Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как безопасно рассчитаться за недвижимость?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Кто проверяет деньги на подлинность при депозите с нотариусом и несет ответственность перед клиентом?
Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус. После оформления договора купли-продажи покупатель недвижимости перечисляет (безналичным платежом) деньги на депозитный счет нотариуса. После регистрации права собственности продавец обращается с заявлением о перечислении денег к этому же нотариусу — и тот перечисляет деньги продавцу после того, как удостоверится, что со сделкой все в порядке.
Сейчас такая форма расчетов используется достаточно редко, так как, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, не каждая нотариальная контора предоставляет такую услугу. Несомненным плюсом является то, что нотариус более тщательно, чем менеджеры банка, проверит документы, подтверждающие успешное проведение сделки. Поскольку нотариус обязан проверить юридическую чистоту сделки. Самый важный момент, в котором читатель безусловно прав это ответственность нотариуса.
Ответственность нотариуса обеспечивается его личным страхованием, коллективным страхованием нотариальной палаты, личным имуществом нотариуса и компенсационным фондом палаты. Около половины столичных нотариусов страхуется на сумму более минимально необходимых 5 млн руб., каждый шестой нотариус — на 10 млн руб. и более.
Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры
Аккредитив на покупку квартиры — это хранение денег на аккредитивном счете в банке, которые будут перечислены только когда стороны предоставят все документы успешного совершения сделки купли-продажи.
Когда новый владелец квартиры подписал договор, он вступает в права собственности на квартиру. Продавец квартиры получит деньги от продажи только после того, как стороны передадут в банк подписанный договор купли-продажи, а также подтвердят факт передачи прав собственности выпиской из реестра. Риски срыва сделки и возможных махинаций покупателя значительно снижаются, так как сам банк является гарантом безопасности взаиморасчетов.
Чаще всего аккредитив используется в следующих случаях:
- если вы проводите взаиморасчеты за недвижимость;
- если происходит обмен квартирами с доплатой;
- если вы приобретаете дорогое оборудование, транспортные средства, ценные бумаги;
- если вы должны рассчитаться за дорогостоящие услуги физических или юридических лиц.
Банковские структуры активно разрабатывают новые финансовые инструменты, которые гарантируют безопасность денежных переводов. Популярность расчета через аккредитив растет, особенно часто его используют для сделок с недвижимостью.
Ранее расчеты через банк происходили преимущественно с помощью банковской ячейки. Разница между этими двумя финансовыми инструментами невелика: аккредитив используется для безналичных расчетов, а ячейка для наличных. Комиссия за обслуживание ячейки или аккредитивного счета отличается и зависит от срока хранения денежных средств.
Как правильно и безопасно передать деньги при покупке квартиры
Наиболее безопасным вариантом передачи денег при покупке квартиры считается применение аккредитива или эскроу-счета. В подобной ситуации в общем порядке расчет при покупке квартиры осуществляется таким образом:
- Стороны оформляют договор купли-продажи.
- Покупатель идет в банк, открывает специальный счет для расчетов по аккредитиву (или эскроу-счет) и вносит на него оговоренную сумму.
- Продавец передает покупателю ключи от своей квартиры и отправляется вместе с ним в Росреестр (МФЦ) на госрегистрацию перехода права собственности.
- По окончании оформления продавец получает выписку из ЕГРН. Далее продавец идет в банк, отдает этот документ уполномоченному сотруднику банка и получает на руки оговоренную сумму.
Если продавец не передал покупателю ключи от квартиры или не посетил вместе с ним Росреестр (МФЦ), то покупатель по истечении срока действия специального счета для расчетов по аккредитиву (или эскроу-счета) обращается в банк для оформления возврата.
Кроме того, еще на стадии покупки квартиры покупателю необходимо проверить договор купли-продажи и выписку из ЕГРН.
Преимущества аккредитива:
- электронный след денежных средств — все движение денег от покупателя к продавцу проходит через банк и в случае возникновения спорных ситуаций, платежные документы будут неопровержимым доказательством, что деньги переданы или получены. Также на акте приемки-передачи квартиры, советую запросить у продавца выписку со счета о поступлении денежных средств;
- денежные средства, хранящиеся на аккредитиве, застрахованы на сумму до 1,4 млн. руб.;
- продавец может получить деньги не только в отделении, в котором открывался аккредитив, но и в другом банке и в другом городе, написав заранее при открытии аккредитива свои реквизиты для перевода.
- также, продавец может передоверить раскрытие аккредитива другому лицу, сделав на него доверенность у нотариуса. Об этом необходимо оповестить сотрудников банки на сделке купли-продажи.
Условия доступа к ячейке в договоре
В договоре аренды банковской (депозитарной) ячейки вышеуказанные условия доступа будут выглядеть примерно следующим образом:
Арендатор 1 – Иванов Иван Иванович с 10 апреля 2021 года по 24 июля 2021 года включительно имеет право однократного посещения ячейки при предъявлении следующих документов:
- или оригинала зарегистрированного договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, посёлок Рахья…, заключенного Ивановым Иван Ивановичем (Продавец) и Петровым Петром Петровичем (Покупатель)
- или нотариальной копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, поселок Рахья за Петровым Петром Петровичем.
Расчёты через банковскую ячейку
Идеальный способ для передачи денег является аренда ячейки в банке для сделок с недвижимостью. Банк не указывает, что именно арендатор может в ней хранить, а лишь обеспечивает сохранность ценностей и контроль над доступом к ячейке.
Арендует ячейку покупатель квартиры. При этом между ним, продавцом и банком оформляется дополнительное соглашение об использовании ячейки. В этом документе прописывают, когда и при каких условиях продавец сможет получить деньги, которые покупатель поместит в ячейку.
На практике, в соглашении указывают срок, в течение которого нужно забрать деньги. Условием их получения является предъявление документов, доказывающих факт продажи квартиры. Договор купли-продажи с печатью Росреестра о регистрации сделки является таким документом.
Дополнительно при покупке квартиры через банковскую ячейку может понадобиться выписка из домовой книги о снятии бывших жильцов с регистрационного учёта. Этот документ будет признан дополнительным доказательством совершения сделки.
Закладка денег в ячейку покупателем квартиры происходит в присутствии продавца. Покупатель пересчитывает деньги у него на виду. Пока происходит регистрация договора купли-продажи, деньги хранятся в банке. И только после процедуры регистрации продавец получит доступ к ячейке. Если же сделку не зарегистрировали, покупатель забирает деньги из ячейки.
Ключ к ячейке во время регистрации сделки либо остаётся у покупателя, либо сразу передаётся продавцу, так как последний не сможет получить к ячейке доступ без доказательств регистрации сделки купли-продажи.
В соглашении можно прописать возможность доступа к ячейке продавца и покупателя по отдельности. Это иногда необходимо на случай отмены сделки по согласию сторон, чтобы покупатель мог забрать деньги до срока доступа, указанного в договоре.
Стоимость аренды ячейки в банке для сделок с недвижимостью (вместе с заключением допсоглашения) варьируется от 3 до 8 тысяч рублей, что совсем немного на фоне общей цены сделки.
Процедура расчетов при покупке квартиры через ячейку состоит из следующих шагов:
Подготовительный.
Участники сделки выбирают банк, с помощью которого будут осуществляться расчеты. Далее ими обговариваются число арендуемых ячеек и условия доступа к ним. Кроме того, стороны решают, как между ними будет делиться плата за аренду сейфов.
Заключение договора аренды ячейки.
Стороны подписывают договор аренды ячейки в банке. Этот документ отражает условия и сроки допуска к содержимому сейфа. Также он в обязательном порядке должен содержать следующие данные:
- Арендаторов ячейки, их права и обязанности.
- Обязанности банка-арендодателя. Как ответственный депозитор он должен: гарантировать доступ к сейфу в указанные сроки;
- обеспечить сохранность средств.
Для альтернативных сделок кроме банковской депозитарной ячейки других альтернатив нет.
Большие сложности возникают при проведении альтернативной сделки, когда несколько участников разных сделок, будут иметь доступ к ячейке, а так же могут быть различные задержки в регистрации или отказ от регистрации какой-то из сделок альтернативной цепочки.
Необходимо учитывать и сроки аренды ячейки, и если необходимо продлевать. При пропуске срока, банк закроет доступ к ячейке или нужно будет вовремя доплатить.
Сейчас когда многие стараются приобрести недвижимость самостоятельно, без участия риэлтора, то им совет — обращайтесь хотя бы за услугой сопровождения сделки. В этом случае вы получите проверку юридической чистоты объекта, юридически грамотный договор купли-продажи, сопровождение на сделке и при заключении договора аренды банковской ячейки, т.к нюансов, которые могут возникнуть при проведении сделки очень много. А кроме того вы получите контроль регистрации перехода прав в Росреестре.
Преимущества и недостатки
Осуществление сделки по договору купли-продажи через банковский сейф имеет массу плюсов, если сравнивать его с другими способами:
- Исключает возможность односторонней отмены сделки.
- Невозможен факт мошенничества.
- Если заказать проверку и пересчет денежных средств,то это исключает передачу поддельных денежных знаков.
- Банк дает гарантии продавцу, что он после оформления всей документации получит деньги за недвижимость.
- Банк дает гарантии покупателю, что он станет владельцем недвижимости, а в случае возникновения проблем с регистрацией – вернет свои деньги.
- Банк обеспечивает конфиденциальность сделки.
Во сколько обойдется банковская ячейка
Стоимость аренды определяется посуточно или за месяц обслуживания, цена зависит от габаритов ячейки. Поскольку мини-сейфы имеют различные размеры, лучше сразу уточнить, поместится ли вся сумма.
Каждый банк устанавливает собственную цену на услугу.
- В российском филиале «Райфайзенбанка» можно абонировать ячейку небольших размеров за 2 тысячи 400 рублей сроком на 30 дней.
- У «ВТБ 24» действует региональная тарификация. Самые высокие цены в столице – здесь аренда обойдется в 135 рублей за сутки. Клиенту предоставляют 2 комплекта ключей.
- Потенциальные клиенты «Росбанка» смогут забронировать сейф заблаговременно через интернет, а также выслать сотруднику документы для оформления договора. Небольшая ячейка обойдется в 4250 рублей за месяц. Залог за ключи – 3500 рублей.
- «Сбербанк» отличается привлекательной стоимостью услуги. Сутки абонирования ячейки обойдутся примерно в 65 рублей. После окончания договора, если сделка не состоится, деньги можно хранить бесплатно еще неделю.
- «Альфа-банк» предлагает аналогичную услугу за 35 руб/сутки, при условии, что срок пользования ячейкой не менее трех недель.
Стоимость услуги варьируется по различным регионам. При этом она даже у одного банка может существенно различаться.
Возможные риски для обоих способов покупки/продажи недвижимости
К рискам, связанным с аккредитивами, относятся:
- Отзыв лицензии, банкротство. В данном случае произойдет зависание всей суммы сделки на счете банка на неопределенный срок. В дальнейшем последует выплата только страховой суммы средств в размере не более 1 400 000 рублей. Остальная сумма не будет возвращена, вне зависимости от ее первоначальных размеров.
К рискам, связанным с банковской ячейкой, относятся:
- Ограбление банка. Поскольку между покупателем и банком заключается договор аренды банковской ячейки без описи имущества, то банк в случае ограбления не сможет возместить вам потерю, так как просто не знает, сколько и чего у вас в ячейке было. И доказать в суде ваши претензии на определенную сумму будет практически нереально. Конечно, ограбления депозитариев с их высоким уровнем защиты — это большая редкость в наши дни. Но случиться может всякое. Чтобы этого избежать, можно выбрать второй вариант договора с банком, включающим ответственное хранение имущества. Но тогда придется открыть сумму, которую вы собираетесь хранить. А этого как раз многие и стараются избегать.
- Мошеннические действия. Так как участие банка в сделке не предусматривается, и продавец считает затраты на проверку подлинности средств неуместными, есть опасность получить на выходе «куклу». Пересчитать самостоятельно деньги продавец еще сможет, а вот определить фальшивки — вряд ли.
Делаем выводы: в каких случаях выгоднее использовать аккредитив, а в каких банковскую ячейку?
Использование банковской ячейки — это пока единственный проверенный и четко работающий способ передачи денег при альтернативной сделке. Механизмы аккредитива в этом направлении до конца не проработаны.
- Для людей, предпочитающих наличные, сейф является максимально безопасным средством, выигрывающим у таких ненадежных способов, как передача из рук в руки или банковский перевод.
- Если вы боитесь внезапного банкротства банка и потери всей суммы денег, то банковская ячейка гарантированно сохранит все ваши средства.
Выгода от аккредитива в его надежности и защищенности.
- Денежные средства в электронном виде обеспечивают быстроту сделки, устраняя возню с наличностью.
- За средства на счете банк несет ответственность в отличие от того, что может лежать в сейфе.
- Аккредитив выгоден своей прозрачностью и удобством, при оформлении сделок с объектами имущества с использованием ипотечных кредитов.
Немного о наличном расчете
Подавляющее большинство сделок на российском рынке недвижимости проводится за наличный расчет.
В этих случаях деньги передаются продавцу в момент подписания договора купли-продажи, после чего пакет документов подается на государственную регистрацию.
Данный подход к расчетам полностью учитывает интересы продавца: он одновременно является собственником квартиры и уже получил за нее оплату.
В такой ситуации покупателю не стоит расслабляться до тех пор, пока он не получит документы, подтверждающие его право собственности на квартиру.
При наличном расчете покупатель может столкнуться со следующими сложностями:
- в силу тех или иных причин регистрирующий орган может отказать в государственной регистрации перехода прав к покупателю. В этом случае продавец должен вернуть полученные деньги. Но он может их уже полностью или частично потратить;
- продавец может задолжать какую-то сумму физическому или юридическому лицу, которое, узнав о продаже им квартиры, имеет право в судебном порядке до момента перехода права собственности наложить арест на эту недвижимость. Эта процедура производится очень быстро, что сделает невозможным завершение сделки. И покупателю очень повезет, если продавец к этому моменту не потратил деньги;
- в случае порчи имущества (пожар, затопление) до момента передачи квартиры покупателю у продавца не будет особого стимула приводить проданную недвижимость в порядок, ведь он уже получил свои деньги.
Это лишь самые серьезные подводные камни, с которыми можно столкнуться при расчетах наличными.