительства могут дать возможность строить дачи на сельскохозяйственных участках.
Также стоит отметить, что есть сходства между строительством на земле сельскохозяйственного назначения и строительством на участках, разрешенных для садоводства и огородничества. В обоих случаях требуется согласование с государственными органами и прописка на участке.
Если вы хотите построить дачу на земле сельскохозяйственного назначения, то важно ознакомиться с действующим законодательством и узнать, какие условия нужно выполнить для получения разрешения. Также следует учитывать риски и преимущества такого строительства.
Риски при строительстве на сельскохозяйственных (схн) землях
Идея построить дом или коттедж на сельскохозяйственных землях — всегда заманчива. Однако здесь возникает множество рисков.
Во-первых, у собственника могут возникнуть проблемы с почтовым адресом. Если дом расположен за границей поселка или города, то местная администрация не сможет присвоить ему адрес. Этот вопрос придется решать на уровне региональной власти.
Во-вторых, если дом был возведен не на дачном участке, а на пашне, огородном участке или прочих землях с ВРИ, который не позволяет строить капитальные сооружения, то государство может применить следующие санкции:
- Издать постановление о сносе постройки;
- Наложить штраф за незаконное строительство.
Как мы видим, риски самовольного строительства на сельхозземлях достаточно высоки. Справедливости ради, стоит заметить, что любое решение допускается опротестовать в судебном порядке.
Альтернативные решения
Есть и другой способ строительства домов на сельскохозяйственных землях: статья 11 ФЗ-74 определяет возможность для фермерских хозяйств строить постоянные сооружения, необходимые для поддержания эксплуатации. Однако необходимо доказать, что здание будет построено именно для этой цели.
Власти должны подчиниться тому, что эксплуатация существует и что деятельность требует постоянного присутствия людей. для ухода за животными. Одной из таких причин является цель строительства домов.
Важно: Следует помнить, что земля, предоставленная для коллективной эксплуатации, должна использоваться по назначению. Если необоснованная хозяйственная деятельность не ведется более трех лет, она может быть изъята силой.
Кстати, наличие здания на участке КФХ не является препятствием для принудительной конфискации. Кроме того, холдинг — это компания, созданная для ведения бизнеса, и для его ведения она должна зарегистрироваться в компетентной службе, регулярно предоставлять отчеты и платить налоги.
Существуют также ограничения на использование труда. Члены профсоюза могут работать на ферме, если они поддерживают родственников. Другие могут работать, но не более пяти человек.
Земельные владения фермы оформляются в упрощенном порядке и, по стечению обстоятельств, освобождаются от налогообложения на первые пять лет работы.
В чём разница между садовым и жилым домом
Понятие загородного дома введено законом 217-ФЗ. Зарегистрировать такой дом не представляется возможным. Он предназначен для сезонного проживания и вспомогательного использования.
Жилища, предназначенные для круглогодичного проживания, считаются жилищами. Он должен соответствовать максимальным параметрам, указанным в статье 1 (39) Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Существует несколько единых требований для жилых и нежилых помещений.
- Минимальное расстояние от границы участка — 3 метра.
- Высота — не более 20 метров; и
- Не более трех этажей.
Дома нельзя делить на квартиры, а здания должны соответствовать стандартам и требованиям по защите от солнца и прочности конструкции.
Что можно и что нельзя строить
Новый закон позволяет создавать постоянные строения (с фундаментом) на сельскохозяйственных землях для постоянного проживания. Основным условием является то, что земля должна принадлежать фермеру. В противном случае он может быть использован только по своему первоначальному назначению — для сельскохозяйственного производства.
На этих участках можно возводить только технические или временные постройки.
Разрешенное строительство на сельскохозяйственных землях
- Жилища для личного пользования и хозяйственной деятельности
- Дома отдыха, включая
- Коттеджи или садовые домики,.
- Здания,.
- Навесы, подвалы и склады для производства и хранения собственной продукции,.
- Животноводческие фермы,.
- пруды для разведения рыбы.
Дом можно построить только на землях сельскохозяйственного назначения, относящихся к категории садоводческих и жилых. Если он принадлежит другой группе, обратитесь в местный орган власти и попытайтесь перевести участок в категорию садоводческих или жилых.
ВАЖНО! Перед покупкой сельскохозяйственных земель рекомендуется заранее проверить, можно ли использовать землю для строительства дома или переклассифицировать ее для этой цели. Это можно обнаружить несколькими способами.
- Запросить сведения через информационную службу портала Росреестра.
- обратиться к карте государственных земель (для этого необходимо ввести адрес участка); и
- запросить выписку из реестра недвижимости одного государства, воспользовавшись услугами портала государственных услуг МФЦ или Росреестра.
Ограничения и разрешения
Список ограничений, согласно 299-ФЗ, выглядит таким образом
- Ограничения на размер и вид строения. Фермерский дом должен быть не более трёх этажей. Общая площадь – не больше 500 квадратных метров. Площадь застройки – 0,25 % от всего площади участка.
- Ограничение на деятельность. Фермер, чтобы оформить дом на сельхозземле, реально должен вести деятельность в сфере сельского хозяйства. При этом разрешено строить на всех видах с/х земель – их разрешенное использование может быть как общее (например, для ведения крестьянского хозяйства), так и специализированное (например, растениеводство или свиноводство).
- Ограничения на право распоряжаться собственностью. Дом, построенный фермером, остается в составе имущества КФХ.
Проблема изъятия земли
Земля сельхозназначения – особая. Её могут отобрать по решению суда. Мы задали два вопроса Анне Соловьевой на эту тему.
— В каких случаях земельный участок с домом может быть отобран у фермера?
— Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.
В соответствии со ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации. В частности, если происходит один из случаев:
- участок используется не по целевому назначению;
- его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде;
- на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в п. 2 ст. 222 ГК РФ, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
В этом случае земельный участок в соответствии со ст. 286 ГК РФ подлежит продаже с публичных торгов.
— Как именно отберут ту землю, на которой построен дом? И что будет с домом?
— Как будет происходить изъятие у аграриев земельного участка с расположенным на нем жилым домом, нам только предстоит узнать. На законодательном уровне эта процедура не закреплена, а это значит, что впереди период ошибок, неоднозначных решений, многочисленных обжалований и становления судебной практики.
Полагаю, будущее может развиваться по одному из двух вариантов.
- Первый: межеванием из основного земельного участка будет выделен земельный участок (площадью не более 0,25 % от основного) с находящемся на нем жилым домом. Большая часть земельного участка будет изъята, оставшуюся часть вероятнее всего передадут в аренду фермеру с условием уплаты арендных платежей.
- Второй: полное изъятие земельного участка с расположенным на нем жилым домом. По логике фермеру должны выплатить компенсацию за объект строительства. Здесь вероятнее обложение агрария штрафами за ненадлежащее использование или за использование земельного участка с нарушениями. Верно понимаете, что размер штрафа будет равен размеру компенсации за изъятый дом.
Одно могу сказать точно. Изъятие земельного участка происходит только в судебном порядке, и только на основании решения суда, что предусмотрено действующим законодательством. Не исключаю, что впереди нас ждут новые поправки в Земельный Кодекс РФ, которые закрепят процедуру изъятия у фермеров участка с находящимся на нем жилым домом.
Последствия нецелевого использования земли
Строительство дома обходится очень дорого, поэтому советуем перед началом работы просчитать последствия и проверить документы, чтобы суд не лишил прав на имущество, мотивируя незаконностью постройки.
Помимо этого придется уплатить немалый штраф (по статье № 8.8 Конституции РФ) в зависимости от вида правонарушения:
| Нарушение | Граждане (штраф в рублях) | Должностные лица (штраф в рублях) | Организации (штраф в рублях) |
| При нецелевом использовании и установлении кадастровой стоимости (КС) | Мин. 10000 | Мин. 20000 | Мин. 100000 |
| При нецелевом использовании без КС | 10000 – 20000 | 20000 – 50000 | 100000 – 200000 |
| Использование не по назначению с КС | Мин. 3000 | Мин. 100000 | Мин. 2000000 |
| Использование не по назначению без КС | Мин. 20000 | Мин. 15000 | Мин. 400000 |
| Использование не по назначению с КС | 20000 – 50000 | 50000 – 100000 | 400000 – 700000 |
| Отсутствие разработки земли | 20000 – 50000 | 100000 – 200000 | 20000 – 40000 |
| При самозахвате надела с КС | Мин. 5000 | Мин. 20000 | Мин. 100000 |
| При самозахвате надела без КС | 5000 – 10000 | 20000 – 50000 | 100000 – 20000 |
Суд может принять решение о сносе постройки в тех случаях, когда был причинен вред имуществу, окружающей природе, нарушены права третьих лиц и другое. Оспаривать приговор судебных инстанций о сносе дома придется в общем порядке.
Категории земель и виды разрешенного использования в таблице 2023 года
Земельные наделы сельскохозяйственного назначения – это все угодья, которые могут быть переданы как юридическим, так и физическим лицам под следующие цели:
- разработка, выращивание и обработка продукции сельского хозяйства;
- создание инфраструктуры для полного цикла производства сельхозпродукции;
- ведение исследовательской деятельности в научных и учебных целях.
К угодьям, наделам относятся следующие категории земель:
- пашня;
- угодье для покосов и сенозаготовления;
- пастбище;
- лесополоса, за исключением лесного фонда;
- надел, занятый дворами и хозяйственными постройками;
- земля под многолетними насаждениями.
Отметим, что под ведение сельского хозяйства выделяются земли, пригодные для этого. А для объектов промышленности и иных целей выделяются земли менее ценные и плодородные, не предназначенные для сельскохозяйственных работ.
Как построить дом на земле сельхозназначения для сельхозпроизводства
Наиболее востребованным типом строительства на землях сельхозназначения (за рамками производственных сельскохозяйственных объектов) является строительство родового поместья, ранчо, экопоселения, загородной виллы и т.д. Объединяющим фактором этих проектов выступает то, что площадь отведенного под строительство земельного участка измеряется в гектарах, а не сотках, а сам земельный участок находится за пределами населенного пункта.
Такое строительство возможно при соблюдении двух условий:
- Дом (по документам) не будет числится жилым. Вам придется оформить его как помещение для временного проживания, хранения инвентаря, охраны, административной деятельности и т.д.
- Незастроенная территория должна использоваться в сельскохозяйственных целях. Необходимо посадить сад, выпустить сельскохозяйственных животных, косить сено или заниматься любой другой сельскохозяйственной деятельностью. Не забыть о своих обязанностях вам помогут проверки Россельхознадзора. Игнорирование требований Россельхознадзора грозит штрафами и даже изъятием земельного участка.
Что будет если самовольно построить дом на землях сельхозназначения?
Обычно все заканчивается судом. Однако судиться идет владелец участка и объекта недвижимости, после того, как его обяжут снести строение или вынесут крупный штраф. Помимо этого, дом признается незаконной постройкой. Для любого решения потребуются серьезные основания, особенно когда выносят решение о сносе.
Помимо административных мер, возникнут сложности с продажей имущества либо передачей его в собственность или пользование другим лицам. Поэтому лучше потратить пару месяцев на изменение назначения и получение нужных разрешений, чем годами судиться с администрацией, выплачивая штрафы.
Действовать в одиночку Вам не придется. Юристы нашей компании выяснят категорию и вид разрешенного использования участка, получат разрешение на строительство или изменят назначение, при необходимости. Вам останется только прийти за готовыми документами и начать строительство.