Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда нельзя расторгнуть договор соцнайма: решение ВС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это можно сделать, если возник спор — правомерно ли передали по договору квартиру или комнату. В таком случае суд может признать договор приватизации незаконным по тем же основаниям, по которым признают недействительной сделку.
Кто может требовать признать договор приватизации недействительным
Подать такой иск может гражданин, который раньше проживал в муниципальной квартире, но по каким-то причинам не участвовал в ее приватизации. Это самый частый случай, когда приходится обращаться в суд.
ПРИМЕЧАНИЕ
В этой статье договором приватизации квартиры мы называем договор передачи квартиры в собственность ответчика.
Также потребовать признать договор приватизации недействительным через суд может гражданин, который принимал в ней участие. Но, например, не согласен с получившимся распределением долей в праве собственности на квартиру. Или с судьбой доли, которую ей “уготовил” другой сособственник: подарил, продал, передал по договору ренты и т.п.
Обратите внимание: оспорить договор приватизации можно в рамках встречного иска.
Например, вы приватизировали квартиру, но в ней остались зарегистрированными члены вашей семьи, которые не участвовали в приватизации. И вы подали иск, чтобы через суд прекратить у них право пользоваться теперь уже полностью вашей квартирой. А они заявили встречное требование и просят признать недействительным договор приватизации. Указывают, что вы заключили его незаконно, что они тоже должны были оформлять его наравне с вами, и требуют вернуть квартиру в муниципальную собственность.
Комментарии к ст. 75 ЖК РФ
1. К основаниям признания обмена жилыми помещениями недействительным относится нарушение как требований, предъявляемых гражданским законодательством ко всяким сделкам вообще, так и требований, предусмотренных жилищным законодательством, которые также должны быть признаны не соответствующими требованиям закона (ст. 168 ГК).
2. Признание обмена недействительным по мотиву нарушений требований жилищного законодательства предусмотрено ЖК РФ (см. комментарий к ст. ст. 72, 73).
По гражданскому законодательству из таких оснований признания сделки недействительной, как обман, угроза, насилие и т.п. (ст. ст. 177 — 179 ГК), для обмена жилыми помещениями наибольшее практическое значение имеют договоры об обмене, совершенные под влиянием существенного заблуждения. Последнее признается существенным, если оно относится к предмету обмена, но не к его последствиям. (Например, сторона знала, что поселяется в жилое помещение, окна которого выходят на шумную улицу, но не предполагала, что это может повлечь ухудшение самочувствия.)
Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, признается недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Заблуждение истца необязательно должно являться следствием виновного поведения другой стороны. По иску потерпевшего признается недействительной и сделка, совершенная гражданином вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях.
Решение суда должно содержать указание на конкретное основание признания договора обмена жилыми помещениями недействительным, содержать ссылки на соответствующие нормы материального права.
3. Последствием признания сделки недействительной как не соответствующей требованиям закона является обязанность возвратить другой стороне все полученное по сделке (двусторонняя реституция). В соответствии с этим положением в случае признания обмена недействительным стороны его подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. Приводя стороны в первоначальное положение, суд должен определить конкретные меры для этого. Такое последствие установлено для всех оснований признания обмена жилыми помещениями недействительным.
Выселение без предоставления жилого помещения при признании обмена недействительным не применяется.
4. Если обмен является результатом неправомерных действий одной из сторон, закон устанавливает дополнительные последствия признания его недействительным. Виновный в неправомерных действиях участник обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (убытки в связи с переездом, оформлением договора об обмене, ремонтом жилого помещения и т.д.). Убытки исчисляются в соответствии с общими требованиями гражданского законодательства (ст. 15 ГК).
5. Право заявить требование о недействительности обмена принадлежит лицам, участвующим в обмене, прокурору в интересах пострадавших лиц при условии, что эти лица по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не могут сами обратиться в суд (ст. 45 ГПК).
6. Для признания недействительным договора обмена жилыми помещениями действует общий трехгодичный срок исковой давности. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение (ст. 181 ГК).
Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.
Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:
- Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
- Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.
Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным — судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п. 7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).
Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.
Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:
- не согласовано одно из существенных условий;
- нет доказательств принятия исполнения.
Прежде всего гражданин должен встать на учет как нуждающийся в местной администрации по своему месту жительства. Он должен предоставить для этого:
- заявление;
копии паспорта нанимателя и членов его семьи;
справка о том, кто находитя в составе семьи или копии свидетельств о зарегистрированном браке и о рождении;
справка, подтверждающая что семья имеет статус малоимущей;
если отсутствуют сведения о месте проживания заявителя и членов его семьи — акт обследования жилища и справка о регистрации по месту проживания;
Орган местной власти, согласно ч.5 ст.52 ЖК, обязан проверить документы за 30 рабочих дней. После принятия решения он направляет в трехдневный срок заявителю подтверждающий документ.
После постановки на учет жилье заявителю и его семье будет предоставлено в порядке очередности. Каких-либо предельных сроков закон не называет, однако в ЖК есть основания, согласно которым получить жилье по договору соцнайма можно вне очереди:
- если жилье заявителя нельзя использовать для проживания, и его невозможно отремонтировать;
Когда заявитель дождался своей очереди, с ним заключается договор социального найма. Постановлением Правительства №315 утвержден данный типовой договор. В нем прописывается следующая информация:
- 1. Наименование органа, предоставляющего жилье в наем (наймодатель) и наниматель с его ФИО и паспортными данными;
Исполнение решения суда о признание права соцнайма
Исполнимость решения суда зависит от существа удовлетворенных требований, т.е. если за гражданином признали право и одновременно обязали конкретный орган выполнить какие-то действия, тогда в случае отсутствия добровольного исполнения можно получить исполнительный лист в суде и обратиться к приставам.
Если же гражданина признали малоимущим, имеющим право на получения жилья по договору соцнайма, в этом случае уполномоченный орган должен включить гражданина в соответствующий список и предоставить жилье.
Изначально, заявляя требования, истцу следует подумать о том, будет ли возложено решением суда на ответчика какая-либо обязанность или же решение суда будет просто констатировать факт и ничего более. Если по решению суда ответчик обязан будет выполнить какие-то действия, тогда при неисполнении им судебного акта, в работу включится пристав. Если решение суда просто констатирует факт, в этом случае истцу, скорее всего, понадобится выполнить какие-то действия в рамках закона (например, написать заявление о постановке на учет), а далее в случае не заключения договора ответчиком, истцу снова надо будет обратиться в суд, заявив уже иные требования.
Договор недействителен, если заключён не уполномоченным на это действие лицом
В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), предоставлять жилое помещение в найм за плату может только его собственник либо уполномоченное им лицо (ст. 671, п. 1). Таким образом, необходимо убедиться, что вы заключаете договор именно с владельцем жилого помещения. Для этого нужно проверить паспорт собственника и оригиналы документов о владении имуществом.
Во-первых, это свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, а также правоустанавливающий документ: договор о приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. п. В документах должен быть указан адрес именно того помещения (квартиры, комнаты, дома), которое вы собираетесь снять.
Однако, стоит помнить: документы о праве собственности могут остаться и у бывшего владельца жилья. Поэтому, помимо оригиналов, для стопроцентной надёжности необходимо попросить у владельца (или запросить самостоятельно) выписку из Государственного реестра прав (ЕГРП) на жилое помещение, которую выдают органы Росреестра.
На практике перед сдачей в найм такие выписки собственники жилья, как правило, не оформляют. В этом случае дополнительной подстраховкой может послужить тот факт, что хозяин зарегистрирован по месту жительства в сдаваемой квартире. Что делать, если и регистрации у собственника нет? Можно договориться, например, о том, что часть денег (например, страховой депозит в виде платы за последний месяц проживания) вы передадите владельцу после получения выписки в Росреестре.
Возможны ситуации, когда от имени собственника квартира сдаётся в найм по доверенности. Однако соответствующий документ должен быть обязательно заверен нотариально. На практике такие доверенности нередко подделывают мошенники. Поэтому необходимо проверить, существует ли в природе выдавший её нотариус, и выяснить у этого нотариуса, действительно ли он оформлял такую доверенность.
Даже если доверенность окажется подлинной, всё равно стоит попросить у уполномоченного собственником лица оригиналы документов на сдаваемое жильё, а также выписку из ЕГРП. Если документов не окажется, от заключения договора лучше отказаться.
Нет согласия на найм со стороны других собственников жилья
В соответствии с ГК РФ, если у жилого помещения есть несколько собственников, распоряжаться им можно только по взаимному их согласию (ст. 247, п. 1). Таким образом, если один собственник сдал квартиру, комнату или дом без согласия другого, второй имеет все шансы признать этот договор недействительным через суд.
Все владельцы жилого помещения, как правило, перечислены в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на него. Также имена всех обладателей конкретной комнаты, квартиры или дома содержатся в выписке из ЕГРП на данный объект недвижимости.
Если у квартиры, сдаваемой в найм, несколько владельцев, можно поступить следующим образом. Во-первых, заключить договор найма со всеми собственниками. Во-вторых, можно заключить соглашение с одним из них, но обязательно попросить согласие на это со стороны всех остальных собственников.
Такое согласие должно быть в письменной форме и заверено нотариально. Подлинность этих документов крайне желательно проверить точно так же, как и в случае с доверенностью на заключение договора найма.
Как может быть расторгнут?
Если человек действительно не нуждается в данном помещении, у него есть другое жилье, то он может подать заявление о расторжении договора с муниципалитетом. В законе прямо говорится о том, что если гражданин съехал и живет в другом месте, то с момента его отъезда договор считается расторгнутым. Но на деле это не так.
Если вы просто съедете и забудете о государственной квартире, то напомнят о ней вам судебные приставы, когда придут взыскивать долги по коммуналке. Поэтому необходимо урегулировать эти вопросы, доказать потом, что вы уже год не живете в данной квартире, будет сложно. И если некоторые коммунальные ресурсы фиксируются приборами учета, то есть и те, что оплачиваются независимо от их использования. Например, отопление.
Какие лица могут заключить договор соцнайма?
Ст.49 ЖК устанавливает, что граждане, желающие заключить этот договор:
- 1. Должны иметь статус малоимущего;
- 2. Должны быть признаны в установленном порядке нуждающимися в жилье.
Статус малоимущего можно получить в местной администрации, самое главное, чтобы получаемый доход был меньше прожиточного минимума, а в собственности не было дорогостоящих автомобилей, недвижимости и другого подобного имущества. Величина прожиточного минимума устанавливается каждым субъектом самостоятельно.
Чтобы семья была признана нуждающейся, необходимо наличие одного из оснований:
- 1. Семья вообще не имеет в собственности никакого жилья, они также еще проживают по социальному найму;
- 2. Семья имеет жилье, но количество квадратных метров на человека менее установленной в регионе нормы;
- 3. жилье семьи не пригодно для использования, оно находится в аварийном состоянии или неисправно;
- 4. Если в одном доме либо квартире проживают несколько семей, и в составе одной из них проживает больной, делающий совместное проживание опасным. Перечень таких заболеваний приведен в Постановлении Правительства №378, среди которых абсцесс легкого, эпилепсия с припадками и так далее.
Условия признания недействительности
Чтобы признать соглашение незаконным, должны соблюдаться определенные условия, указанные в законе:
- требования должны исходить от лиц, указанных в статье Гражданского кодекса РФ. Например, законный представитель, учредители, потерпевший, третьи лица — и только от них;
- предъявляющее требование лицо должно иметь в этом законный интерес;
- понадобится и доказательство такого существенного условия признания договора недействительным, как отношение другой стороны сделки к ее совершению (знала или должна была знать о пороке);
- ссылающееся на недействительность лицо должно действовать заведомо добросовестно, в противном случае невозможно признание сделки недействительной, ГК РФ в статье 166 пункте 5 прямо говорит об этом. В таком случае заявление о недействительности не имеет правового значения.
Сроки рассмотрения иска
Сроки рассмотрения исков о недействительности сделок:
- не более 2 месяцев — для судов общей юрисдикции (154 ГПК РФ);
- не более 6 месяцев — для арбитражных судов (152 АПК РФ).
В такие сроки дело рассматривается судом первой инстанции, включая время на подготовку дела к судебному разбирательству и принятие решения по делу. Судебный процесс занимает продолжительное время по таким причинам:
- сложность и категория дела;
- закрепленный сторонами порядок признания договора недействительным;
- необходимость выполнения судебных запросов;
- экспертиза;
- оценка;
- необходимость привлечения свидетелей.
Оспаривался договор соцнайма жилого помещения.
Как следует из материалов дела, решением комиссии органа внутренних дел (ОВД) ответчику была выделена 3-комнатная квартира на семью из 4-х человек (включая дочь) с последующим заключением договора соцнайма. Суд признал это решение незаконным в части выделения жилого помещения на дочь. Также признан незаконным пункт договора соцнайма в части включения дочери в состав семьи нанимателя.
Апелляционная инстанция отказала в иске. Она исходила из того, что решение комиссии в целом оспорено не было. А признание договора соцнайма недействительным возможно лишь в случае признания недействительным указанного решения комиссии.
Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с таким выводом.
В соответствии с ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной части.
Соответственно, недействительность части сделки может влечь за собой недействительность ее в целом, если сделка не могла быть совершена без включения ее недействительной части.
Положение о недействительности части сделки применяется и к договорам соцнайма.
В силу Жилищного кодекса РФ жилое помещение предоставляется по договору соцнайма в соответствии с нормой предоставления жилплощади.
Норма предоставления жилплощади может быть превышена, но не более чем в 2 раза, если жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний.
Суды не усмотрели оснований для применения данного специального правила. При этом они установили нарушение требований жилищного законодательства о норме предоставления жилья после признания договора соцнайма частично недействительным.
Таким образом, недействительность части договора соцнайма повлекла за собой его недействительность в целом в связи с нарушением требований о норме предоставления жилья.
Жительница Брянска проживала в квартире вместе с другими членами семьи, однако страдала тяжелой формой хронического заболевания. При её болезни было невозможно совместное проживание с другими людьми. По решению суда 2015 года местную администрацию обязали предоставить жительнице без очереди квартиру по договору социального найма общей площадью не меньше нормы предоставления.
Спустя три года администрация распределила по договору соцнайма освободившуюся квартиру площадью 28,7 кв. м в дополнение к имеющейся у женщины в собственности 1/3 доли в праве общей долевой собственности на другое помещение. Однако гражданка от нового помещения отказалась, сославшись на то, что ее не устраивают его размер, месторасположение и планировка помещений в нем.
Тогда муниципалитет обратился в суд с иском о понуждении к заключению договора социального найма, указав, что у жительницы нет оснований для отказа в заключении договора, поскольку предоставленное помещение находится на территории города, является благоустроенным, его площадь с учетом наличия у гражданки доли в праве в собственности на другую квартиру в полной мере отвечает решению суда, которое пыталась исполнить администрация.
Суд удовлетворил исковые требования, обязав жительницу заключить договор соцнайма. Он исходил из того, что предоставленное помещение отвечает требованиям жилищного законодательства.
Апелляционная инстанция оставила это судебное решение в силе.
Как собственнику жилья выселить в судебном порядке бывшего члена семьи?Как бывшему члену семьи защищаться в суде против такого выселения?
Длительное время, до введения в действие ЖК, юристы критиковали закон, не позволяющий собственникам жилых помещений прекратить право бывших членов семьи пользоваться принадлежащим им жильем. Во многих научных трудах говорилось, что это является необоснованным ограничением прав собственника по распоряжению своим имуществом. Теперь закон защитил права собственников.
Между тем не так просто собственнику будет реализовать свое право неограниченного пользования и распоряжения своей собственностью.
Рассмотрим идеальный вариант. Если собственник единолично владеет своей собственностью (или между участниками общей собственности царит мир и согласие во всем), а выселяемое лицо является бывшим членом его семьи (например, бывший трудоспособный супруг, не имеющий общих с собственником детей), тогда ч. 4 ст. 31 ЖК идеально подходит для выселения такого нанимателя.
Так какие же спорные моменты могут возникнуть в судебной практике при применении этого нового положения?
Главный вопрос, который будет стоять перед правоприменителями, – кто же является бывшим членом семьи. Как уже говорилось выше, бывшим членом семьи можно бесспорно признать бывшего супруга или бывшего зятя, сноху.
Но можно ли считать бывшим членом семьи, например, совершеннолетнего сына собственника жилого помещения? Этот вопрос весьма актуален для собственников, чьи дети, став совершеннолетними и создав свои семьи, перестают не только поддерживать родственные отношения с родителями, но и враждуют с ними. Можно ли назвать их членами семьи?
В рамках ЖК, которым необходимо в данных правоотношениях руководствоваться в первую очередь, к членам семьи собственника относятся супруг, дети и родители собственника (ч. 1 ст. 31 ЖК).
Теперь обратимся к другим нормативным актам. Например, в ст. 1 Федерального закона от 24 октября 1997 г. № 134-ФЗ «О прожиточном минимуме в Российской Федерации» сказано, что семья – это лица, связанные родством и (или) свойством, совместно проживающие и ведущие совместное хозяйство. По смыслу данного положения и вообще по сложившейся за длительные годы судебной практике членами одной семьи признаются лица не только связанные родством и проживающие совместно, но и ведущие совместное хозяйство. Под совместным хозяйством следует понимать общий бюджет, совместное питание, совместное пользование имуществом, находящимся в подсобных помещениях (один холодильник, одна калошница, общая посуда и т. п.). Если же члены семьи собственника и собственник пользуются имуществом по принципу коммунальной квартиры, то вряд ли их можно назвать членами одной с собственником семьи.
В ч. 1 ст. 31 ЖК имеется и другое указание, там говорится: «проживающие совместно с собственником». Из чего следует, что, если собственник не проживает совместно с супругом, детьми и родителями, они подпадают под правила ч. 4 рассматриваемой нами ст. 31 ЖК.
Что понимать под совместным проживанием? Если наниматель только зарегистрирован по месту жительства в жилом помещении собственника, но фактически проживает по другому адресу, нет сомнений в факте отсутствия совместного проживания. В то же время можно ли считать совместным проживанием, если лица, хотя и живут в одной квартире (доме), между тем пользуются каждый своей комнатой отдельно друг от друга (на дверях поставлены замки), квартира используется в качестве коммунальной. Будет ли в этом случае к лицам, юридически относящимся к членам семьи собственника, применяться ч. 4 ст. 31 ЖК, судебная практика ответа еще не дала.
Другая трудность с выселением бывшего члена семьи, безусловно, возникнет у участника общей собственности, если не будет обоюдного с другим сособственником желания выселить нанимателя.
Если такого согласия нет, что же может предпринять единолично участник общей собственности для выселения нанимателя?
Член семьи сособственников, вселившийся в жилое помещение с согласия всех совладельцев, обладает правом пользования всем жилым помещением. Следовательно, сособственник недвижимости может выселить нанимателя только со своей части.
Перед обращением в суд участнику общей совместной собственности необходимо определить доли в праве собственности на жилье и определить порядок пользования общим жилым помещением, участнику общей долевой собственности – определить только порядок пользования жилым помещением (см. гл. 7). После того как суд решит, какая комната за кем из собственников общей квартиры закрепляется, собственник, не желающий себя обременять совместным проживанием с бывшим членом семьи, не являющимся собственником, вправе требовать его выселения из своей части жилого помещения.
Не слишком жесток новый закон и к бывшим членам семьи. Для того чтобы не быть сразу же выселенным из жилого помещения по требованию собственника, а отсрочить этот момент на определенный срок (кстати, в проектах ЖК срок был ограничен годом), бывшему члену семьи собственника жилого помещения необходимо предоставить доказательства того, что у него отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также что его имущественное положение и другие заслуживающие внимание обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением. Такими доказательствами могут быть, например, справка о маленькой заработной плате или другие сведения о тяжелом материальном положении, отказ муниципального органа в постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, полученная в учреждении юстиции выписка из Единого государственного реестра прав собственности об отсутствии недвижимости в собственности, отказ кредитной организации в предоставлении кредита на приобретение жилья и т. п.
Согласно ч. 4 ст. 31 ЖК суд может обязать собственника, обратившегося с требованием о выселении бывшего члена семьи, обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
Применяется это положение, если бывшим членом семьи заявлен встречный иск об обязании собственника предоставить ему иное жилое помещение.
Лица, которые вправе требовать предоставления другого жилого помещения, перечислены в ст. 80, 87, 90, 93—96 СК. Если до предъявления собственником жилого помещения иска о выселении из принадлежащего ему жилого помещения бывшего члена семьи последний не заявлял о своих правах на получение алиментов от собственника, то суд обязан будет приостановить рассмотрение гражданского дела по иску собственника о выселении до разрешения дела по иску бывшего члена семьи собственника о начислении с собственника алиментов.
При этом нетрудоспособными, имеющими право на алименты, признаются перечисленные в указанных статьях СК родственники при достижении ими общего пенсионного возраста, предусмотренного действующим законодательством, инвалидности I или II группы. Вопрос о праве на алименты инвалидов III группы решается судом в зависимости от конкретных обстоятельств дела, например если они не могут получить работу, рекомендованную в соответствии с заключением ВТЭК.
ЖК не содержит положений о том, каким требованиям должно отвечать «иное жилое помещение». Из чего следует, что в отличие от ранее существовавших требований теперь предоставляемое собственником бывшему члену семьи иное жилое помещение может находиться и в другом населенном пункте, не соответствовать установленному размеру предоставления жилья и санитарно-техническим нормам, единственным условием является то, что помещение должно иметь статус жилого помещения.
В соответствии со ст. 19 Закона о введении ЖК действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
…В суде рассматривался спор о расторжении договора социального найма. Было установлено, что в 2000 г. ответчик выехал из России в другое место жительства – в Австрию, а также подал заявление на получение австрийского гражданства. Суд пришел к выводу, что договор социального найма с ответчиком расторгнут со дня его выезда в 2000 г. То обстоятельство, что ответчик не получил австрийского гражданства и в 2004 г. был депортирован в Россию, не может повлиять на его право на проживание в спорной квартире, поскольку договор найма расторгается со дня выезда в другое место жительства.
…Отказывая в иске о выселении ответчика, суд указал, что отсутствие на жилой площади нанимателя само по себе не свидетельствует о расторжении им договора найма жилого помещения при том условии, что, как было установлено, его бывшая жена чинила ему препятствия в пользовании квартирой.
…При рассмотрении иска о расторжении договора социального найма судом было установлено, что в 1992 г. ответчик уехал в США в командировку. В 1995 г. трудовые отношения с НИИ были им расторгнуты, из США он не вернулся. В 1994 г. у ответчика истек срок действия заграничного паспорта. По сообщению НЦБ Интерпола, ответчик установлен проживающим в штате Джорджия. При указанных обстоятельствах иск о расторжении договора социального найма был удовлетворен.
…Надзорная инстанция пришла к выводу, что судебные постановления по делу о выселении заявителя подлежат отмене, так как судебными инстанциями, рассматривавшими данное дело, было допущено неправильное толкование и применение норм материального права.
Признавая за каждым право на жилище, Конституция устанавливает, что никто не может быть лишен его произвольно (ст. 40).
В соответствии с п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 31.10.1995 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия» при рассмотрении дел, вытекающих из жилищных правоотношений, судам необходимо учитывать, что Конституция РФ предоставила каждому, кто законно находится на территории Российской Федерации право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище (ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40).
Как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 23.06.1995 г. № 8-П, временное непроживание лица в жилом помещении само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить самостоятельным основанием для лишения права пользования жилым помещением.
В надзорной жалобе заявитель указал, что никогда не отказывался от жилого помещения, в которое вселился в качестве члена семьи нанимателя. Он предпринимал законные способы разрешения жилищного вопроса путем обмена квартиры, о чем свидетельствует сохранение регистрации по прежнему месту жительства, оставление им вещей в квартире. Пользование же квартирой для него не представлялось возможным, так как бывшая супруга установила новые дверные замки, ключей от которых ему не предоставила, что ею в суде и не отрицалось.
…Истцы вместе с несовершеннолетними детьми занимают по договору социального найма две комнаты и состоят на очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий. Третью комнату по договору социального найма занимали ответчики, которым впоследствии была предоставлена отдельная трехкомнатная квартира. После этого спорная комната была приватизирована ответчиками.
Истцы посчитали, что приватизация комнаты была произведена в нарушение закона, так как ответчики утратили право пользования спорной комнатой до приватизации. Комната является освободившейся и они вправе ее присоединить к занимаемым ими комнатам, в связи с чем ими и был заявлен соответствующий иск.
Решением городского суда было установлено, что семья ответчиков нуждалась в улучшении жилищных условий, так как была зарегистрирована и проживала в комнате в коммунальной квартире. Как нуждающейся в улучшении жилищных условий, этой семье была выделена трехкомнатная квартира и заключен договор найма жилого помещения. Суд установил, что заключенный договор является договором социального найма жилой площади, в данной квартире ответчицей сделан ремонт и именно в этом жилом помещении ответчица с семьей проживает постоянно.
Учитывая, что ответчики с 2000 г. постоянно проживают в трехкомнатной квартире, с момента предоставления им другого жилого помещения они утратили право пользования спорной комнатой.