Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы на недвижимость. Полный пакет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если существуют какие-либо споры относительно помещения или отсутствует правоустанавливающий документ, зарегистрировать право собственности на него будет значительно сложнее. Добиваться признания этого права придётся в суде.
Особенности заключения
Как и во всех стандартных договорах указываются стороны, цели использования помещения, предмет сделки, сроки исполнения обязательств, обязанности и права. Прописывается в тексте форма сделки, но авансы, платежи как в договоре аренды не указываются, их не должно быть.
-
Начинается документ с вступительной части, где подробно излагаются обстоятельства безвозмездного договора, его цели и условия. Обязательно присваивается порядковый номер, дата составления и место (адрес объекта).
Наименование обеих сторон прописывается полностью согласно документам, если подписывают договор представители, то фамилии имена и отчества представителей тоже указываются полностью.
-
В предмете договора указывается:
- какое именно нежилое помещение передается в пользование и номер документа, позволяющий подтвердить его;
- адрес нахождения объекта с указанием местоположения;
- присвоенный помещению номер;
- сведения, подтверждающие право собственности или распоряжения имуществом, а так же письменное подтверждение об отсутствии обременения;
- ссудополучатель наделяется правом использовать адрес используемого помещения для указания в различных источниках.
-
В разделе права и обязанности соответственно подробно описываются права каждой из сторон и обязанности:
- Пользователь может при страховании помещения указать себя как выгодоприобретателя.
- При обнаружении недостатков, препятствующих использование помещения, собственник должен устранить его за свой счет, либо обеспечить ссудополучателя другим объектом на оговоренный срок.
-
Необходимо указать балансовую стоимость нежилой недвижимости.
-
Расходы и расчеты производит, как правило, ссудополучатель. В договоре это отражается, все коммунальные платежи производит пользователь. Если ремонтные работы возлагаются на ту или иную сторону, это тоже закрепляется документально, чтоб избежать в дальнейшем разногласий.
-
Обе стороны несут определенную ответственность по исполнению условий. Так в этот пункт вносится:
- срок и акт, по которому недвижимость была предоставлена;
- риски ссудополучателя при повреждении или уничтожении вследствие не целевого использования или передачи третьим лицам;
- хранение документов по эксплуатации помещения, которые были переданы.
-
В сроках действия указывается – дата действия договора, за какой срок предупреждать в случае досрочного расторжения.
-
Если что-то осталось не внесено, то можно добавить пункт «Другие условия» и прописать их здесь.
-
Реквизиты сторон, где указывается данные обеих сторон, и ставятся подписи.
Разница между соглашениями, заключенными с участием физлиц, юрлиц (ООО)
| ФЛ и ФЛ | Предметом обычно выступают жилые помещения. Заключается договор найма. Взимается налог на доходы физлиц. В договоре указываются: ФИО, паспортные данные и дата рождения. Также можно указать место жительство для дальнейшего определения подсудности в случае возникновения спора. Для индивидуальных предпринимателей также указывается ИНН и/или ОГРНИП. |
| ФЛ и ЮЛ | Арендуется в соновном коммерческая недвижимость, иногда жилая. Оформляется договор аренды, и соответственно включается налогообложение. В договоре:
|
| ЮЛ и ЮЛ | Сделка оформляется договором об аренде недвижимого объекта. Об обеих сторонах договора указывается:
|
Что такое безвозмездное пользование помещением
Действующее законодательство, а именно Гражданский кодекс нашей страны, не содержит такого правового понятия, как безвозмездная передача жилого или нежилого имущества. Под такими действиями подразумевается получение ссуды.
Ссуда, это передача любого объекта недвижимости, несмотря на его принадлежность к жилому, или коммерческому фонду, без получения какой-либо материальной выгоды. Сторонами по такой сделке выступают ссудодатель, то есть гражданин, или юридическое лицо, у которого есть объект недвижимости, а также ссудополучатель, человек, либо предприятие, организация, которые берут данное помещение в аренду или найм.
Главным условием такой передачи, является возвращения объекта ссуды в том состоянии, которое было до начала подписания договора, либо в улучшенном, а также оплата всех обязательных платежей (коммунальные и другие услуги) за период, на протяжении которого недвижимостью будут пользоваться.
Безвозмездная аренда нежилого помещения и налогообложение таких сделок регулируется Налоговым кодексом нашего государства, но об этом будет рассказано ниже. Данные правоотношения могут возникать между физическими и юридическими лицами в равной степени, без законодательных ограничений.
Существуют следующие формы таких сделок.
Договор безвозмездного пользования помещением
Договор безвозмездного пользования помещением
Договор безвозмездного пользования нежилым помещением представляет собой документ, подтверждающий передачу прав на использование какого-либо здания или его части в производственных или коммерческих целях. Он может заключаться в устной форме, если субъектами являются физические лица, и в письменной, если хотя бы одним из субъектов является юрлицо.
Договор безвозмездного пользования жилым помещением определяет условия и нормы эксплуатации комнаты, квартиры, дома с целью проживания в ней, не оплачивая использование.
Объектом договора безвозмездного пользования имуществом выступают помещения жилого или коммерческого характера, автомобили, оборудование, офисная техника, предметы интерьера.
Важный признак рассматриваемого соглашения – срочность. Если бы договор не был срочным, мы бы имели дело с дарением. Договор ссуды (как и аренда) может быть согласован на конкретный срок или же на неопределенный.
Сделка считается согласованной на неопределённый срок, когда стороны указали об этом в соглашении или когда стороны не закрепили в документе условие о сроке.
Договор ссуды считается возобновлённым на неопределённый срок, если:
- договор ссуды нежилого помещения был изначально ограничен конкретным сроком;
- срок договора истек;
- после того, как истек срок договора, ссудополучатель продолжает пользоваться вещью;
- ссудодатель не высказывает по данному поводу возражений.
Регистрируется ли и каков порядок государственной регистрации?
Государственная регистрация потребуется только в одном случае: когда предметом сделки является объект культурного наследия.
Порядок государственной регистрации устанавливается ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Для регистрации сделки в Росреестр или в МФЦ (многофункциональный центр) с заявлением о регистрации должна обратиться одна из сторон соглашения (ссудодатель или ссудополучатель).
К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие право ссудодателя распоряжаться помещением, передаваемым в пользование, а также сам договор ссуды. Срок регистрации: 7 рабочих дней, если заявление и документы подавались непосредственно в Росреестр, 9 рабочих дней – если через МФЦ.
За государственную услугу регистрации ссуды объекта культурного наследия необходимо уплатить госпошлину в размере 2000 рублей для физических лиц, 22 000 рублей для юридических.
Что такое порядок пользования помещением?
Общая собственность на недвижимое имущество возникает тогда, когда оно находится в собственности двух или более лиц. В большинстве случаев речь идет об общедолевой собственности — каждому из совладельцев принадлежит отдельная доля, которой он владеет, пользуется и распоряжается. Совместная собственность, когда отдельные доли не выделены, возникает лишь в определенных законодательством случаях. Например, в совместной собственности находится недвижимое имущество, нажитое супругами в браке.
Нередко у совладельцев имущества возникают конфликты в отношении того, как следует им пользоваться. Если окончательный раздел имущества невозможен, то сторонам во избежание конфликтных ситуаций необходимо разграничить зоны владения и определить пользования частями общего имущества.
Определение порядка пользования — процедура, закрепляющая за каждым из собственников часть общего имущества, которой он может пользоваться без ущерба для других совладельцев. Порядком пользования имуществом можно урегулировать и другие моменты пользования имуществом.
Особо важное значение имеет порядок пользования недвижимым имуществом — как жилым, так и нежилым. Такой вид имущества в большинстве случаев не может быть разделен между совладельцами без ущерба для самого объекта (нельзя организовать отдельные входы, разделить коммуникации и т. д.). Поэтому совладельцам часто приходится определять пользования недвижимым имуществом.
Какие сложности могут возникнуть?
Иски об определении порядка пользования нежилым помещением нередко содержат несколько требований. Например, истец может заявить требование об устранении препятствий в пользовании, о взыскании неосновательного обогащения, платы за пользование помещением или стоимости неотделимых улучшений, разделе лицевых счетов и т. д. Чем больше требований содержит иск — тем тяжелее грамотно составить заявление и доказать обоснованность своей позиции. Если иск содержит имущественные требования, то также нужно верно определить его цену.
Ошибки в составлении иска — главная причина того, что иск оставляется без движения или возвращается истцу. Поэтому перед обращением в суд обязательно нужно получить консультацию юриста, который даст квалифицированную оценку возможности выиграть дело, поможет сформулировать законные требования и составит грамотное исковое заявление.
Кто имеет право заключать такие договоры?
В соответствии с регламентом Гражданского Кодекса РФ, передавать в безвозмездное пользование нежилые помещения могут только их собственники либо представители владельцев, наделенные такими полномочиями (действуют на основании нотариально заверенной доверенности). В Федеральном законодательстве существует одно ограничение. Не могут выступать в качестве ссудополучателей физические лица, которые имеют хоть какое-либо отношение к организации, передающей объект недвижимости во временное пользование на безвозмездной основе.
Составляя договор безвозмездной аренды нежилого помещения, стороны должны в точности описать техническое состояние объекта. После подписания такого документа арендатор будет нести ответственность за поддержание помещения в должном состоянии. Если в процессе эксплуатации будут выявлены различные проблемы, он должен будет устранить их за свой счет. К договору должны прилагаться все копии документов на передаваемое во временное пользование помещение. Если после подписания договора собственник объекта недвижимости не спешит выполнять свои обязательства перед арендатором, то наниматель может в судебном порядке потребовать расторжения сделки и возмещения всех понесенных убытков.
Подписанный сторонами договор может быть расторгнут и в том случае, когда в нем не была указана дата. В этом случае арендатор или арендодатель, который желает прекратить сотрудничество, должен уведомить вторую сторону о своем намерении за месяц. В Федеральном законодательстве предусмотрен порядок передачи в безвозмездное использование нежилых помещений, на которых имеется обременение. При заключении такой сделки сторонам необходимо в договоре описать этот нюанс.
Передача в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц
Встречаются ситуации, при которых в силу различных обстоятельств имущество, передаваемое в аренду, обременено правами третьих лиц. В связи с этим возникает спор о том, исполнил ли арендодатель надлежащим образом свою обязанность по передаче объекта аренды.
3.1. Вывод из судебной практики: Реализация права аренды на торгах невозможна, если аналогичные права на объект аренды принадлежат третьим лицам. Договор аренды, заключенный по результатам таких торгов, является недействительным.
Судебная практика:
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.07.2012 N Ф03-3099/2012 по делу N А04-7091/2011
“…Статьей 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Из смысла указанных норм права следует, что реализация права аренды на торгах возможна при условии того, что данное имущество свободно от аналогичных прав третьих лиц, то есть имущество не может быть передано на торги по заключению договора аренды до тех пор, пока данное имущество обременено правом аренды третьих лиц.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражные суды с учетом положений статей 131, 164, 425, 433, 651 ГК РФ установили, что на момент направления истцу уведомления об одностороннем расторжении договора аренды 14.04.2011 дополнительное соглашение к договору аренды от 01.03.2010, предусматривающее возможность расторжения договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя, заключено не было, в связи с чем у Комитета отсутствовало право на одностороннее расторжение договора аренды от 10.01.2006.
С учетом установленного арбитражные суды пришли к обоснованному выводу о проведении конкурса на право аренды помещений, обладателем которого являлся истец и которое не прекращено в установленном законом порядке, с нарушением требований закона – статей 606, 611 ГК РФ, а также прав и законных интересов истца, связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности с использованием нежилых помещений, с учетом срока договора аренды от 10.01.2006 и наличия у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 17.1, частью 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции”.
Установив факт нарушения закона при проведении конкурса на право заключения договора аренды по лотам N 7 и N 8, арбитражные суды пришли к правильному выводу о том, что договоры аренды муниципального имущества от 20.07.2011 N 784 и N 785, заключенные с нарушением указанных выше норм права, в соответствии со статьями 167, 168 ГК РФ подлежат признанию недействительными с применением последствий их недействительности…”
В чем разница от договора аренды?
Бескорыстное пользование предполагает принципиально важные отличия от аренды, хотя и относящиеся к нежилой недвижимости положения договора заимствованы из закона об аренде. Они заключаются в следующем:
- не предполагает каких-либо финансовых обязательств по условиям сделки;
- позволяет арендаторам взять на себя расходы по ремонту помещения, изменению условий его пользования, не выходящие за нормативные рамки, и проч.;
- предполагает возможность передачи имущества только во временное пользование, то есть без передачи его во владение.
Исходя из третьего пункта, договор аренды имеет больше преимуществ, поскольку позволяет нанимателю:
- эксплуатировать объект в любом удобном для себя порядке;
- оказывать физическое воздействие на помещение;
- проводить собственную политику доступа к помещению;
- примерять вещно-правовые способы защиты имущества.
Необходимые документы
Документы на право собственности нежилого объекта выдаются после соответствующих действий в ЕГРН. Перечень бумаг, необходимых для инициации зависят от ситуации. В целом операция мало чем отличается от аналогичных действий с жилыми помещениями.
Особенности оформления имущественных правоотношений прописаны в статье 28 закона «О регистрации».
Обязательно заявителю необходимо подготовить:
- заявление (может быть взять в уполномоченном органе);
- свидетельство на соответствующий объект (при наличии);
- выписка из ЕГРН (если ранее территория уже находилась у кого-то во владении, пользовании и распоряжении);
- кадастровый паспорт;
- правоустанавливающую бумагу.
Как запретить регистрировать права на недвижимость без участия собственника
Согласно ФЗ-218 (п.1, ст.36) можно наложить запрет на регистрацию перехода полномочий (и иные сделки с недвижимостью) без личного участия собственника. Для этого необходимо обратиться в Росреестр.
При себе заявителю необходимо иметь правоустанавливающие бумаги на объект, а также удостоверение личности и СНИЛС. Заявление заполняется непосредственно в уполномоченной службе по строго установленной форме.
В течение 5 дней с момента обращения заявителя за услугой соответствующие изменения вступят в силу. После этого сделки с имуществом будут невозможны без личного участия хозяина.
Оформление сделок и прав на нежилые помещения, расположенные на территории города Москвы
Настоящим информируем, что в соответствии со ст. 6 Федерального закона от 27.07.2006 г. №152-ФЗ «О персональных данных» Некоммерческое партнерство инновационной деятельности в социальной сфере «МосГор) в целях заключения и последующего исполнения гражданско-правовых договоров оказания Партнерством услуг во исполнение требований законодательства обрабатывает данные субъектов персональных данных — Заказчиков (Получателей) услуг, указываемых Заказчиками в настоящей форме заказа услуг, как с помощью своих программно-аппаратных средств, так и без их использования, в период с момента формирования заказа услуги и до сроков, установленных нормативными документами, в течение которых Партнерство обязано хранить информацию о субъекте персональных данных — Заказчике услуг и оказанных Услугах.
Под обработкой персональных данных понимаются действия (операции) с персональными данными, включая сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), использование, распространение (в том числе передачу), обезличивание, блокирование и уничтожение персональных данных.
Партнерство обеспечивает конфиденциальность и безопасность полученных персональных данных. Субъект персональных данных согласен, что персональные данные субъекта персональных данных могут передаваться третьим лицам, привлекаемым Партнерством на основании соответствующих договоров для исполнения обязательств по договорам с Заказчиками. Существенным условием договоров, заключаемых Партнерством с третьими лицами, является обязанность обеспечения третьими лицами конфиденциальности персональных данных и безопасности их обработки.
Субъект персональных данных вправе отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Согласие на обработку персональных данных прекращает свое действие с момента прекращения правоотношений сторон по договору, за исключением случаев, установленных действующим законодательством Российской Федерации.
Отправляя в НП «МосГорУслуга» настоящую форму заказа услуг, Вы в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 г. № 152-ФЗ «О персональных данных» даете свое согласие НП «МосГорУслуга» на осуществление со всеми персональными данными, указанными в настоящей форме, следующих действий: сбор, запись, систематизация, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передача (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение как с помощью программно-аппаратных средств, так и без их использования, в целях заключения и последующего исполнения гражданско-правового договора оказания услуг.