Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать с жильем, взятым в ипотеку, при переезде». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итак, можно ли купить квартиру в ипотеку в одном городе, проживая при этом в другом? Да, законодательных ограничений для этого не предусмотрено. Многие банки и застройщики работают по такой схеме, помогая тем самым жителям из разных уголков страны решить жилищные вопросы. В особенности данный подход ценится в Москве. Столица считается лидером по вводу жилья, в том числе на новых территориях. Благодаря широкому диапазону цен на недвижимость приобрести жилплощадь могут люди с разным достатком.
Возможные причины отказа в ипотеке иногородним
Ипотека — долгосрочный кредит, требующий ответственной подготовки и планирования. В среднем срок погашения долга составляет 10–15 лет. Кредитор хочет быть уверенным, что клиент выполнит взятые обязательства, поэтому проводит тщательную оценку перед выдачей займа. Наиболее распространенными причинами отказа в оформлении ипотеки на квартиру в Москве или другом городе являются:
-
невозможность оценить платежеспособность заемщика;
-
низкий уровень доходов для региона, в котором планируется покупка недвижимости;
-
отсутствие филиала банка в выбранном городе;
-
испорченная кредитная история;
-
высокая финансовая нагрузка;
-
отсутствие официального трудоустройства.
Основные проблемы с которыми вы можете столкнуться
Главным препятствием к получению кредита на недвижимость в другом городе становится наложенное большинством банков ограничение: заемщик должен иметь прописку там, где планирует получать ипотеку. Регистрация может быть временной, но она должна быть. Такое требование обосновывают следующим образом: наличие прописки несколько снижает риск, что заемщик сбежит, до окончания выплат по договору.
Также оформление междугородней ипотеки связано со следующими нюансами:
- Увеличение срока рассмотрения заявки и оформления сделки;
- Проблемы с взаимодействием между отделениями одного банка в разных регионах;
- Дополнительные финансовые затраты.
Большинство проблем возникает в силу удаленности заемщика и приобретаемого им объекта недвижимости. Кредитная организация затрачивает больше времени на юридическую проверку жилплощади и личности заемщика. При сборе документации также может создать затор тот факт, что многие выписки и документы имеют ограниченный срок «годности».
Какие возможности предоставляет Сбербанк для получения междугородней ипотеки
Сбербанк среди прочих кредитных организаций отличается наличием самой широкой сети филиалов, между которыми налажена эффективная система коммуникации. Офисы банков имеются не только во всех городах, но даже во многих деревнях и поселках.
Оформление междугородней ипотеки требует иметь временную или постоянную регистрацию на территории РФ (не обязательно там, где планируете покупать недвижимость). Зато клиенты получают доступ к онлайн-сервису ДомКлик, с помощью которого можно:
- Рассчитать сумму кредита, срок и размер ежемесячных выплат;
- Подыскать в базе подходящее жилье;
- Сделать запрос на оценку недвижимости;
- Оформить страховой полис на выбранную жилплощадь;
- Без посещения Росреестра или МФЦ зарегистрировать право собственности на недвижимость;
- Передать средства продавцу через безопасный сервис;
- Заказать выписку из ЕГРН по определенной жилплощади.
ДомКлик позволяет минимизировать необходимость поездок покупателя в регион, где он приобретает недвижимость. Основная часть операций доступны в режиме онлайн. Большинство услуг на ДомКлик являются платными, но переезды из города в город наверняка обошлись бы клиенту дороже. Таким образом, личное присутствие заемщика потребуется только для подписания кредитного договора и договора об ипотеке, а сделать это можно в любом из многочисленных офисов Сбербанка.
Необходимые документы для оформления
Начинать подготовку к оформлению ипотеки в другом регионе необходимо со сбора пакета документов. Перечень бумаг стандартный. Он необходим для подтверждения указанной в анкете информации. Обычно банк запрашивает:
- паспорт;
- документ, подтверждающий присутствие временной прописки, если она есть;
- справку о доходах;
- копию трудовой книжки, заверенную работодателем;
- свидетельство о заключении брака и брачный договор, если присутствует;
- свидетельство о рождении детей;
- ИНН и СНИЛС;
- военный билет для мужчин в возрасте до 27 лет.
К сведению
Список не является исчерпывающим. Финансовая организация оставляет за собой право запросить дополнительные документы. Так, при оформлении ипотеки в другом городе иногда необходимо второе удостоверение личности. В его о качестве можно предоставить право на управление транспортным средством или загранпаспорт.
Отдельно необходимо собрать документы на жильё. Обязанность по подготовке перечня ложится на плечи владельца недвижимости. Он обязан предоставить:
- правоустанавливающие документы;
- кадастровый паспорт;
- технический паспорт;
- свидетельство о праве собственности или выписку из росреестра.
Дополнительно может потребоваться предварительный договор купли-продажи и результат оценки недвижимости. Последнюю бумагу имеет право выдать только специалист, обладающий разрешением на ведение подобной деятельности. Услуги лица оплачивает сам заёмщик.
Можно ли взять ипотеку в другом городе, если нет прописки
Все зависит от города проживания заемщика. Например, если он работает в Москве или Санкт-Петербурге и подтвердит факт занятости документами от работодателя, банк одобрит заявку на кредит. Если гражданин продолжит проживать и трудиться на указанной территории, место его постоянной прописки не будет иметь решающего значения. Банк скорее обратит внимание на размер его заработной платы и компанию-работодателя, чем на штампы в паспорте.
Но можно ли оформить ипотеку в другом городе, если работа, например, в Москве, прописка в Воронеже, а понравилась квартира в Сочи? Такой вариант жилищного кредитования допускается, если для оформления сделки заемщик выбрал банк с развитой сетью филиалов, присутствующих во всех упомянутых городах. Вопрос с регистрацией права собственности по месту покупки поможет решить застройщик, родственник, риелтор или заемщику придется для оформления документов съездить в сочинское отделение Росреестра самому.
С какими проблемами могут столкнуться заемщики?
Филиалы и отделения банков работают по выверенной схеме, взаимодействуя между собой и с риелторами. И все же данное мероприятие считается рискованным.
Из-за этого у потенциального кредитополучателя могут возникнуть следующие ситуации:
| ВТБ | Новостройки | · сумма – от 600 тысяч рублей; |
| Газпромбанк | Вторичный рынок | · размер кредитных средств – от 500 тысяч рублей; |
| ДельтаКредит | Кредит на квартиру или долю | · величина заемных средств – от 300 тысяч рублей; |
Какие документы нужны?
При подаче заявки на ипотеку в другом городе нужно предоставить паспорт, СНИЛС, справку о зарплате и копию трудовой книжки. Дополнительные доходы желательно документально подтвердить, например, с помощью налоговой декларации. Мужчины призывного возраста должны предъявить в банк военный билет. При получении зарплаты через банк, где вы оформляете ипотеку, подтверждать доход и занятость необязательно.
После одобрения заявки вам потребуется собрать документы по недвижимости. Если она приобретается на этапе строительства, то нужно передать в банк договор долевого участия в строительстве и пакет учредительных документов по застройщику (Устав, решение/протокол о создании и т. д.).
Если вы приобретаете жилье на вторичном рынке, то требуются следующие документы:
- отчет об оценке;
- свидетельство о праве собственности продавца на недвижимость (при наличии);
- выписка из ЕГРН;
- выписка из домовой книги;
- технический и кадастровый паспорт;
- документ-основание возникновения прав собственности у продавца, например, свидетельство о праве на наследство.
Какие банки одобряют ипотеку в другом городе
Как мы уже выяснили, самый сложный случай — когда нужно подавать документы в одном городе, а сделку оформлять в другом регионе. Банки, которые готовы одобрить такую ипотеку, должны иметь развитую сеть филиалов. Кредитные организации, куда люди чаще всего обращаются за ипотекой на квартиру в другом городе:
- Сбербанк;
- ВТБ;
- Газпромбанк;
- Дельтакредит.
На сайте сервиса ДомКлик есть подробное руководство, как взять кредит на приобретение иногороднего жилья. Сбербанк предоставляет клиентам возможность свести к минимуму личное присутствие при оформлении иногородней ипотеки. Личное присутствие требуется в обязательном порядке только на подписании кредитного договора и ДКП, а это можно сделать за один день. Через личный кабинет ДомКлик можно сделать все остальное:
- рассчитать ипотеку и проконсультироваться у специалиста;
- по базе ДомКлик выбрать недвижимость и получить одобрение на ее покупку в Сбербанке;
- заказать и оплатить страховку и оценку недвижимости;
- оформить право собственности на свою квартиру через электронную регистрацию без посещения Росреестра;
- перечислить деньги продавцу без личного контакта за считанные минуты.
В банке ВТБ сделки по оформлению ипотеки на иногородние квартиры называются территориально-распределенными. Банку неважно, где у клиента прописка, главное, чтобы заявление на кредит он подавал по месту трудоустройства. Уже после одобрения заявки клиент перенаправляется в отделение ВТБ по месту нахождения квартиры для получения кредита. Эта процедура не так удобна, как электронное оформление через ДомКлик, но она хорошо зарекомендовала себя во всех регионах страны.
В Газпромбанке и в банке Дельтакредит действует аналогичная система. Если клиент удовлетворяет требованиям кредитора, имеет достаточный первоначальный взнос и стабильный доход, у него не возникнет сложностей с получением одобрения на иногороднюю ипотеку. Выдача кредита будет производиться в отделении банка непосредственно по месту нахождения приобретаемого объекта.
Стоит ли вносить аванс за иногороднюю квартиру, если одобрение ипотеки еще не получено?
Покупатель может внести небольшую сумму за выбранный объект в качестве задатка с оговоркой, что он получит всю сумму полностью обратно в случае отказа банка выдать ипотеку. Договор задатка лучше оформлять через ипотечного брокера или агентство недвижимости.
При подписании договора аванса тщательно проверьте, что условия возврата средств в форс-мажорных обстоятельствах четко прописаны в документе.
Можно ли подписать кредитный договор по доверенности?
Если доверенность оформлена правильно и является действительной на момент заключения кредитного соглашения, доверенное лицо имеет полное право подписать кредитный договор вместо заемщика. Кредитный договор, подписанный по доверенности, может быть признан недействительным, если будет доказан противозаконный характер самой доверенности.
Стоит ли пользоваться услугами посредника при междугородней ипотеке?
Если у вас нет возможности лично контролировать процесс, договариваться с продавцами насчет документов на недвижимость и контролировать действия банковского менеджера, лучше воспользоваться услугами посредника.
В каких кредитных организациях можно оформить ипотеку?
Чтобы определиться с выбором кредитной организации, в первую очередь необходимо узнать наличие его отделений в своем городе и в том, где будет осуществляться покупка. Как правило, отделения крупных банков есть во многих городах. Лидером среди ипотечного кредитования является Сбербанк, так как его отделения есть в каждом городе.
Также оформить ипотечный кредит для приобретения недвижимости в другом регионе можно, обратившись в следующие кредитные организации:
- Сбербанк;
- Газпромбанк;
- Альфа Банк;
- ВТБ;
- Райффайзенбанк.
Перед оформлением документов уточняйте:
- насколько хорошо налажено взаимодействие между отделениями банка;
- какие этапы сделки можно будет провести дистанционно;
- в каких случаях придется лично приезжать в другой город.
Причины отказа в оформлении ипотеки в другом регионе
Ипотека – долгосрочный кредит, который требует подготовки и планирования. Причём выполнять действие должен не только заемщик, но и банк. Срок расчёта по предложению составляет в среднем 15 лет. Поэтому кредитор хочет быть уверен, что клиент сможет произвести расчёт в установленный срок. Заёмщика внимательно изучают и оценивают. Присутствие регистрации выступает одной из дополнительных гарантий. Если прописки нет, поиск клиента в случае отказа от выполнения обязательств может быть связан со сложностями. Поэтому банки внимательнее относятся к потенциальному заёмщику и более тщательно проверяют его. Причинами отказа в выдаче ипотеки в другом городе могут стать:
- невозможность проверить платежеспособность потенциального клиента;
- слишком низкий уровень дохода для региона, в котором лицо хочет получить деньги в долг;
- испорченная кредитная история;
- несоответствие требованиям банка;
- чрезмерная закредитованность;
- отсутствие официальной работы.
Внимание
Нужно учитывать, что заёмщика будут проверять на соответствие требованиям, которые действуют для региона ипотеки. Так, минимальный размер заработной платы, при котором одобряют заявку на ипотеку, для регионов составляет около 20000 руб. Показатель может меняться в зависимости от финансовой организации. Для Москвы требования к заработной плате устанавливают на уровне минимум 30000 руб. Точный показатель зависит от присутствия иждивенцев, размера ежемесячных затрат, прожиточного минимума в регионе, а также ряда других факторов.
Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:
Переоформить ипотечную квартиру возможно при условии, что переоформляться будет и ипотечный кредит. Этот процесс по своей сути несложный: новый владелец квартиры берет ипотечный кредит, за счет этого кредита предыдущий владелец погашает ипотечные обязательства перед банком, а новый владелец выплачивает кредит вместе с оформленной на себя квартирой. Главным условием и главной сложностью в данной ситуации будет получение согласия всех сторон: бывшего должника и кредитной организации – банка, который выдавал ипотеку. Причем не стоит забывать, что по факту вы берете новый ипотечный кредит, и будет необходимо собрать полный пакет документов. Процедура одобрения займа также займет от 1 до 3 месяцев, поскольку банк будет проверять вашу платежеспособность, все документы, уровень дохода и т. д.
Существует вероятность, что банк не даст своего согласия на переоформление кредита, поскольку в данной ситуации он не получает новой прибыли, а его сотрудники делают ту же самую работу, как если бы привлекался новый кредит. Но если вы предоставите веские причины такого переоформления, например, отсутствие у собственника квартиры работы и его невозможность выплачивать кредитные обязательства, банк пойдет вам навстречу и даст свое согласие на переоформление. Потеря работы – одна из самых популярных причин для переоформления кредита.
У такой сделки есть ряд важных особенностей. Во-первых, в новом ипотечном договоре кредита необходимо указывать такую сумму, которая осталась непогашенной по старому кредиту. Во-вторых, важно понимать, что данная сделка требует столько же времени, что и оформление нового кредита. В-третьих, до того момента, пока новый собственник не станет полноправным владельцем, предыдущий владелец и заемщик обязан выплачивать кредитные обязательства, а также любые просрочки, которые возникнут на момент переоформления кредита.
Возможно ли оформление дарственной
Поскольку вами уже вносятся денежные платежи за квартиру, хотя титульным собственником ее является ваша родственница, а кредитный договор с банком-залогодержателем заключен у нее, то такой способ переоформления доли в квартире, как договор дарения, вам не подходит.
По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель (в нашем случае – собственник квартиры) должен не получать финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости, что не соответствует тем реальным отношениям, которые сложились в ситуации, описанной в вопросе.