Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости
Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.
Использование материнского капитала. Родители, у которых есть право на данную меру господдержки, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в новой недвижимости нужно выделить доли ребёнку. Так он станет одним из сособственников жилья.
Оформление недвижимости на ребёнка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.
Участие в приватизации. Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы, которые обращались за передачей квартиры в собственность.
Действительность договора купли-продажи напрямую зависит от его документального обеспечения. Так, для того, чтобы нотариус удостоверил сделку, а Росреестр зарегистрировал переход права собственности, к договору должны прилагаться следующие документы:
- свидетельство о государственной регистрации прав собственности ребенка на квартиру или выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
- разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших возраста 14 лет, или разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
- письменное согласие родителей, если объект отчуждается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
- выписка из домовой книги (справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением).
Могут ли родители распоряжаться квартирой ребёнка
Несовершеннолетний не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.
Порядок оформления сделок с недвижимостью, которая находится в собственности несовершеннолетнего, зависит от возраста ребёнка:
— До 6 лет — такие дети считаются полностью недееспособными. Решения относительно продажи жилья за них принимают родители, ребёнок может даже не присутствовать при подписании договора.
— От 6 до 14 лет — в этом возрасте дети считаются частично дееспособными. Все сделки с недвижимостью от их имени также совершают законные представители, так как ребёнок младше 14 лет не имеет права ставить подписи в документах. При этом присутствие несовершеннолетнего может потребоваться при подписании договора.
— От 14 до 18 лет — по закону в этом возрасте ребёнок также считается ограниченно дееспособным, но он уже может совершать сделки с недвижимостью с согласия родителей и имеет право подписи. Без личного присутствия несовершеннолетнего продать квартиру нельзя.
В любом случае продажа квартиры, где собственником является несовершеннолетний ребёнок, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства.
При достижении 18-летнего возраста владелец недвижимости становится полностью дееспособным и может сам распоряжаться ею — продать, подарить или использовать в качестве залога. Если несовершеннолетний в возрасте от 16 лет работает по трудовому договору или состоит в браке, он также получает право самостоятельно распоряжаться своим имуществом.
Ответы на популярные вопросы
Могут ли родители продать квартиру несовершеннолетнему ребёнку
Нет, согласно ГК РФ, возмездные сделки между родителями (усыновителями, опекунами) и несовершеннолетними детьми (подопечными) запрещены. То есть купить квартиру у ребёнка тоже не получится.
Что нужно сделать в первую очередь — найти новую квартиру или получить разрешение опеки
При обращении в органы опеки нужно предоставить документы на приобретаемую недвижимость. С другой стороны, поиск жилья и подготовка к сделке тоже требует временных, а иногда и финансовых затрат, которые окажутся неоправданными при получении отказа.
Поэтому перед тем как выбирать новую квартиру, рекомендуется получить предварительное разрешение органов опеки. Проконсультироваться можно по телефону, но лучше прийти лично. Возьмите с собой документы на продаваемую квартиру, опишите ситуацию, расскажите, какое жильё планируете покупать. Предварительное решение никакой силы не имеет, но после с консультации с сотрудником вы сможете оценить шансы на благоприятный исход сделки и уже более осознанно подойти к выбору новой квартиры.
Можно ли продать квартиру, подаренную ребёнку
Можно. Для проведения сделки также потребуется получить разрешение органов опеки. Условия те же, что перечислены выше — предоставление в собственность несовершеннолетнего равнозначного жилья и перечисление средств на его счёт.
Как продать квартиру, в которой прописаны дети
Если несовершеннолетний прописан в квартире, но не имеет права собственности на неё, для продажи не требуется разрешение опеки.
После снятия с учёта ребёнка нужно зарегистрировать по новому месту жительства в течение 7 дней. Дети в возрасте до 14 лет должны быть прописаны по тому же адресу, что и родители.
Какой счёт нужно открыть ребёнку для зачисления средств от продажи квартиры
Это может быть текущий счёт или вклад. Главное — чтобы он был оформлен на имя ребёнка.
Какие документы потребуются для получения разрешения органов опеки?
В перечень обязательных документов входит:
-
заявление обоих родителей (заполняется при обращении в орган опеки);
-
свидетельство о рождении ребенка и паспорта законных представителей;
-
согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры или доли в ней;
-
документы на продаваемую квартиру (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план);
-
документы на приобретаемую недвижимость (договор купли-продажи, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план).
Форма договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего
Договор купли-продажи квартиры, где в качестве собственника фигурирует несовершеннолетний, подлежит обязательному удостоверению у нотариуса (п. 2 ст. 54 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ), а затем представляется в управление Росреестра для регистрации перехода права собственности.
Требование о соблюдении нотариальной формы сделки с участием несовершеннолетнего было введено законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ во избежание злоупотребления жилищными правами детей. На стадии нотариального удостоверения производится полная проверка легитимности совершаемой сделки, в том числе с точки зрения наличия разрешения ООП.
Тем не менее п. 4 ст. 21 закона № 48-ФЗ предусматривает последствия совершения такой сделки без одобрения этих органов. В этом случае ООП обязан обратиться в суд с заявлением о расторжении сделки, если жилищные права ребенка были нарушены в результате ее совершения. При признании договора незаконным все полученное по нему подлежит возврату сторонам.
***
Итак, нами рассмотрен вопрос, может ли несовершеннолетний продать квартиру. Такая сделка не запрещена законодательством при соблюдении ряда условий. В совершении сделки непосредственно участвуют законные представители ребенка (действуют от его имени до 14 лет и согласуют его действия от 14 до 18 лет). Кроме того, для продажи квартиры ребенка необходимо получить предварительное разрешение ООП.
Если собственником доли квартиры является несовершеннолетний, то продать объект гораздо сложнее. Основные проблемы:
- родители должны получить согласие районного отдела опеки;
- оба родителя должны дать согласие на сделку;
- покупатели опасаются купить объект у несовершеннолетнего собственника.
Сделки с недвижимостью, находящейся в собственности ребенка, регулируются следующими нормативными актами:
- Конституцией РФ;
- Семейным кодексом РФ;
- Гражданский кодексом РФ;
- Жилищный кодексом РФ;
- закон об опеке № 48 от 2008 года;
- закон о приватизации №1541-1 от 1991 года.
Если ребенок – владелец жилья
Самая сложная сделка – когда нужно продать объект недвижимости, одним из собственников которого (или даже единственным собственником) является несовершеннолетний гражданин. Особенно сложной такая сделка становится, когда семья пытается продать квартиру, купленную за материнский капитал, а деньги использовать как первый взнос по ипотеке на более дорогую квартиру.
Основное условие – если хотя бы небольшая доля жилого помещения принадлежит ребенку, для его продажи нужно получить согласие органов опеки. Ребенок мог получить долю в собственности любым способом – в порядке наследования, дарения, распределения по условиям программы материнского капитала (или родители просто решили записать на него часть квартиры). Процедура оформления продажи такого объекта недвижимости во всех подобных случаях будет одинаковой.
Условия, при которых можно оформить куплю-продажу
Покупаемая квартира тут, как и в обычных случаях, должна быть юридически чистой и иметь все требуемые документы. Нельзя, чтобы объект недвижимости находился под арестом или в залоге. Данные требования предъявляются к продавцу недвижимого имущества, который должен представить бумаги, подтверждающие правоспособность объекта.
Здесь самое важное – это наличие правоустанавливающего и правоудостоверяющего документа в оригинале. Также к продавцу и лицу, представляющему интересы несовершеннолетнего покупателя, предъявляются следующие требования:
- наличие документа, удостоверяющего личность, с пропиской;
- правоспособный возраст;
- дееспособность.
Если родители (или другие уполномоченные) передоверяют свои полномочия поверенным лицам, то нужно оформить на них нотариально удостоверенную доверенность с перечислением действий, которые эти лица могут совершать в ходе сделки.
В данном случае стороной сделки выступит несовершеннолетний собственник, а поверенного внесут в договор в качестве представителя, «действующего в интересах». Законный представитель должен предусмотреть возможные риски и проверить:
- паспорт, а также все документы на квартиру, принадлежащую физлицу;
- учредительную документацию застройщика, если квартира приобретается в новостройке.
Как получить согласие опекунского органа?
- Получаем справку о зарегистрированных в продаваемой квартире лицах. Для этого родитель (или опекун) должен обратиться в паспортный стол со следующими документами: своим паспортом, свидетельством о рождении ребенка или его паспортом, свидетельством о праве собственности на квартиру (в котором должен быть указан ребенок).
- Обращаемся в орган опеки и попечительства. Оба родителя, даже если они находятся в разводе, вместе с ребенком (старше 14-ти лет) должны посетить это учреждение и предоставить уполномоченным лицам следующие документы: свои паспорта, свидетельство о рождении ребенка (или его паспорт), справку о зарегистрированных в отчуждаемой квартире лицах, свидетельства о праве собственности на покупаемую и реализуемую недвижимость, технические паспорта на нее.
- Пишем заявление о покупке новой недвижимости и продаже старой. Заявление должно быть подписано и родителями (усыновителями или опекунами), и ребенком, если ему уже исполнилось 14 лет.
- Ждем решения. Орган опеки рассматривает заявление в 14-ти-дневный срок, проводит проверку на возможное ущемление права ребенка. В случае успешного прохождения проверки опекунский орган выдает письменное разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего.
Можно ли продать квартиру, если ребенок имеет долю
Конечно, но при соблюдении определенных правил. Гражданский кодекс РФ диктует условия, выполнение которых неоспоримо. Закон выступает в интересах чада, заботится о сохранении недвижимости СК РФ Статья 60.
- Направитесь в органы опеки и попечительства для получения консультации. Исходя из рекомендаций занимайтесь продажей старого «угла» и поиском нового. Чтобы не попасть в ситуацию, когда, например, квартиру продали, взамен дитю приобрели комнату. Органы опеки не разрешат такую сделку, потому что проживание в комнате предполагает совместное проживание с опекуном, а значит метраж не соответствует норме. Сделка будет расторгнута.
- На каких условиях вы получите согласие опеки влияет ряд обстоятельств. Возможно достаточно будет нотариального обязательства о наделении долями. Все ситуации индивидуальны и требуют консультации специалиста. Перед обращением подготовьте пакет документов.
- Продажа недвижимости без покупки новой. Чтобы получить одобрение, ребенку должна обособиться доля в другом жилье. Например, в жилье ближайших родственников — бабушки.
- Продажа недвижимости с вложением средств в новую. В купленной квартире ребенку необходимо выделить долю большую или равную прежней.
Если разрешение на продажу удалось получить
Органы опеки предоставляют соответствующее постановление в течение двух недель с момента подачи заявления. В документе будет указан адрес квартиры, которую разрешается продать, а также информация о покупаемом помещении. Затем будет осуществлено снятие законных представителей ребенка с регистрации. В связи с осуществлением действия будет выписан и ребенок.
Даже если несовершеннолетний гражданин не имеет доли в помещении, его нельзя выписать без получения согласия попечительского совета. Если подобные действия были осуществлены, любой суд признает выполнение процесса недействительным.
Затем заключается сделка и оформляется договор купли-продажи. Действие происходит в присутствии нотариуса. Когда манипуляция завершена, выполняется регистрация прав собственности всех участников процедуры. Реализация недвижимости выполняется одновременно с покупкой новой жилплощади. После того, как право собственности приведет к новому владельцу, ребенка необходимо прописать в купленной квартире. Затем копии договоров предоставляются в органы опеки и попечительства. Участники сделки должны подтвердить, что ребенок получил равноценную долю в новом помещении.
Порядок продажи квартиры, не принадлежащей ребенку на праве собственности
Помимо собственности, у детей может возникать право постоянного пользования жилыми помещениями. В таких ситуация собственниками квартиры могут являться родители детей, которые приобрели жилое помещение до момента рождения общего ребенка.
В этом случае у ребенка имеются следующие права в отношении объекта недвижимости:
- право постоянного проживания и пользования;
- право регистрации по месту постоянного проживания.
Именно указанные права существенно ограничивают возможность распоряжения квартирами, в которых дети постоянно прописаны.
Если ребенок не является собственником квартиры, закон не требует получения согласия от органов опеки. Однако ребенок не может быть произвольно лишен права пользования или прописки в занимаемом жилом помещении, что делает продажу квартиры практически невозможным событием.
Чтобы получить возможность свободно продать квартиру, родителям предстоит зарегистрировать ребенка по иному месту жительства. По общему правилу, место регистрации детей совпадает с местом прописки хотя бы одного из его родителей. Таким образом, чтобы получить возможность продать недвижимость, родители должны:
- иметь в наличии иное жилое помещение, куда можно зарегистрировать ребенка на постоянной основе;
- данное жилье не должно ухудшать права и интересы детей;
- продажа квартиры будет возможна только после снятия ребенка с регистрационного учета.
Для снятия ребенка с регистрационного учета также потребуется получение разрешения органа опеки, который будет проверять соблюдение жилищных условий несовершеннолетних граждан по новому месту жительства.
Законодательное регулирование сделок
Когда речь заходит о зарегистрированных на жилплощади детях и подростках, отчуждение квартир осуществляется по принципу ограничения дееспособности таких лиц вплоть до 18-летнего возраста в сочетании с законодательной защитой их прав.
Нормативная база включает:
- Гражданский Кодекс – ФЗ № 51;
- Семейный Кодекс – ФЗ № 223;
- Жилищный кодекс – ФЗ № 188;
- ФЗ 48 «Об опеке и попечительстве»;
- законы, регулирующие оформление сделок с недвижимостью.
Понятие дееспособности включает пределы использования гражданином своих прав и обязанностей. Возрастные критерии установлены по возможностям человека в определенном периоде жизни предвидеть последствия своих решений и действий, его социальной и экономической состоятельности.
Принимая во внимание положения гл. 3 части первой ГК РФ различает две категории несовершеннолетних при сделках с недвижимостью:
- дети от рождения до 14 лет – недееспособны, полностью зависимы от родителей, опекунов. Не могут самостоятельно выступать участниками процедуры отчуждения или приобретения квартиры;
- подростки с 14 до исполнения 18 лет – частично дееспособны (ст. 27). Участие в сделках с недвижимостью допускается под контролем родителей/опекунов.
Перешагнувшие 14-летний рубеж подростки теоретически наделены правом распоряжения недвижимой собственностью с письменного согласия взрослых попечителей. Однако на практике инициаторами продажи квартиры выступают родители, которые должны заручиться документальным согласием собственного чада на сделку. Прописанные в продаваемом жилье подростки участвуют в подписании договора, направляют свои документы для гос. регистрации сделки.