Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог на недвижимость: кто, сколько и когда должен платить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Налоговый орган имеет право направить налоговое уведомление об уплате налога на имущество не более чем за три предшествующих года. Но бывает, что квитанции об уплате налога на недвижимость вообще не доходят до собственников жилья.
Вычеты по налогу на имущество физических лиц
Налоговый вычет — это площадь, за которую не нужно платить. Налоговые вычеты действуют при начислении налога на имущество по кадастровой стоимости. Чем больше площадь объекта налогообложения, тем больше его стоимость. Вычет же уменьшает площадь недвижимости, налоговая база уменьшается, а общая сумма налога на имущество становится значительно меньше.
Право на налоговый вычет имеет любой собственник жилья по каждому принадлежащему ему объекту. Его учет происходит автоматически — почитайте об этом.
Налоговый вычет различается для разных объектов недвижимости:
Дом — 50 м², квартира — 20 м², комната — 10 м², загородный дом площадью 100 м² — с налогоплательщика возьмут вдвое меньше, а за дом площадью 50 м² и меньше налог на имущество вообще не начислят.
Пример: площадь обычной квартиры — 50 м², но платить необходимо будет только за 30 м².
Льготы для физических лиц
Важно знать, что налог на имущество платят не все граждане. Некоторым категориям могут предоставляться льготы в размере от 50%-100%.
Льготы предоставляются только на имущество, которое не используется для предпринимательской деятельности (квартира, дом, гараж). Данную льготу можно получить только на один объект каждого вида, не более.
Основания для предоставления налоговых льгот
Налоговые льготы предоставляются определенным категориям граждан (инвалиды первой и второй группы, участники ВОВ, пенсионера и т.д.). С полный списком льготных категорий можно ознакомиться в 407 статье налогового кодекса. Для них льготы по налогу на имущество равны 100%.
Это федеральные льготы, но помимо них есть еще и местные, которые бывают равны как полной сумме налога, так и его определенной части.
Налог на имущество физлиц
В числе прочего подписанный закон уточняет момент, с которого налог на имущество физлиц рассчитывается с применением полагающихся физлицу льгот. В соответствии с будущей редакцией п. 6 ст. 407 НК РФ льготы при расчете налога учитываются начиная с налогового периода, в котором у плательщика возникло право на указанные льготы, а не с момента направления в ИФНС соответствующего заявления. Это положение вступит в законную силу уже с 1 января 2021 года (п. 5 ст. 9 Федерального закона от 23.11.2020 № 374-ФЗ).
Одновременно поправки разрешают учитывать изменение кадастровой стоимости недвижимости при расчете налога как в текущем, так и предыдущих налоговых периодах (будущая редакция ст. 403 НК РФ). Применять таким образом изменившуюся кадастровую стоимость недвижимости разрешается в случаях:
- уменьшения кадастровой стоимости из-за исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости;
- внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.
Как рассчитать налог на недвижимость
Расчет по кадастровой стоимости
До 2015 года имущественный налог в России считался от инвентаризационной стоимости объекта — этот показатель учитывает только стоимость стройматериалов и амортизацию и никак не привязан к его рыночной ценности. Кадастровая стоимость ближе к рыночной, поскольку учитывает и другие факторы:
— особенности участка
— инфраструктуру по соседству и на территории
— характеристики дома
— рыночную стоимость похожих объектов
Поскольку в подавляющем большинстве случаев кадастровая стоимость выше инвентаризационной, размер налога для владельцев с переходом на новую схему вырос. Чтобы сделать этот процесс не таким резким для собственников, перевод на новые правила расчета налога на недвижимость проводился постепенно, с применением понижающих коэффициентов. Но сейчас переход полностью завершен во всех регионах.
Действующая схема расчета призвана приблизить размер налога к рыночной стоимости объекта недвижимости. Но рыночная стоимость очень подвижна и сильно зависит от экономической конъюнктуры, это хорошо видно на примере 2021 и 2022 годов.
Поэтому в качестве базы для расчета НИФЛ используется кадастровая стоимость. Ее регулярно пересчитывают: в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе этот перерасчет проводится не реже чем раз в три года, в других регионах — раз в пять лет. Регионы могут по собственной инициативе производить эту переоценку и чаще.
Последняя переоценка кадастровой стоимости в Москве, например, произошла c 1 января 2022 года — в зависимости от округа показатели выросли на 14,7-23,6%. Соответственно, вырос и размер имущественного налога, но москвичи пока ощутили это только в теории.
«Физические лица уплачивают транспортный, земельный налог, налог на имущество физических лиц не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (годом)», — поясняет юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина.
То есть до 01.12.2022 надо выплатить НИФЛ за 2021 год — в Москве тогда еще действовали старые нормы оценки. А вот в конце 2023-го суммы в платежках столичных собственников заметно вырастут.
Вычеты по налогу на недвижимость
На расчет влияют несколько ключевых параметров: кадастровая стоимость объекта, налоговый вычет (если есть), ставка налога и налоговый период. Рассмотрим подробнее каждый из них.
«Для расчета налога берется кадастровая стоимость объекта, но если речь о жилье, то показатель уменьшается за счет налоговых вычетов. Из общей площади жилого дома при расчете налога исключаются 50 кв. м, квартиры — 20 кв. м, комнаты — 10 кв. м. То есть налог для владельца квартиры площадью 33 кв. м будет исчисляться от кадастровой стоимости 13 кв. м в этой квартире», — поясняет руководитель аналитического центра Домклик Мария Ромчанова.
Следующий фактор — налоговая ставка, которая различается для разных типов недвижимости. Кроме того, на нее влияют стоимость объекта и его местоположение (регионы могут устанавливать свои ставки — до трех раз выше или ниже общегосударственных).
Единые базовые ставки для разных типов недвижимости в России такие:
— 0,1% — для квартир, комнат, долей в них; домов; гаражей и машино-мест; недостроенных объектов; хозпостроек на участках ИЖС или ЛПХ
— 0,5% — нежилые помещения, технические здания
— 2% — жилье стоимостью дороже 300 млн руб.
Ставки в конкретном регионе и городе можно узнать на сайте налоговой в разделе «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам».
В Москве и Санкт-Петербурге используется прогрессивная шкала расчета ставки.
«Столичные объекты стоимостью до 10 млн руб. облагаются налогом по ставке 0,1%, 10-20 млн руб. — 0,15%, 20-50 млн руб. — 0,2%. Для недвижимости стоимостью от 50 млн до 300 млн руб. действует ставка 0,3%, дороже 300 млн руб. — общероссийская ставка в 2%», — уточняет Мария Ромчанова.
В Санкт-Петербурге сетка следующая:
— до 5 млн руб. — 0,1%
— 5-10 млн руб. — 0,15%
— 10-20 млн руб. — 0,2%
— 20-300 млн руб. — 0,25%
— выше 300 млн руб. — 2%
Наконец, на расчеты влияет налоговый период. Если объект находится в собственности менее года, налог начисляется не за весь год, а за период владения. Для покупателей новостроек налог рассчитывается только за остаток года после оформления квартиры в собственность (то есть после даты регистрации в Росреестре).
Если квартира в собственности менее года, то стоимость пересчитывается по числу месяцев владения. С какого месяца начисляется налог, зависит от даты вступления в собственность (фиксируется в ЕГРН). Если это с 1-е по 15-е число текущего месяца включительно, налог за текущий месяц начисляется. Если это 16-е число и позже — налог будет начисляться только с месяца, следующего за вступлением в собственность. С учетом этого для объектов, которые в собственности меньше года, применяется коэффициент: число полных месяцев владения / 12.
Примеры расчета
Haлoг считается так:
кaдacтpoвaя cтoимocть имyщecтвa — нaлoгoвый вычeт* кoэффициeнт пepиoдa влaдeния* дoля влaдeния* стaвкa
Для квартиры в Москве площадью 33 кв. м и кадастровой стоимостью 8 млн руб. с единственным собственником, который владеет ею больше года, расчеты будут такими:
налогооблагаемая площадь: 33 кв. м — 20 кв. м (налоговый вычет для квартир) = 13 кв. м
кадастровая стоимость 1 кв. м: 8 млн руб. / 33 кв. м = 242,4 тыс. руб.
кадастровая стоимость налогооблагаемой площади: 242,4 тыс. руб. * 13 кв. м = 3,15 млн руб.
При владении больше года и единственном собственнике сумма налога: 3,15 млн руб. *0,1% (ставка для квартир в Москве с кадастровой стоимостью до 10 млн р��б.) = 3150 руб. в год.
Если квартира в собственности у одного человека три месяца, дополнительно применяется коэффициент 0,25, итого на этот год сумма составит 787,5 руб.
Если собственник владеет ½ доли в этой квартире в течение года или более, налог составит 1575 руб. в год. Если эта половина доли принадлежит ему три месяца, на первый год владения сумма уменьшается с коэффициентом 0,25 — и налог составит 394 руб.
Предмет налогообложения: квартиры, машины и другое имущество
В этом году, как и раньше, предметом налогообложения выступает и движимое имущество, и недвижимость. Движимое имущество — не только автомобили. Если стоимость мотоцикла, например, выше установленной в Налоговом кодексе (статьи 358 и 359), то он тоже будет облагаться налогом по повышенной ставке. То же, само собой, касается и яхт, и катеров.
Для недвижимости повышенная ставка налога на роскошь тоже применяется — опять-таки в случае, если ее стоимость будет превышать установленный государством порог.
Уточнение: не попадает под налог на роскошь недвижимость на выбор собственника-льготника. Но только один объект, не важно, жилой он или нежилой. То есть имеет смысл выбрать иммунитет от налогов для самой дорогой квартиры.
Что делать, если не согласен с оценкой
Если собственник не согласен с оценкой и считает ее завышенной, можно заказать независимую оценку и добиваться того, чтобы кадастровую стоимость приравняли к рыночной.
«Для этого правообладатель объекта должен обратиться в специально созданную комиссию, в том числе включающую в свой состав членов государственного бюджетного учреждения, которое первоначально устанавливало ее размер», — рассказывает советник практики недвижимости и строительства Коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова.
В качестве подтверждающего доказательства несоразмерности прикладывается отчет независимой оценочной организации. И в случае получения отрицательного решения комиссии правообладатель вправе обратиться в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной.
Главное отличие состоит в том, что кадастровая стоимость более приближена к рыночной. Инвентаризационная оценка производилась, главным образом, на основе стоимости стройматериалов и работ. А, например, расположение дома, инфраструктура, класс объекта и многие другие показатели в расчет не брались. Согласно такой оценке, однокомнатная квартира равной площади в доме одного года постройки в центре, у метро на Уралмаше и на самой далекой окраине вроде Компрессорного, могли стоить одинаково. В реальности же разница в цене квартир, в зависимости от локации, колоссальная.
В большинстве случаев кадастровая стоимость будет выше инвентаризационной. Однако, это не означает, что и налог всем нам придется платить больше, успокаивают эксперты.
Сергей Козлов, руководитель ГК Априори, член совета Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей СОСПП:
— У многих сегодня есть опасения, что с переходом на кадастровую стоимость при начислении налогов на недвижимость, суммы вырастут в разы. На самом деле, для физических лиц это не так. Дело в том, что раньше налог рассчитывали исходя из более низкой инвентаризационной стоимости, но сама ставка налога была выше (сейчас для квартир стоимостью более 500 тысяч рублей — это 1%, а будет 0,1% для всех объектов недвижимости, независимо от цены). Люди платили внушительные деньги, особенно за квартиры в относительно новых домах (2007-2012 годов постройки). Сумма налога нередко достигала 10-15 тысяч рублей. Новые квитанции придут с цифрами в два-три раза ниже.
С Сергеем Козловым согласны и другие эксперты.
Роман Речкин, старший партнер юридической фирмы INTELLECT:
— Налог на квартиры в старых домах должен вырасти более значительно за счет «эффекта низкой базы»: поскольку в них была минимальная инвентаризационная стоимость, исчисление налога на имущество даже по той же самой ставке 0,1 %, но с кадастровой стоимости, которая больше инвентаризационной стоимости в 2-3 раза, повлечет соответствующее увеличение суммы налога. В то же время в относительно новых домах, во-первых, инвентаризационная стоимость ближе к кадастровой, то есть, база для исчисления налога увеличится не так значительно. Во-вторых, ставка налога в недавно построенных домах может уменьшиться, а в результате и сумма налога может стать ниже.
В перспективе новая система налогообложения приведет к тому, что увеличится спрос на более новые дома (до 10 лет), а квартиры в домах старше 30 лет станут менее интересны покупателям — слишком дорого будет их содержать: отчисления на капремонт и налоги будут заметно выше.
Татьяна Деменок, генеральный директор ГК «Северная казна»:
— Чем старше дом, тем выше будет налоговое бремя для владельцев квартир. Почему так происходит? Потому что дома 50-60-х годов постройки требуют больших капиталовложений, естественно, что и налоговые отчисления за недвижимость в таких домах должны быть выше.
Я думаю, что стратегически государство выбрало правильный вектор развития. Новая система начисления налога подстегнет спрос на новое жилье и, тем самым, будет стимулировать естественное омоложение жилого фонда.
Как снизить кадастровую стоимость?
Кадастровую стоимость можно оспорить в двух случаях:
- если при оценке объекта недвижимости использовались неверные сведения;
- если кадастровая стоимость выше рыночной.
Если одно или оба основания присутствуют, можно кадастровую стоимость несколькими путями:
- Через комиссию. Направьте в комиссию Росреестра в вашем регионе заявление о пересмотре кадастровой стоимости. К нему приложите документы, подтверждающие наличие ошибки (официальные бумаги, в которых указаны верные сведения об объекте недвижимости, или независимую оценку его стоимости).
- Через суд. Для этого подаётся исковое заявление на местное отделение Росреестра, ответственное за кадастровую оценку вашей недвижимости, с приложением всех необходимых документов.
Подробности можно узнать из поясняющего видеоролика Росреестра.
Что делать, если пришел очень большой налог на имущество?
Если вам пришел большой налог на квартиру, то вы можете предпринять следующие действия:
- Связаться с инспектором, который сформировал и выслал вам уведомление — его имя и рабочий телефон будут указаны в письме; осведомитесь о причинах начисления вам такого большого налога на имущество физических лиц — возможно, произошла ошибка;
- Если ошибки нет, то необходимо обращаться в Росреестр — вы можете для начала войти на сайт и сделать запрос для получения справочной информации о своем имуществе;
- Также на сайте можно запросить информацию о том, как была определена кадастровая стоимость вашей недвижимости.
- Если вы посчитаете, что при определении стоимости инженер руководствовался неверными данными, допустил ошибку или на момент определения кадастровой цены рыночная стоимость была ниже, вы праве подать заявление на оспаривание результатов оценки — в специальную комиссию Росреестра либо сразу в суд.
Если вы не хотите идти путем оспаривания, то можно применить следующие методы:
- оформить квартиру на льготника — на пенсионера, инвалида, ветерана и пр.;
- разделить квартиру на доли и подарить их близким родственникам, например, детям и супруге, тогда каждый получит вычет в размере 10 кв.м и налог будет значительно меньше.
Если имущественный сбор посчитан неправильно, то…
…тут возможны две ситуации. Если в саму формулу расчета закрались ошибки, то достаточно написать заявление в ФНС с описанием нарушений и подтверждающими документами.
Но ситуация осложняется, когда гражданин считает основу расчета налога — кадастровую стоимость своей недвижимости — ошибочной. Если она выше рыночной, то можно написать заявление в Росреестр для организации повторного оценочного исследования, оспаривания существующей стоимости или обжаловать её в суде. В правоохранительный орган можно обратиться и при несогласии с кадастровой стоимостью объекта недвижимости или суммой начисленного налога, а также в ситуации, когда оценщики допустили методологическое нарушение про проведении кадастровой процедуры.
Важно! До первого января две тысячи семнадцатого года кадастровую оценку недвижимости производили независимые специалисты, а власти затем утверждали её итоги. Оценщиков упрекали в ошибках при подсчётах, неумелом поведеии : иногда стоимость особняка оказывалась ниже, чем небольшой квартирки.
Что такое приватизированная квартира с точки зрения налогового законодательства?
Налог на приватизированную квартиру начисляется точно так же, как и на жилую недвижимость, которая приобретена в собственность гражданином, к примеру, по договору купли-продажи. В принципе, не имеет значения то, каким образом жилье оказалось в собственности налогоплательщика.
Приватизация — процесс перехода в собственность физлица жилья, которое изначально принадлежало государству либо муниципалитету. Если рассматривать термин «приватизация» еще более широко — изначально собственность может принадлежать, как вариант, работодателю гражданина и быть переданной работнику во владение в установленном законом порядке.
Так или иначе, с момента возникновения права собственности на приватизированный объект недвижимости его владелец обязан уплачивать имущественный налог. Рассчитывается он в данном случае по тем же правилам, что и в случае с любой другой квартирой, которая принадлежит физическому лицу на праве собственности.
С 2020 года чтобы уплатить налог, нужно руководствоваться новыми правилами. База пошлины ранее устанавливалась в БТИ, сейчас этот вопрос регулирует Росреестр. Во внимание принимается не технические характеристики жилья, а его рыночная региональная стоимость.
Для оплаты лица, зарегистрированные как собственники после 2016 года, действуют так:
- Уведомляют налоговую службу о наличии недвижимости посредством заполнения бланка. Он есть на сайте ФНС;
- Предоставляют уведомление в территориальное отделение по месту проживания или регистрации имущества;
- Подают заявление в личном кабинете на сайте ФНС.
Важно! Документы предоставляют до начала нового года.