Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить разрешение на строительство дома в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В большинстве случаев разрешение на строительство требуется при возведении любого капитального объекта. Исключения есть, но они незначительные и распространяются на ограниченное количество объектов. Оформление разрешительных документов обязательно, если речь идет о строительстве жилья. При этом не имеет значения этот дом является частным или многоквартирным. Также без разрешения не обойтись, если планируется возведение габаритных технических конструкций, строений, используемых для добычи полезных ископаемых, объектов атомной энергетики.
Документы на строительство
До недавнего времени дачно-садовые домики сооружались без разрешительной документации (на ИЖС требовалось разрешение на строительство).
Вопрос:
Нужно ли разрешение на строительство дома на дачном участке сейчас, после изменения законодательства?
Совсем не нужно. Даже отменили уведомительный порядок. До 2021 года был обязателен специальный документ — уведомление о планируемом строительстве, а также уведомление об окончании строительства. Теперь ни разрешение на строительство, ни уведомление не нужны (причем даже для дома на ИЖС).
Но если уведомление было ранее представлено, его обнулять или отзывать не следует. Не нужно после завершения и уведомлять об окончании строительства.
Для получения разрешения строительства дома на садовом участке ничего не нужно делать. Достаточно иметь в собственности земельный участок и правоустанавливающие документы на него. Копии документов на землю, подтверждающие право, в последующем предоставляются в Росреестр для регистрации объекта недвижимости.
Но это правило, вернее, послабление будет действовать до 01.03.2026 года.
А с указанной даты продолжат действовать уведомительные процедуры.
В каких случаях необходимо разрешение на строительство
Также без разрешения невозможно приступить к строительству линейных объектов (автомобильных и железных дорог, трубопроводов). Эти же правила распространяются на ОКС, располагающиеся в особых охранных зонах. На какие объекты требуется разрешение на строительство указано в ГрК РФ. Оформление документа дает возможность собственнику распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (поставить на кадастровый учет, заключать юридические сделки, использовать по назначению).
Строительство на участках под ИЖС
Процедура практически идентична вышеописанным пунктам, за исключением нескольких правил.
Чтобы получить разрешение на строительство дома на участке, предназначенном под ИЖС, делается заявка на выезд сотрудника УАиГ на соответствующую территорию, который даст заключение, о возможности или запрете строительства.
Перед этим, застройщик должен предоставить в районную администрацию заявление о желании собственника получить разрешение, копию свидетельства собственности, ходатайство сельского округа. А кроме этого, понадобится выписка из домовой книги.
Разрешение выдается, если предоставлена копия лицевого счета, открытого по месту прописки, а также план участка, с нанесенными на нем окружающей местностью, подземными и наземными коммуникациями.
Можно ли в ходе строительства изменить конфигурацию «одобренного» объекта ИЖС
Нередко собственник участка, спустя некоторое время, решает изменить конфигурацию будущего дома. Например, потребуется более просторный коттедж или возникнет потребность «передвинуть» будущую стройку на пару метров вправо. Но весь в одобренном властями уведомлении указывалась первоначальная конфигурация – что же делать?
На этот счет в Градостроительном кодексе имеется 14 пункт статьи 51.1, позволяющий подать строительное уведомление в отношении объекта ИЖС заново – в тот же орган, что и прежде. Следует помнить, что при изменении конфигурации и местоположения перспективного объекта строительства, важно соблюсти параметры пограничных отступов на земельном участке, действующих в данном регионе.
Если проигнорировать обязательность повторного уведомления властей об изменениях параметров будущего коттеджа, то завершив стройку, подготовив техплан здания при участии кадастрового инженера, а затем отправившись в орган власти для регистрации новостройки – возникнут проблемы, поскольку чиновники обязательно сличат контуры и географическое позиционирования фактического объекта ИЖС с первоначальными, указанными в уведомлении о намерении застроить участок.
Могу ли я построить дом на арендованном участке?
Да, можете. Но все постройки необходимо согласовать с владельцем земли и зафиксировать юридически. Пункты, касающиеся возможности индивидуального жилищного строительства, должны быть указаны в договоре аренды земельного участка.
В данном случае необходимо внимательно подойти к оформлению документов, потому что в случае, если в процессе строительства будут нарушены
Какие требования к заемщикам?
Каждый банк может предъявлять собственные требования к заемщику при оформлении ипотеки на покупку жилья. В частности, они могут устанавливать собственные ограничения по возрасту, а также к сумме первоначального взноса и размеру залога.
Оформить кредит на строительство дома можно также с использованием одной из федеральных льготных ипотечных программ.
Частная застройка: нормы и правила
Нормативная документация, регламентирующая частную застройку, делится на организационно-правовую и техническую. К организационно-правовой документации относятся следующие законодательные акты:
- Жилищный кодекс РФ.
- Земельный кодекс РФ.
- Градостроительный кодекс РФ.
- Федеральные законы:
- №7 от 10.01.02г. “Об охране окружающей среды”;
- №184 от 27.12.02г. “О техническом регулировании”;
- №315 от 01.12.07г. “О саморегулируемых организациях”;
- №261 от 23.11.09г. “Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности” и другие.
Прежде чем приступить к непосредственному строительству, необходимо подготовить проект частного жилого дома. В него входят:
- Разрешение на строительство (выдаётся администрацией населенного пункта).
- Документ о праве собственности на участок.
- Генеральный и ситуационный планы.
- ТУ на присоединение к инженерным коммуникациям со схемой подключения.
- Паспорт земельного участка.
- Акт о составлении схемы выноса в натуру – установка реальных границ участка с их привязкой к местности. Разбивка участка на зоны (определение красных линий), привязка осей зданий.
- Поэтажный план сооружения со схемой разрезов и эскизным изображением фасада.
К техническим нормативам относятся СНиП (строительные нормы и правила), актуализированные версии которых представлены в СП (свод правил). Практически на каждый вид строительных работ или конструкций имеются свои СП, например:
- инженерно-геодезические, геологические и гидрометеорологические изыскания – СП 47.13330.2016 (СНиП 11-02-96);
- жилые одноквартирные дома – СП 55.13330.2016 (СНиП 31-02-2001);
- основы и фундаменты зданий – СП 22.133302016 (СНиП 2.02.01-83);
- водопровод и канализация – СП 30.133302016 (СНиП 2.04.01-85);
- отопление, вентиляция, кондиционирование – СП 60.13330.2016 (СНиП 41-01-2003);
- стены (несущие и ограждающие конструкции) – СП 70.13330.2012 (СНиП 3.03.01-87);
- кровельные конструкции и материалы – СП 17.13330.2017 (СНиП II-26-76).
ВАЖНО! Все перечисленные нормативные акты и требования актуальны на 30.11.2018г. Проверить используется ли в строительстве технический норматив на данный момент можно на сайте федерального центра нормирования.
Что разрешается строить в садоводствах (СНТ, СНП, СПК)
Ответ на актуальный вопрос, можно ли строить дом на садовом участке, уже найден. Теперь следует выяснить какие нюансы для этого нужно учитывать. Земельный участок для садоводства выделяется людям для отдыха и выращивания различных сельскохозяйственных растений.
Положениями закона («О садовых, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998) позволено возводить жилой дом на садовом участке.
Сделать это можно при любой форме самого объединения (СНТ, СНП или СПК). И в садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ), и в садоводческих кооперативах (СПК) и партнерствах (СНП) для ведения садоводства могут осуществлять не только хозяйственные, но и жилые постройки. Согласно закону прописаться (зарегистрировать проживание) в таких строениях нельзя. Однако в последнее время, благодаря позиции Конституционного суда РФ это возможно сделать через обращение в суд. Дом в садоводстве может признаваться постоянным местом для жительства со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Как долго придется ждать разрешения?
На рассмотрение всего пакета документов и проверку их подлинности может уйти не более десяти дней. Это при условии, что все бумаги в порядке. В противном случае придется что-то корректировать и переделывать, а это дополнительное время. Такая разрешительная документация будет действительна в течение десяти лет. При этом в любое время вы можете реконструировать, перестраивать и ремонтировать возведенное сооружение по своему усмотрению, без разрешения на это.
Важно! Если вы решите продать свою дачу с домом, то разрешение на строительство останется подлинным, но уже для нового собственника.
Важным условием правильного строительства является дальнейшее введение дома в эксплуатацию и оформление права собственности на него. Тут же и пригодится разрешение на сооружение дачи, которое вы ранее получили. Все взаимосвязано и регламентируется на законодательном уровне.
Разрешение на строительство — как это было раньше
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в ст. 17 кодекса прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.
Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.
Забор тоже часть вашего дома и требует к себе уважения
Забыли мы, что государство не самый главный законодатель в нашей стране, необходимо получить добро у наивысшего разрешительного органа: соседей и местной администрации.
Завезли бытовку, материалы и начали искать рабочих для возведения фундамента. К следующему нашему приезду с участка исчезли арматура и трубы (привет, соседи!). Обидно. Хорошо, что все это нам бесплатно досталось и за привоз мы не платили.
Запал не пропал, планы поменялись. Нужен забор.
Оказывается, что существуют нормы по высоте заборов между соседними участками в дачных товариществах. И регламентирует данные нормы (не смейтесь!) Градостроительный кодекс РФ: не более 1,5 м. Дача строилась в 90-х, сейчас в закон внесены правки, указания высоты сняты, но остальные ограничения существуют и поныне:
6.2. По периметру индивидуальных садовых, дачных участков рекомендуется устраивать сетчатое ограждение. По обоюдному письменному согласию владельцев соседних участков (согласованному правлением садоводческого, дачного объединения) возможно устройство ограждений других типов.
Допускается по решению общего собрания членов садоводческого, дачного объединения устройство глухих ограждений со стороны улиц и проездов.
Сетка — рабица нас не устраивала, пошли за разрешением вначале к соседям на возведение забора из штакетника и в правление товарищества за разрешением на глухой забор со стороны улиц. Так за нас счет у соседей появился приличный забор с дырами (нельзя сплошь, будет затемнение) для наблюдения. Хотя и высота забора, и наш пока еще не просевший участок делал наш обзор соседних участков гораздо эффектнее. Отомстили!
Помня о первых ошибках, детально изучили все, что касается дома.
Требования к строительству жесткие, но продиктованы правилами пожарной безопасности и санитарными нормативами.
Мы люди разумные, особых возмущений у нас эти нормы не вызвали. Только воплотить их в жизнь оказалось не просто.
Обязательные нормативы при строительстве дома на дачном участке:
| Расстояние до соседнего забора | |
|---|---|
| Жилой дом | 3 метра |
| Сараи для птиц | 4 метра |
| Иные постройка | 1 метр |
| Расстояние от построек до линии улицы | |
| До линии улицы | 3 метра |
| До линии проезда | 5 метров |
Владельцы 6 соток сразу встают перед выбором: или большой дом с небольшой лужайкой, или маленький домик с грядками. У нас был именно такой участок. Осложнялось еще и тем, что соседи, имея будущий наш участок пустым, строились не стесняясь. Все постройки прижаты к забору (его же тогда не было). А туалет соседки, который по санитарным нормам должен быть отдален от любого дома 5-тью метрами, даже стал частью нашего забора. Хорошо, что это был биотуалет, а не выгребная яма, которая тоже разрешена законом на даче.
Пришлось строиться посреди участка и больше вверх и вниз, чем в периметре. А вверх разрешено только три уровня. И надо в эти уровни вместить кухню, спальни, общую комнату, туалет, душ. Сруб бани пришлось продать, ставить было некуда, гараж с погребом — под землей. Да, милые наши соседи еще по периметру нашего участка силовой провод пустили, к которому мы даже подсоединиться не смогли — при увеличении нагрузки сгорел бы. Получали еще и разрешение на подсоединение к электростанции и протяжке своего провода. Свой в короб и в землю, и соседский заодно.
О чем должны помнить при строительстве
В процессе оформления договорных отношений проекта с нас не спросили, хотя он у нас и был составлен на всякий случай. Если бы территории относились к городским поселениям, проект был бы обязателен. Тогда появилась бы еще одна инстанция — архитектор города.
По опыту знакомых знаю, что легче всего пройти эту инстанцию, поручив этот проект «ручной» организации при архитектурном комитете, иначе долго придется править планировку.
Нормативы постройки дома в деревне несколько отличаются от строительства дачного дома.
- Удаленность от дома соседей до 15 м, если дома деревянные, кирпичных — 6 м.
- Скат крыши не должен иметь наклон к соседям, чтоб вода с вашей крыши к ним не попадала. Этот пункт не очень понятен при таком расстоянии между домами.
- Суммированная площадь сооружений (дом, хозпостройки, беседка, гараж) не может занимать более 30% всего участка.
- Нельзя сажать близко к соседу деревья: высокие -4 м от забора, среднерослые -2м.. кусты — 1м. Узнав об этом, очень хотела «настучать» на соседа, он сажал без всяких норм. Но жить еще долго с ним рядом придется.
- Да и моя баня не совсем по норме (2,5 м) построена от его забора. Да и по закону разрешено соседям между собой договариваться. Так что баня за деревья!
- А вот нормы по отношению к улице должны быть соблюдены точно. Они такие же, как и при строительстве дачи.
- Разрешенные 3 этажа нам не потребовались.
Удалось выдержать нам и минимальные расстояния между постройками:
- дом и погреб — более 12 м от птичника;
- дом и погреб — более 8 м от бани;
- колодец — более 8 м от компостной кучи и септика. У нас скважина, но это все равно 8 м от септика.
Все: дом построен, документы оформлены. Живи и радуйся.
Где можно получить разрешение на строительство ИЖС?
Выдачей разрешительного документа занимаются:
- В общем порядке — органы местного самоуправления, где находится земельный участок для строительства ИЖС.
- Территориальный орган Министерства по природным ресурсам и экологии РФ – если на земельном участке под ИЖС ведутся работы по использованию недр земли.
- Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору – если земельный участок предполагает использование атомной энергии.
Подать заявление и пакет документов для получения разрешения на строительство частного дома можно в соответствующем органе при личном обращении, через МФЦ или официального представителя.
Перечень документов, необходимых для получения разрешения (ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ):
- Оригинал паспорта заявителя.
- Документ, подтверждающий право собственности на земельный участок.
- Градостроительный план участка.
- Положительное решение на реализацию проекта по возведению объекта ИЖС.
- Нотариальная доверенность (предоставляется, если заявление подается через представителя).
- Проектная документация (наличие и план расположения построек на участке, сведения об инженерных сетях, план сноса объектов капитального строительства, расположенных на участке, и другое).
Когда лучше начинать строить дом
Лучшее время для начала строительства дома на участке ИЖС зависит от того, какой материал выбран. Например, для строительства деревянного дома время года имеет наименьшее значение, т.к. при его возведении отсутствуют «мокрые процессы».
Однако холодное время в любом случае усложняет строительство:
- сложнее работать из-за низких температур;
- необходимо больше электричества для обогрева и освещения (световой день короткий);
- грунт промерзает, и с ним сложнее работать;
- нельзя вести кладку при строительстве дома из газобетона, керамзитоблоков, кирпича и т.д.
Шаг 5. Сделать проект будущего дома
Чтобы построить дом, необходимо для начала его спроектировать. Лучше всего доверить это специалистам и обратиться в проектную компанию.
Определите в качестве исходных данных:
- площадь и размер дома;
- сколько человек будет проживать в доме и сколько жилых комнат нужно;
- сколько этажей будет (максимально разрешенная этажность дома — 3 этажа);
- сколько санузлов планируется;
- нужна ли в доме котельная и гараж;
- будет ли терраса;
- из какого материала будет строиться дом;
- где будут расположены инженерные сети и оборудование жизнеобеспечения.
При разработке плана дома вам нужно будет разделить его площадь на зоны: жилую и хозяйственную.
Жилая зона в свою очередь делится на дневную и вечернюю. В каждой из них должны быть отдельные помещения для взрослых и детей.
|
Дневная зона |
Вечерняя зона |
|
Тамбур и прихожая |
Спальни |
|
Холл |
Гардеробная |
|
Гостиная |
Расширенные санузлы |
|
Столовая |
|
|
Веранда и терраса |
|
|
Туалет |