Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заключение договора мены земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Поскольку земля относится к недвижимому имуществу, к форме договора ГК РФ предъявляет два требования – он должен быть составлен в виде письменного договора, после чего подлежит регистрации в службе Росреестра. Для обмена долей на участок законодательство предусматривает дополнительное условие – помимо обязательного уведомления других собственников, такие договоры должны удостоверяться через нотариальную контору.
Алгоритм действий для регистрации договора
Чтобы переход прав по договору мены земельного надела был официально зарегистрирован, сторонам необходимо обратиться в службу Росреестра или Многофункциональный центр. При регистрации контрагентам нужно представить следующий комплект документов:
- заявление о проведении регистрационных действий;
- общегражданские паспорта на участников сделки, либо документы на юридических лиц;
- нотариальная доверенность на представителя, если стороны воспользовались таким вариантом проведения сделки;
- договор мены и передаточные акты;
- правоустанавливающие документы на имущественные активы – свидетельство о праве, выписка из госреестра ЕГРН, свидетельство о регистрации транспортного средства и т.д.;
- межевой план на землю, если участок ранее не проходил процедуру кадастрового учета;
- платежное поручение, подтверждающее оплату госпошлины (в 2017 году для граждан госпошлины составляет 2000 рублей, для предприятий – 22 000 рублей).
Оформление договора мены
Статья 550 ГК РФ обязывает заключать бартер в письменном виде с подписью обеих сторон. Образец такого соглашения доступен в Письме Роскомзема от 19.10.1994 г. № 2-16/1629. Документ подлежит обязательной государственной регистрации прав новых собственников в отделах Росреестра, где расположен такой надел.
В таком соглашении должны быть указаны все индивидуальные признаки наделов, подлежащих обмену:
- кадастровый номер;
- площадь;
- целевое назначение общей земли, на территории которой расположены участки, подлежащие обмену;
- эксплуатационная цель такого участка;
- все объекты, которые находятся на обмениваемых наделах;
- графический план/чертеж;
- акты оценки кадастровой стоимости наделов;
- сводная ведомость оценки стоимости недвижимого (жилого/нежилого) имущества
В связи с тем, что участки рассматриваются как недвижимые объекты, относительно соглашения мены применяются определенные требования. Они состоят в том, что договор обязательно должен иметь письменное выражение и регистрироваться при обращении в отделение Росреестра. Если говорить про участок, в отношении которого установлена долевая собственность, предусматривается наличие дополнительных условий. Они заключаются в том, что обязательно направить уведомления лицам, владеющим долей надела. Указанные бумаги подлежат обязательной регистрации при обращении в нотариальную контору. Без производства указанных действий соглашение рассматривается как недействительное. Когда произошло согласование условий сделки. Речь идет не только о существенных, но и о дополнительных. Между сторонами формируется соглашение.
ВАЖНО !!! В документе обязательно прописываются установленные данные. В частности, это день и время, когда произошло формирование договора. Также в отношении каждого участника указываются подробные сведения. Написать нужно фамилию и инициалы, адреса проживания и данные актов, посредством которых удостоверяются их личности. Если сторона договора организация – прописывается ее наименование, адрес нахождение и прочие обязательные реквизиты.
Указать потребуется в обязательном порядке на предмет составленного соглашения. Описываются оба объекта, обмен которыми реализуется в реальности. Указать нужно, есть ли у каждого участника отношений правомочия собственности по отношению к наделу или другому предмету. Для них устанавливается стоимостное выражение. Если предусматривается предоплата при заключении соглашения, то потребуется прописать, когда и в каком порядке она вносится.
В соответствии с законодательством, договор мены земельных участков может быть заключен в следующих формах:
- Простая письменная (ст. 550 ГК РФ), которая применима в большинстве случаев отчуждения собственности. Стороны соглашения должны заверить его своими подписями и передать для госрегистрации в Росреестр или МФЦ.
- Нотариальная форма не предусмотрена в обязательном порядке, но в ряде случаев требуется заверить договор мены у уполномоченного представителя:
- в отношении сделок, объектом которых является земельный участок на правах собственности несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина;
- при обмене долей собственности, даже в рамках одной сделки.
Любая форма совершенной сделки предусматривает обязательное прохождение процедуры госрегистрации.
Налоговые последствия сделки
Совершение взаимовыгодного обмена между собственниками на основании договора накладывает на участников определенные налоговые обязательства. После регистрации прав, все сведения о проведенной операции поступают в налоговые органы.
Совершение сделки в форме мены, не освобождает ее участников от процедур, предусмотренных законодательством, связанных с приобретением или отчуждением имущества. Именно поэтому, при заключении договора проводится оценка объектов недвижимости в стоимостном выражении. Предоставление документов, отражающих стоимость, является обязательным требованием.
В соответствии с законодательством, оба собственника, которые произвели отчуждение имущества по договору обмена должны предоставить декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчетным. Но сумма налога для каждой из сторон может отличаться, несмотря на то, что у участков равнозначная рыночная цена. Это связано с тем, что сумма налогового бремени рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земли, которая может отличаться даже для однотипных наделов.
Льготное налогообложение применяется для участников подобной сделки на общих основаниях, в соответствии с законодательством (ст. 387, 391, 395 НК РФ).
В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор мены, так же, как и другие договоры, оформляется в письменной форме и подписывается сторонами договора.
В условия соглашения обязательно следует включить:
- кадастровые номера участков земли, подлежащих обмену;
- площадь отчуждаемых земель;
- целевое предназначение земель, в составе которых расположены соответствующие участки;
- цель эксплуатации земельных участков;
- объекты недвижимости, размещённые на участке с указанием их принадлежности.
К документу прилагаются:
- графические чертежи (планы) обмениваемых участков;
- сводные ведомости и результаты оценки участков и сооружений, расположенных на них;
- акты определения кадастровой стоимости участков;
- копии договоров аренды участка или его части третьими лицами, обременения участка залоговыми обязательствами (в случае необходимости).
В самом договоре прописываются все нюансы сделки обмена, описанные выше.
Что собой представляет эта процедура по ЗУ?
Договор обмена (или мены) — это гражданская сделка, в ходе которой осуществляется переход права собственности на некоторые имущественные объекты. Как правило, процедура проводится на бартерной основе.
Земля в любой момент может стать предметом возмездной сделки вне зависимости от того, кому она принадлежит — физическому или юридическому лицу. Являясь предметом частной собственности, она подвергается обязательной регистрации в Росреестре.
Обмен имуществом обладает отличительными чертами, по которым его можно легко распознать:
- оба собственника совершают акт передачи прав на некие объекты;
- предметы, участвующие в мене, могут относиться к разным категориям активов (дом, квартира, личный транспорт и др.);
- участник сделки, чье имущество оказалось дороже, имеет право потребовать выплаты компенсации за разницу в стоимости.
Процедура обмена недвижимости является разновидностью акта купли-продажи и облагается налогом в размере 13% от стоимости имущества, которое подвергается отчуждению.
Жилье, являющееся собственностью гражданина в течение пяти лет и попадающее под действие налогового вычета, не облагается дополнительными сборами точно так же, как и объекты, чья стоимость не превышает 1 млн. рублей. Правило распространяется на договоры с доплатой для участника, в пользу которого происходит обмен.
Если процесс не включает в себя выплату компенсации, сделка не облагается налоговым сбором.
Процедура обмена во многом похожа на совершение купли-продажи. Отличием является лишь тот факт, что не нужно выполнять дополнительных действий по оформлению лишней документации, когда вначале лицо осуществляет продажу объекта, а затем на вырученные деньги приобретает новый. Договор мены является хорошим способом сэкономить время и избавиться от необходимости оплачивать многочисленные пошлины.
Процедура регистрации
Чтобы официально зарегистрировать соглашение мены земли на землю, участникам сделки необходимо обратиться в службу Росреестра или МФЦ. При регистрации документа двум сторонам необходимо предоставить:
- заявление о проведении регистрационной процедуры;
- внутренние паспорта граждан РФ, либо документы на юридических лиц;
- нотариальная доверенность на представителя, если сторона лично не может представлять собственные интересы;
- документ обмена недвижимости и передаточные акты;
- правоустанавливающие документы на право собственности;
- справка из ЕГРН;
- кадастровые документы;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
Регистрация соглашения мены на долю участка возможна только после нотариального удостоверения. Для этого владельцу необходимо:
- получить межевой план, на часть участка, обратившись к кадастровому инженеру;
- отправить другим собственникам участка информационное уведомление о заключении договора мены с предложением продать часть на преимущественном праве.
Важно! Если в течение месяца на уведомление не было получено положительного ответа, а был прислан отказ, то договор направляется в нотариальную контору, с целью удостоверения.
Порядок мены земельных участков
Поскольку земля относится к недвижимому имуществу, к форме договора ГК РФ предъявляет два требования — он должен быть составлен в виде письменного договора, после чего подлежит регистрации в службе Росреестра. Для обмена долей на участок законодательство предусматривает дополнительное условие — помимо обязательного уведомления других собственников, такие договоры должны удостоверяться через нотариальную контору.
После согласования существенных и дополнительных условий сделки, стороны должны оформить двусторонний договор. В его тексте должны быть указаны следующие пункты:
- дата и место составления договора;
- подробные сведения об участниках сделки — паспортные данные на физических лиц, официальные атрибуты предприятий;
- предмет сделки — данные о земельном участке и объекту, которые обмениваются по договору;
- сведения о наличии у сторон права собственности на объекты по договору;
- стоимостные характеристики каждого объекта сделки;
- размер и порядок перечисления доплаты, если она является условием договора;
- порядок фактической передачи объектов мены, а также регистрации прав на них у новых владельцев;
- условия сохранения ограничений и обременений на объекты по договору мены.
В ряде случаев совершение мены будет невозможно без согласия лица, в пользу которого зарегистрировано обременение. Например, если на участок зарегистрирован залог в пользу кредитного учреждения, для мены нудно получить согласие банка или погасить обязательства по кредитному договору.
Порядок перехода прав на объекты по сделке может существенно различаться . Если участок обменивается на иное недвижимое имущество (квартиру, нежилое помещение и т.д.), регистрация в службе Росреестра будет проводиться одновременно для обоих объектов. Если земля обменивается на транспортное средство, оно регистрируется в рамках самостоятельной процедуры через учреждения ГИБДД. В случае если в обмен на участок передается движимое имущество, регистрационные действия проводятся только в отношении земли (для перехода прав на движимое имущество достаточно заключить акт приема-передачи).
Важное правило регламентировано статьей 568 ГК РФ — если контрагенты не согласовали в договоре стоимостные характеристики участков, они признаются равнозначными по цене. Это условие будет иметь существенное значение для расчета налоговых обязательств, которые возникают для каждой стороны после регистрации договора. Нужно учитывать, что занижение стоимостных показателей в настоящее время не имеет юридического смысла. После подачи в ИФНС декларационных бланков, налоговые инспекторы обязаны провести камеральную проверку документов. Если рыночная цена будет ниже кадастровой стоимости, для расчета налоговых обязательств будет использован второй показатель (при необходимости сумма налога будет доначислена).
Правовое регулирование вопроса
Как уже было изложено выше, право заключения обменных сделок закреплено 2-м пунктом Указа Президента РФ № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» 1993 года. В этом Указе зафиксировано, что граждане РФ, так же как и юридические лица или организации, являясь собственниками каких либо наделов, могут их обменивать на другие полностью либо частично. Кроме того, этот вопрос регулируется ГК РФ и ЗК РФ.
На такие сделки распространяются основные законодательные нормативные требования купли-продажи земли, при условии, что они не идут вразрез со статьей 31 ГК РФ, которая и регулирует все этапы бартера.
В статье 37 ЗК РФ можно найти особенности заключения сделок купли-продажи земельных наделов и случаи их недействительности. Эти же особенности можно спроецировать и на бартер – это возможно в том случае, когда участники договора мены признаются продавцами и покупателями одновременно.
Если же отсутствуют сведения о конкретной цене участков или возникают спорные моменты по оплате расходов, связанных с заключением сделки, следует обращаться к статье 568 ГК РФ, где и прописано, что оплата расходов возлагается на ту сторону, в обязанности которой вменен этот аспект согласно договору мены.
Документы, необходимые для оформления договора мены земельного участка
На сегодняшний день существует множество юридических контор, готовых предоставить услуги по составлению таких документов, однако, это не бесплатно. Такое соглашение можно составить, самостоятельно воспользовавшись типовым шаблоном и подготовив заранее следующие справки и свидетельства:
- справки из органов БТИ;
- план дома (поэтажно);
- экспликация;
- справка об оценочной стоимости строительных объектов;
- выписка из домовой книги;
- справки об отсутствии заложенности за коммунальные услуги жилого объекта, расположенного на данном участке.
Нельзя исключать из виду тот факт, что даже если всё будет сделано идеально, и все документы в порядке, существует риск, что одна из сторон сделки будет чем-то недовольна. Соответственно если спор не удается решить мирным путем, стороны обращаются в суд. Рассмотрим самый частый вопрос и соответственно позицию суда.
Нередко встречаются такие случаи, когда арендуемое недвижимое имущество передается от арендодателя сторонней организации в процессе заключения договора мены, но арендатор об этом не был уведомлен. Новый «собственник» выставляет требование к арендатору о прекращении действия договора аренды (читайте о расторжении договора аренды ЗУ). Соответственно возникает вопрос: имеет ли новый арендодатель на это право?
Позиция суда. Самое важное в этом моменте то, что право собственности на обменное имущество возникает только после прохождения процедуры регистрации в ЕГРН. В первую очередь, суд руководствуется положением статьи 570 ГК РФ, которая четко регламентирует, что право собственности у сторон возникает одновременно с регистрацией ими права на обменную недвижимость. Также суд придерживается ст. 223 ГК РФ, которая является специальной по отношению к статье, указанной ранее, в ней говорится о том, что право собственности у приобретателя имущества, подлежащего государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Следовательно, пока такая регистрация не будет пройдена, требования от нового приобретателя недвижимого имущества являются неправомерными.
Важно! Если владелец недвижимое имущество сдал в аренду, но решил его обменять, в первую очередь не стоит забывать об установленных условиях уведомления о каких-либо изменениях в отношении смены реквизитов или собственника, это убережёт от нежелательных последствий.
Кто платит подоходный налог и как
Поскольку каждый участник обмена выступает и в роли покупателя, и в роли продавца, им необходимо уплатить налог на полученную прибыль в виде недвижимого имущества. Налог в этом случае рассчитывается по базовой ставке 13% от полученного дохода.
Чтобы точно определить сумму к уплате, потребуется сперва уточнить кадастровую стоимость недвижимости, поскольку сегодня во внимание уже не берётся стоимость, прописанная в договоре. Таким образом государство пытается препятствовать искусственному занижению суммы сделки с целью снизить положенную сумму налога к уплате.
Если же обменивают участок, который находился в собственности владельца дольше 5 лет, для него необходимость платить подоходный налог отпадает. При желании человек может воспользоваться разного рода льготами, например, получить налоговый вычет.