Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обменять квартиру при переезде в другой город». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если говорить о временных рамках, то данная процедура с учетом всех этапов может занять от четырнадцати календарных дней до месяца. В этот период регистрационная организация будет запрашивать информацию в другом городе и объем этих запросов достаточно большой, поэтому ускорить данный процесс физически невозможно. Однако дело обмена между городами достаточно сложное и серьезное, поэтому торопиться не стоит.
Сделка может быть оформлена как договор мена, то есть обмена квартиры на квартиру, либо альтернативным способом. В таком случае оформляется договор купли-продажи с построением сложной цепочки «начальный продавец – конечный покупатель». Выбор того или иного способа заключения договора зависит от того, приватизировано ли жилье, которое планируется к обмену или нет. Если приватизировано – то отличной подойдет второй альтернативный вариант.
ВНИМАНИЕ !!! В случае обмена неприватизированного жилья необходимо будет получить разрешение на осуществление обмена от муниципальных органов, то есть от арендодателя.
Также, не менее важным вопросом становится вопрос регистрации сделки в плане территориально. Так, если Вы пользуетесь услугами риелтора, то конечно лучше возложить заботы по решению этого вопроса на него. Если же Вы осуществляете поиск самостоятельно, то сразу в заявлении следует указать название конкретного населенного пункта в котором Вы хотите пройти государственную регистрацию. При этом, вторая сторона либо согласится на Ваше условие, либо предложит свои условия. Конечно, тут уж право выбора остается за Вами: либо остаетесь при своем мнении и продолжаете поиск подходящего варианта на своих условиях, либо совместно с другой стороной приходите к всеобщему согласию.
Осмотр обменной квартиры стоит произвести самостоятельно даже тогда, когда всеми вопросами занимается риелтор. Ведь квартира должна устраивать Вас.
ВАЖНО !!! В случае, если Вы посчитали свою квартиру более выгодной или что-либо в осматриваемой квартире Вас не устроило – можно потребовать доплату от второй стороны, ведь обмен должен быть равноценным.
В случае отказа второго члена сделки от доплаты – не огорчайтесь, можно найти более подходящий вариант, просто необходимо подождать и поискать еще немного.
✓
При юридических ошибках в оформлении документов сделка может быть признана недействительной. Тот же результат ждет продавца при подаче неполного пакета документов. При этом вы не сможете вернуть средства, потраченные в процессе оформления.
✓
Финансовые риски. Если неправильно выбрать способ оплаты и некорректно прописать этот пункт в договоре, покупатель может попросту не оплатить приобретение после передачи прав собственности.
✓
Налоговые издержки. В ряде случаев их можно исключить при грамотном подходе к сделке. К примеру, если продаваемая квартира в собственности дольше минимального срока владения (в зависимости от ситуации — 3 или 5 лет), налог на прибыль не взимается. Порой выгоднее отложить покупку на пару месяцев, чтобы сэкономить на оплате НДФЛ.
✓
Возможность претензий к качеству проданной квартиры. По законодательству, покупатель имеет право предъявить претензию в течение двух лет с момента перехода прав, даже если ранее он принял жильё, не соответствующее условиям договора. В этом случае от продавца могут потребовать денежную компенсацию или вообще расторжения сделки.
Обмен ипотечного жилья
Само по себе приобретение ипотечного жилья не становится препятствием для совершения сделок по обмену. Ведь покупая квартиру в одном городе, позднее заемщику может понадобиться переехать в другой населенный пункт. Поскольку до полного погашения ипотечной ссуды жилье остается в залоге у банка, совершить какие-либо сделки без его участия не выйдет. Банк несет риск потерять свои деньги, поэтому примет в обмене самое непосредственное участие.
Обычно заключают два договора. Первый оформляется при покупке квартиры в ипотеку, а второй на продажу имеющегося жилья. Покупатель ипотечного жилья может продолжать гасить остаток долга, выплатив разницу продавцу, или же сразу полностью выплатить банку остаток задолженности, чтобы снять обременение с квартиры.
Обмен муниципального жилья на приватизированное
Договора соцнайма и в наши дни остаются распространенным явлением. Приватизация является хлопотным и затратным мероприятием, на которое у граждан нет свободных средств, времени, а зачастую и желания. Закон не запрещает менять муниципальное жилье. Если наниматель одной муниципальной квартиры договаривается с нанимателем похожей квартиры в другом городе о сделке, то никаких препятствий для ее осуществления нет.
Сложность заключается только в достаточно трудоемком оформлении сделки. Собрать потребуется очень внушительный пакет документов, который будет подан в муниципалитет. Обычно на сбор бумаг уходит не один месяц. Выгоду получить при таких обстоятельствах достаточно проблематично.
Если же происходит сделка обмена муниципального жилья на приватизированное, то в выигрыше только та сторона, которая получает по итогам приватизированную квартиру. Новый наниматель муниципального жилья будет вынужден в дальнейшем вложить деньги в приватизацию, чтобы получить возможность завещать его, продать, подарить и т.д.
Договор международного обмена
Договор международного обмена похож на документ, подтверждающий проведения куплю-продажу жилья. Из этого можно сделать вывод, то правила купли-продажи распространяются и на обмен. Основная сложность состоит в том, что в каждой стране эти правила разняться, и возникает проблема по правилам какой страны проводить сделку. В основном принято проводить сделку по правилам той страны, где находится наиболее ценная недвижимость или там, где заключался первоначальный договор. Также все пункты договора могут выполняться по правилам разных государств, например первый пункт — по правилам РФ, 2 пункт — по правилам, например, Франции. Согласование и установление договоренностей с представителем другой страны — самая сложная часть для риэлторов при проведении обмена такого типа. Именно поэтому лучше всего обращаться к настоящим профессионалам.
Как правило, сделка купли-продажи несет в себе немало рисков из-за недобросовестности покупателя. Поэтому обмен недвижимости — самый надежный и выгодный вариант покупки квартиры или дома заграницей.
Как найти «правильных» риелторов
Учитывая все временные и коммуникативные сложности междугородного обмена, доверять проведение такого рода сделок целесообразно риелторам, готовым взять на себя взаимную координацию сделок в разных городах. На современном рынке жилья услуги междугородного обмена «в комплексе» можно получить двумя способами: обратившись в сетевую компанию, имеющую филиалы в регионах, или воспользовавшись услугами риелторских фирм разных регионов, у которых налажено взаимодействие и – желательно – есть опыт проведения подобных сделок. Как правило, такие деловые связи существуют между членами Российской гильдии риелторов или членами специально созданных профессиональных деловых сообществ, объединяющих различные регионы, например, Межрегионального партнерства риелторов, или МПР.
Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?
Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:
- заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
- договор обмена;
- договоры социального найма для обеих квартир;
- ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
- копии паспортов квартиросъемщиков;
- справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
- справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
- нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
- справки о
санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры; - разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).
Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную и наоборот?
Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Запрета на обмен на приватизированную квартиру нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.
Как происходит обмен муниципальной квартиры
Обменом муниципальной квартиры занимается ответственный квартиросъёмщик с согласия остальных лиц имеющих право на проживание в этой квартире. Если право на проживание в квартире есть у несовершеннолетних граждан, для обмена потребуется разрешение органов опеки.
Варианты для обмена муниципального жилья ищут в базе данных муниципальных жилых помещений. Доступ к базе можно получить в отделении МФЦ. Однако такие базы есть лишь в крупных городах. В остальных случаях приходится надеяться на городские доски объявлений, специализированные интернет-площадки, сарафанное радио и объявления в газетах.
Перед обменом необходимо связаться с департаментом муниципального жилищного фонда или с местными органами самоуправления, чтобы узнать:
- можете ли вы обменять свою квартиру;
- какие документы для этого потребуются.
НОВОСТИ, СОБЫТИЯ, ФАКТЫ
После того, как подходящая квартира найдена и обе стороны согласны заключить сделку, остается один немаловажный вопрос – так называемая «перепрописка». Существует два способа удержания денежных средств. При первом из них покупатель вносит в банковскую ячейку удерживаемую под «перепрописку» сумму. Продавец же получает деньги только после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи и выписки из домовой книги по новому месту жительства. Другой способ предполагает, что договором купли-продажи оговаривается, при каких условиях продавец получает деньги. Только после того, как продавец встанет на учет по новому месту жительства, покупатель снимает залог и предоставляет документы, где сделка признается совершенной. Таким образом, оформление прописки до реализации квартиры удобна обеим сторонам: покупатель может быть спокоен, что в квартире зарегистрирован только он, а продавец – что с него не потребуют лишних денег.
Второй метод предполагает, что покупка и продажа будут происходить параллельно. Такую сделку самостоятельно осуществить практически невозможно, именно поэтому следует воспользоваться услугами профессиональных агентов недвижимости. После того, как вы обратились за помощью к риэлтору, он связывается с продавцом или с риэлторским агентством в нужном регионе для поиска подходящего жилья, одновременно занимаясь продажей вашей квартиры. По словам Инны Игнаткиной, директора отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»), некоторые люди обращаются в иногородние риэлторские агентства непосредственно сами.
Список документов зависит от того, кому принадлежит обмениваемая квартира – муниципалитету или частному собственнику.
Существует общий перечень, который нужно собрать, чтобы мена состоялась, и дополнительная документация, которую запрашивают по муниципальному жилью и частной собственности.
| Обязательные документы при обмене. | Паспорт собственника / нанимателя.
Выписка из домовой книги/ справка о зарегистрированных жильцах. Разрешение от отдела опеки, если есть несовершеннолетние или недееспособные граждане. Технический/ кадастровый паспорт. Справка об оценке недвижимости. Справка об отсутствии долга по ЖКХ. Документы на новую квартиру. Договор мены квартирами. |
| Документация по муниципальному жилью дополнительно к основному пакету. | Ордер на квартиру / договор соцнайма.
Справка о санитарном состоянии жилья. Письменное согласие семьи, включая временно выписанных лиц, с нотариальным заверением. |
| Дополнительные документы по частной собственности. | Выписка ЕГРН или свидетельство о собственности.
Согласие супруга, заверенное у нотариуса, если квартира находится в совместной собственности. |
Как добиться согласия банка на сделку?
Чтобы произвести обмен квартиры с ипотекой, заемщик должен выполнить следующие условия:
- Клиент должен выбрать объект для размена, который подходит под требования банка. Так, новое жилье должно являться реальным объектом недвижимости. То есть не получится обменять квартиру на недвижимость, располагающуюся в не построенном доме. Подойдут только уже готовые квартиры.
- С даты оформления ипотечного договора должно пройти как минимум 2 года. Однако здесь все зависит от конкретного банка-кредитора. Некоторые финансовые учреждения требуют, чтобы прошла хотя бы половина срока кредитования.
- Заемщик должен иметь положительную кредитную историю, при этом не должно быть допущено ни малейшей просрочки.
- Новая квартира должна отвечать требованиям банка и являться ликвидной.
- Также учитывается стоимость недвижимости: она не должна превышать стоимость нынешнего жилья.
- Необходим провести оценку нового жилья за счет клиента.
В зависимости от выбранного способа сделка проводится по определённому сценарию. Сходство вариантов состоит в том, что сделка проходит непосредственно в банке в присутствии контролирующего сотрудника.
Действия проводятся таким образом:
- На каждое из обмениваемых помещений оформляются договора купли-продажи. Продаваемая заёмщиком жилплощадь на данном этапе остаётся в качестве залога у банка.
- Заёмщик обращается в Росреестр и регистрирует покупку нового жилья.
- На основании нового Свидетельства оформляется новый договор, по которому приобретённая жилплощадь переходит в залог кредитору.
- Кредитная организация выдаёт разрешение на снятие обременения с бывшей ипотечной жилплощади, и новый владелец может закончить оформление собственности.
Какие документы понадобятся
Для осуществления обмена залоговой ипотечной квартиры необходимо подготовить следующий комплект бумаг:
- паспорт заемщика (с копиями каждой страницы);
- документы, подтверждающие стабильную занятость клиента и его текущий стаж;
- документы, подтверждающие платежеспособность (минимум за последние полгода);
- документы на приобретаемую квартиру.
Это основной комплект документов. Дополнительно банк может затребовать ИНН, военный билет, СНИЛС, свидетельство о заключении/расторжении брака, согласие от супруга/супруги на сделку и т.д.
Что касается документов на приобретаемую квартиру, то здесь потребуются:
- правоустанавливающие бумаги (свидетельство о праве собственности);
- выписка из домовой книги с указанием всех прописанных в конкретном объекте недвижимости;
- кадастровый паспорт жилплощади;
- справка из управляющего органа об отсутствии долгов за услуги ЖКХ (например, справка из ТСЖ);
- отчет об оценке недвижимого имущества, выполненный аккредитованной оценочной компанией.