Рефинансирование ипотеки в 2021 году. Полный гайд

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рефинансирование ипотеки в 2021 году. Полный гайд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Заемщики часто путают два этих понятия. Рефинансирование происходит по инициативе клиента банка в случае, если он нашел более выгодные условия кредитования. Рефинансирование не влияет на кредитную историю.
К реструктуризации банк прибегает по просьбе заемщика, когда он по той или иной причине не может совершать регулярные выплаты по кредиту. Реструктуризация негативно сказывается на кредитной истории, и в будущем, если заемщик решит взять кредит, ему придется доказывать банку свою платежеспособность.

Порядок рефинансирования ипотечного кредита

Порядок оформления банковской услуги практически не отличается от получения кредита на квартиру или дом. Процедура выполняется в 4 этапа:

• Подать онлайн-заявку на сайте кредитора, указав контактные данные, и дождаться предварительного одобрения (обращаться за рефинансированием ипотеки можно как в сторонний банк, так и в том, где открыт кредитный договор).

• При положительном решении предоставить необходимые документы по недвижимости и ранее оформленному ипотечному кредиту.

• Подписать с кредитодателем договор и оформить полис страхования.

• Закрыть полученными средствами старый кредит и передать залог в пользу нового банка.

Чем рефинансирование кредита отличается от реструктуризации?

---

Сколько времени занимает рефинансирование ипотеки

Если рефинансирование выгодно, вам нужно будет пройти следующие шаги:

1 день	Банк рассматривает вашу онлайн-заявку
2-3 дня	Собираете документы на недвижимость и по рефинансируемым кредитам
3-5 дней	Банк рассматривает документы на недвижимость и по рефинансируемым кредитам
1-3 дня	Получаете кредит на рефинансирование и погашаете «старую» ипотеку
2-10 дней	Росреестр снимает обременение с недвижимости
8-10 дней	Росреестр регистрирует ипотеку в пользу СберБанка

Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки

На заемщика/поручителей	– паспорт – СНИЛС и ИНН – военный билет для мужчин младше 27 лет – подтверждение занятости (заверенная копия трудовой книжки, трудовой договор, электронная выписка из ПФР вместе с 2-НДФЛ)
По рефинансируемому кредиту	– кредитный договор – график платежей – справка или выписка по рефинансируемому кредиту – справка об остатке ссудной задолженности по рефинансируемому кредиту с начисленными процентами – справка о наличии/отсутствии текущей просроченной задолженности и просроченной задолженности в течение последних 12 месяцев
По объекту недвижимости	– договор купли-продажи (уступки прав требования при ДДУ) – выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – отчет об оценке квартиры – технический паспорт/поэтажный план и экспликация жилого помещения из БТИ (для частного дома, либо квартиры с неузаконенной перепланировкой) – подтверждение оплаты квартиры (выписка со счета, расписка)
Прочие	– заявление на рефинансирование – анкета страхования – справка о реквизитах (при рефинансировании в другом банке) – брачный договор и нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на передачу недвижимости в залог – разрешение органов опеки и попечительства (если недвижимость приобреталась за счет средств материнского капитала)

Есть ли особенности рефинансирования ипотеки по ДДУ

Да, так как рефинансировании банки требуют от заемщиков документы о собственности на недвижимость. При покупке строящегося жилья по 214-ФЗ для дольщика это право еще не наступило, поэтому кредитору предоставляется право требования по договору долевого участия (ДДУ) – в этом и состоит главная особенность рефинансирования при долевом участии.

При рефинансировании ипотеки с долевым участием потребуется оформить залог дважды. Сначала потребуется залог права требования по ДДУ, а после сдачи объекта и оформления собственности он будет переоформлен в залог недвижимости.

Для рефинансирования объект должен быть аккредитован банком по ипотеке. Если новостройка не числится в списках кредитора, добиться одобрения рефинансирования ипотеки будет непросто.

Скорее всего банк потребует не один, а два отчета с подтверждением рыночной стоимости объекта залога (жилья): сначала прав требования на этапе строительства, а после ввода объекта в эксплуатацию – уже готового жилья.

Прежде чем принять решение о выборе между рефинансированием и реструктуризацией, следует внимательно изучить эти два понятия. Заёмщики нередко путают их и соглашаются на одну процедуру вместо другой.

Далёкие от финансов люди полагают, что рефинансирование и реструктуризация – по сути одно и то же, ведь исходная цель у них одна. Она заключается в снижении ипотечного бремени и улучшения условий выплаты кредита. На самом деле эти понятия существенно отличаются. Чтобы понять разницу, стоит изучить их с точки зрения конечного результата.

Рефинансирование выгодно банкам в первую очередь для привлечения новых заёмщиков. Такая процедура позволяет перетянуть клиентов, которые ранее оплачивали ипотеку другим кредитным организациям. Банку это позволяет увеличить портфель долгосрочных кредитов, а также прибыль, даже несмотря на то, что проценты по таким займам ниже.

Реструктуризацию кредитные организации предлагают действующим заёмщикам. Такая мера направлена на сохранение отношений с клиентом. Однако в первую очередь целью реструктуризации выступает помощь в выплатах проблемным должникам. Такая процедура прежде всего направлена на снижение ипотечного бремени в ситуациях, когда у плательщика возникли финансовые трудности.

Реструктуризация чаще всего используется, когда высока вероятность просрочки, либо она уже произошла.

Существует несколько вариантов проведения реструктуризации:

1. Уменьшение ставки по кредитному договору;
2. Увеличение срока ипотеки;
3. Перерасчёт графика выплат, в том числе изменение аннуитетных платежей на дифференцированные;
4. Кредитные каникулы, когда заёмщику предоставляется отсрочка либо на всю сумму, либо на основной долг (то есть в течение определённого времени вносить придётся только проценты);
5. В некоторых случаях – списание штрафов, пени, неустоек.

Далеко не всегда банки используют реструктуризацию только в работе со сложными заёмщиками. Зачастую такую процедуру они предлагают клиентам, которые обратились к ним за рефинансированием. Чтобы не потерять заёмщика и не лишится прибыли в виде процентов по его ипотеке, банк предлагает ему реструктуризацию.

Какие могут быть последствия в этом случае?

Клиенту снижают ставку, сокращают ежемесячный платёж. Чаще всего заёмщик остаётся полностью доволен такими действиями. Проблемы возникают гораздо позже, если заёмщик решается провести рефинансирование такой ипотеки в другом банке. В этом случае в первую очередь кредитор интересуется, проводилась ли по займу реструктуризация. После положительного ответа на этот вопрос обычно следует отказ в рефинансировании.

Через сколько можно сделать рефинансирование ипотеки в крупных российских банках

Прежде чем обращаться в то или иное учреждение, важно понимать один нюанс. Заимодателю, по сути, нет разницы, сколько раз вы перекредитовались. Сейчас у вас на руках ОДИН действующий договор. Если вы вовремя вносили все платежи и имеете надежный источник поступления денежных средств, с перекредитованием не должно возникнуть проблем.

Что касается процентной ставки, то на сегодняшний момент она находится в интервале 9-11%. Из первой пятерки крупных кредиторов самый выгодный процент у «Россельхозбанка» (9,05%), самый высокий – у Сбербанка (10,9%). При этом у всех заимодателей итоговая ставка зависит от:

• лояльности по отношению к клиентам («своим» скидка больше);
• срока кредитования;
• оценки залоговой квартиры или дома;
• готовности оформить страховку;
• характера приобретаемой недвижимости (дороже обходится дом с земельным участком; дешевле – квартира на вторичном рынке).

Условия рефинансирования в банках

Наименование банка	Процентная ставка	Дополнительные условия	Страхование при заключении договора	Максимальная сумма займа
Россельхозбанк	От 9,05% до 12%. Зависит от статуса плательщика	Не требуется согласие первоначального кредитора	Залоговое имущество страхуется обязательно. Здоровье и жизнь — по желанию заемщика	До 20 млн. рублей
Газпромбанк	От 8,9%	Заявки, по отзывам клиентов, редко отклоняют	Обязательно страхование недвижимости	До 45 млн. рублей
ВТБ	От 9%	Возможно рефинансирование без справки о доходах, но ставка по кредиту при этом возрастает	Обязательно страхование залогового имущества, жизни и здоровья заемщика	До 30 млн. рублей
Сбербанк	От 9%	От прежнего банка не требуется согласия на передачу договора	Страхование залоговой недвижимости обязательно	До 7 млн. рублей
Альфа-банк	От 8,69% Самый маленький процент предусмотрен для зарплатных клиентов Альфа-банка	Нет заявок на рефинансирование, отклоненных другими банками	Недвижимость должна быть застрахована от повреждений и от ущерба в результате мошеннических действий	До 50 млн. рублей

Плюсы и минусы рефинансирования

По сути, рефинансирование — это тоже кредит, поэтому он имеет как положительные стороны, так и отрицательные стороны. К плюсам рефинансирования можно отнести:

• Более низкая процентная ставка, следовательно, наименьший размер ежемесячных платежей.
• Объединение нескольких кредитов в один.
• Получение дополнительных средств на неотложные нужды.
• Сокращение срока кредитования, следовательно, переплаты по кредиту.

Помимо положительных моментов, нельзя не сказать об отрицательных. К минусам рефинансирования относят:

• Если устанавливается тот же срок кредитования, как и при первоначальном кредите, размер выплаченных процентов в результате сможет сравняться с теми, что были бы при первом кредите.
• При оформлении рефинансирования неизбежны денежные затраты, причем достаточно существенные. Особенно много расходов ждет клиента при смене кредитора.
• Если клиент желает сократить срок кредитования, ему требуется вносить более крупные ежемесячные платежи.
• Если первоначальный кредит оформлялся с плавающей процентной ставкой, всегда будет существовать вероятность ее снижения. Иногда ставка по первому кредиту становится ниже, чем фиксированная ставка по рефинансированному кредиту.
• Если заемщик преодолел уже половину срока ипотеки, то рефинансирование теряет смысл.
• Если какой-либо банк откажет клиенту в рефинансировании, это не самым лучшим образом отразится на качестве кредитной истории.

Прежде чем оформлять рефинансирование ипотеки, следует внимательно изучить предложения всех банков, так как новые условия не всегда могут оказаться действительно выгодными. Также не стоит обращаться за перекредитованием в микрофинансовые организации, так как условия по займам здесь невыгодные, а ставки очень высокие. Все дело в том, что в МФО денежные средства выдаются на короткий срок под высокие проценты, которые начисляются ежедневно. Именно поэтому сэкономить на переплате не получится.

Еще один вариант, когда рефинансирование лучше не производить – это сложная финансовая ситуация заемщика. Именно в этот период времени для клиента велика вероятность отказа. К тому же, если у заемщика низкий доход или имеются просрочки по обязательствам, условия по кредиту могут быть менее выгодные, а, иногда, даже наоборот.

Какие документы нужны

Заключая новый договор, необходимо быть готовым к тому, что придется собирать новый пакет документации. При этом также стоит ответить, что решать вопрос необходимо будет как с новым банком, так и со старым.

Ориентировочно перечень документов будет выглядеть следующим образом:

1. Обязательно необходимо предоставить паспорт гражданина РФ
2. СНИЛС также входит в перечень обязательных документов
3. Необходимо предоставить ипотечный договор, который вы хотите рефинансировать и договор купли-продажи
4. Потребуются документы, подтверждающие право собственности на жилой объект
5. Заверенная работодателем копия трудовой книжки для подтверждения платежеспособности
6. Документ, подтверждающий доход за последние 6-12 месяцев

В качестве подтверждающего доход документа может быть предоставлена справка 2-НДФЛ для наемных работников или справка по форме банка. Для индивидуальных предпринимателей необходимо будет предоставить декларацию за предыдущий отчетный период. Для лиц, которые состоят в браке, необходимо предоставить будет свидетельство о заключении брака, а также свидетельство о рождении детей при наличии ребенка.

Однако здесь стоит отметить, что если при оформлении ипотеки использовались средства материнского капитала, то потребуется разрешение из органов опеки и попечительства. На самом деле, это основные документы, которые нужны для оформления. Каждый кредитор устанавливает свой перечень обязательных документов и бумаг.

Что делать, если банк отказал

Безусловно, получить отказ в рефинансировании ипотеки будет неприятно. Однако не стоит расстраиваться, эта ситуация вполне поправима. Для начала вам необходимо будет проанализировать свои данные и выяснить возможную причину отказа:

1. В первую очередь вам необходимо проверить свою кредитную историю, чтобы убедиться, что действующих просрочек нет.
2. Для начала нужно здраво оценить свою платежеспособность. Например, если клиент проживает в съемной квартире и у него есть двое детей, то его платежеспособность будет ниже того заемщика, который проживает один в собственной квартире.
3. Проблема может заключаться в возрасте. Если заемщик уже предпенсионного возраста, то в выдаче кредита ему может быть отказано. Чтобы увеличить свои шанс на получение займа, можно уменьшить срок кредитования или сумму займа, а также рекомендуется предоставить как можно больше документов, подтверждающих доход.
4. Можно предоставить дополнительный предмет залога.
5. Скоринговая система, которая оценивает заемщика, у всех банков разная, поэтому если вам отказали в одном банка, можно подать заявку в другое учреждение. Также можно подать повторную анкету, например, в том же банке, но в другом регионе, так как расходы по регионам также могут различаться.

При рефинансировании ипотечного кредита важно выбирать условия по новому займу те, которые окажутся действительно выгодными. Не стоит бездумно оформлять кредитные договора, ведь новый платеж может оказаться больше текущего, тогда вы не только не сэкономите на переплате, но и наоборот переплатите лишнего.

Можно ли рефинансировать ипотеку 2 раза?

Большинство россиян, мало знакомых с процедурами ипотечного кредитования и особенностями законодательной базы по этому вопросу, не знают, сколько раз можно делать рефинансирование ипотеки на квартиру по закону. Формально человеку можно погашать займы с помощью вновь оформленной ссуды бессчетное количество раз, поскольку закон ограничений на эту процедуру не предусматривает.

Если же говорить о финансовых организациях, то далеко не все они соглашаются на перекредитование. Рефинансировать ипотеку на квартиру несколько раз сегодня можно только в крупных банках, таких как «ВТБ 24», «Сбербанк», «Россельхозбанк» и других. Они могут позволить себе идти на риски, и всегда заинтересованы в привлечении большого количества потенциальных клиентов.

Несмотря на то, что можно рефинансировать ипотеку во второй и даже третий раз, сделать это весьма сложно. На вероятность одобрения ссуды в этом случае могут рассчитывать заемщики, имеющие стабильный высокий заработок и безупречную кредитную историю с отсутствием просрочек по первичному или вторичному займу.

Можно ли рефинансировать ипотеку несколько раз в разных банках?

По сути, заимодателям неважно, сколько раз заемщику удалось рефинансировать ипотеку, чтобы облегчить долговую нагрузку. А все потому, что на руках у него всегда остается один действующий кредит, с которым банкам и приходится иметь дело. Следовательно, если человек исправно вносит платежи, не допускает просрочек и не испытывает проблем с заработной платой он может обращаться к перекредитованию сколько пожелает.

Чтобы не прогадать, необходимо внимательно изучать условия рефинансирования, задавать вопросы менеджерам банков и повышенное внимание уделять итоговой ставке. Последняя, как правило, зависит от нескольких факторов:

• срока кредитования;
• оценки недвижимости, являющейся залогом;
• лояльности к заемщикам;
• типа приобретаемой недвижимости (дом, квартира, участок земли);
• готовность к оформлению страховки.

На что потратить сэкономленные деньги?

После рефинансирования ипотеки ваш бюджет почувствует разницу – ежемесячные выплаты резко уменьшатся. При этом слишком расслабляться в первое время не стоит.

Эксперты рекомендуют откладывать «освободившиеся» деньги в качестве подушки безопасности. Расчет тут прост – вы уже привыкли жить на более скромные средства, а «излишек» будет лежать на счету, приносить небольшие проценты и принесет уверенность в завтрашнем дне

Логика тут проста – вы всегда можете заболеть или лишиться работы. В таком случае придется или реструктурировать ипотеку (а сделать это достаточно сложно) или уходить на «ипотечные каникулы», а этим правом можно воспользоваться лишь раз за весь период выплат.

В этом случае пригодится «подушка» — в идеале, ее должно хватать на две-три ипотечные выплаты. За это время вы сможете найти новый источник дохода.

Второй разумный ход – вложить сэкономленные средства в качественный комплексный ремонт. Замените искрящую проводку, пованивающую канализацию, выровняйте стены и пол, оклейте детскую безвредными для здоровья материалами. Если обратитесь в надежную компанию – получите не только качественный ремонт по одобренному проекту, но и гарантию – если в течение двух лет что-то сломается или отклеится, компания все исправит за свой счет. Хорошо выполненный капитальный ремонт будет радовать долгие годы, а правильно выполненная черновая его часть гарантирует – когда решитесь на второй, потратите на него намного меньше – косметический в разы дешевле капитального.

Итак, сколько же раз можно рефинансировать ипотеку? В законе не указаны ограничения. Рефинансировать можно столько раз, сколько на это согласятся банки. Главное – не остаться в минусе, так как во многих договорах есть пункт о штрафах и пенни за досрочное погашение ипотеки. Перед подачей документов подумайте несколько раз и посчитайте, сколько вы сэкономите, сменив банк.

Сколько раз можно рефинансировать ипотеку

Сколько раз можно рефинансировать ипотеку на квартиру? Государство на законодательном уровне не ограничивает граждан в оформлении кредитов для погашения предыдущих займов. Количество процедур рефинансирования может быть любым. Все зависит от банка. Например, в крупных банках, таких как Сбербанк, ВТБ 24, Россельхозбанк, Росбанк и др., существуют программы, позволяющие рефинансировать ипотеку. Выгода от реализации таких программ заключается в привлечении потенциальных клиентов.

Хоть закон и не ограничивает количество процедур рефинансирования и частоту их проведения, регулярное перекредитование может натолкнуть специалистов банка на мысль, что клиент плохо продумал тактику и недостаточно глубоко изучил вопрос.

Рефинансировать ипотеку повторно не так просто. Положительное решение по заявке возможно только в случае полного соответствия кредитуемого требованиям банка. Заемщик должен иметь хорошую кредитную историю, не иметь просрочек по платежам и достойно зарабатывать. Если при выплате прошлых займов он делал взносы с опозданием, в рефинансировании ему откажут.

Теоретически возможно оформление ипотечного займа два раза. При этом схема кредитования во второй раз будет такая же: обязательно прохождение клиентом процедуры проверки документов, покупка страховки с подписанием договора, оценка стоимости недвижимости, предоставляемой в качестве залога.

Похожие записи:

• 1.2. Качества личности сотрудника полиции
• В России предложили упростить сделки с жильем несовершеннолетних
• Пособие при рождении ребенка в 2023 году