Что можно делать без согласования

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что можно делать без согласования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Как устанавливается факт незаконной перепланировки

Государственные органы не будут ходить по квартирам и проверять факт неправомерной перепланировки. Это выявляется совершенно другими методами. К ним относится следующее:

1. Сообщение соседей. Бывает, что жильцы, проживающие рядом, просто так заявляют о проведении ремонта для выявления нарушителя, а бывает, что перепланировка жилого помещения затрагивает их интересы.
2. Заявление учреждений, в компетенцию которых входит контроль за безопасностью проживания в многоквартирных домах. Они должны сообщать, если обнаруживаются обстоятельства, нарушающие порядок.
3. Иные источники. Это могут быть анонимные обращения, сообщения участкового.

При получении информации о законности проведения перепланировки квартиры инспектор обязан провести проверку, посетив жилье лично. Если будет выявлено, что капитальные изменения были сделаны без разрешения, сотрудник госоргана выписывает штраф прямо на месте. Также он выдает предписание, которое обязывает собственника согласовать проведенные работы.

Особенности купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой через ипотеку очень сложная задача. В процессе принятия решения банковское учреждение тщательно проверяет объект недвижимости. При выявлении незаконных изменений в помещении оно откажет в выдаче денежных средств. Получить согласие удается достаточно редко.

Поэтому продавцу требуется сначала узаконить изменения или привести жилую площадь в первоначальный вид, а затем только продавать.

Стоит отдельно сказать и о возможности перепланировки квартиры, которая уже взята в ипотеку. Банковские организации стараются максимально обезопасить себя от лишних рисков, поэтому в ипотечном соглашении заемщик вряд ли найдет указание на возможность внесения изменений в конфигурацию недвижимости.

Если заемщик нарушит условия договора с банком и произведет перепланировку, последствия могут быть серьезными. Потенциальный собственник может лишиться жилья.

ВНИМАНИЕ! Банковский сотрудник вправе в любое время посетить квартиру, взятую в ипотеку, и проверить ее состояние. Помещение должно в полной мере соответствовать первоначальному состоянию или хотя бы не ухудшать его. В противном случае ликвидность недвижимого объекта может понизиться, что очень болезненно воспринимается банком. Поэтому сотрудник обязательно предупреждает заемщика, чем грозит незаконная перепланировка квартиры.

Куда жаловаться на соседей, которые сделали незаконную перепланировку квартиры

Если соседи начали выполнять перепланировку своего жилья и в процессе этого появился риск возникновения негативных последствий для безопасности проживания жильцов многоквартирного дома, то следует обратиться в Жилищную инспекцию. Для этого понадобится только написать заявление.

Если сотрудники жилищного органа никак не отреагировали на сообщение, можно смело идти в прокуратуру, расположенную по месту нахождения квартиры, и написать жалобу.

Таким образом, перепланировка жилой площади должна быть согласована с жилищными организациями. В противном случае придется платить штраф, а при отказе госоргана в узаконивании изменений – возвращать первоначальный вид помещения.

Очень важно при организации перепланировки проконсультироваться с компетентным юристом, который, при необходимости, может вас защитить в суде. Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу прямо через наш сайт. Оставьте ваши контакты в специальной форме.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Как избежать штрафов за незаконную перепланировку

В первую очередь необходимо найти проектировщика, дизайнера, в котором точно уверены. На практике бывает, что дизайн-проект, используемый при перепланировке, неграмотно составлен относительно правил и норм переустройства жилых, нежилых помещений. Нарушаются запреты, и, как следствие, собственник в дальнейшем не сможет зарегистрировать данные изменения, например:

• Разрушение несущих конструкций или их частичное видоизменение;
• Использование технического этажа для увеличения площади квартиры;
• Строительство конструкций, которые затрудняют доступ к инженерным сетям;
• Устройство тёплых полов за счёт горячего водоснабжения;
• Совмещение кухни с жилой комнатой.

Последнее нарушение можно исправить с помощью монтажа двери между кухней и жилой зоной. Остальные перечисленные действия не удастся зарегистрировать. По этой причине рекомендуем согласовать проект до начала строительных работ. Таким образом, сэкономите денежные средства и время. В противном случае избежать штрафа не получится. Более того, из-за просроченного платежа собственника могут обязать заплатить штраф в двойном размере либо направят на обязательные работы до 50 часов.

Юристы и проектировщики ГКИ «Недкадастр» регистрируют перепланировку, формируя предварительно проект. Подготавливают документы для согласования строительных работ и взаимодействуют с администрацией, Мосжилинспекцией. Помогают получить разрешение на перепланировку от банка, если квартира находится в залоге. После регистрации получают выписку из ЕГРН с изменёнными сведениями, которая подтверждает права собственности. При необходимости регистрируем перепланировку через суд, если вынесен неправомерный отказ Росреестра.

Квартира с перепланировкой и ипотека

Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.

Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.

Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.

Как решить вопрос с незаконной перепланировкой

Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:

• заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
• написать заявление на согласование переустройства
• приложить паспорт владельца жилого помещения
• добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
• как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
• необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются

Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.

Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.

Что будет, если не платить

Собственник обязан уплатить установленный размер штрафа за незаконную перепланировку, поэтому уклонение чревато последствиями. При неисполнении обязательства по погашению взыскания Жилищная инспекция вправе подать исковое заявление в суд. Если решение суда также будет игнорироваться, у владельца есть высокий риск утраты жилого помещения вследствие его продажи на торгах.

Полученные с реализации квартиры денежные средства направляются на погашение штрафа и иных расходов. Оставшаяся часть возвращается должнику.

Если гражданин не является владельцем жилья, а просто снимает его по договору социального найма, то последствия незаконной перепланировки квартиры будут менее серьезные. Сотрудники госоргана могут расторгнуть соглашение и выселить жильца. Никаких выплат от него не потребуется.

Как избежать или уменьшить наказание

Чтобы не попасть под запретительные и штрафные действия со стороны государства, получить разрешение на перепланировку нужно заблаговременно. Проведение разрешительной процедуры вслед за капитальным ремонтом — лотерея, которую нарушители чаще проигрывают. Уменьшить судебные и др. издержки удастся, если результаты ремонтных работ вовремя узаконивать.

Для узаконения надлежит:

1. Собрать пакет необходимых документов;
2. Написать заявление;
3. Оплатить предусмотренную государственную пошлину;
4. Подать бумаги в жилищную комиссию;
5. Если процедура проведена и удалось получить разрешение, обратиться в БТИ по поводу изготовления актуального техпаспорта.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

По статье 7.21 КоАП РФ за несогласованную перепланировку в многоквартирном жилом доме уплачивают штраф в 2−2,5 тыс. руб. Но проблема не в маленьком штрафе, а в том, что придется собирать документы, платить за оформление и возможно, доказывать свою правоту в суде. И если суд признает действия незаконными, придется делать новый ремонт и возвращать все в прежнее состояние.

При обращении в БТИ и получении разрешения на проведение работ, изменения вносят в техпаспорт. Если капитальный ремонт квартиры провели с перепланировкой без согласования, а вы собираетесь продать недвижимость, обращайтесь в БТИ. После того как получите разрешение, изменения внесут в техпаспорт.

Если технический план не соответствует тому, что в квартире, сделку купли-продажи вы все равно оформите, т. к. это не запрещено законом. Но в этом случае новому владельцу придется самому получать разрешение на перепланировку и оплачивать штраф. Найти покупателя на такую недвижимость сложно и придется делать хорошую скидку, т. к. не каждый захочет покупать квартиру с незаконной перепланировкой.

Когда будете искать покупателя на такую недвижимость, укажите в объявлении, что перепланировка сделана без согласования с БТИ. Если предоставите скидку в размере 15−25%, желающие найдутся. Подготовьте все документы на квартиру и заключите договор купли-продажи.

Или обратитесь в МБК. Поможем продать квартиру с несогласованной перепланировкой по рыночной цене.

Кратко: как продать квартиру с перепланировкой?

• Обратитесь в Жилищную инспекцию и БТИ, чтобы получить одобрение на проведение работ.

• Если оформляете согласование после проведения работ — есть вероятность отказа, и тогда придется обращаться в суд.

• Квартиру разрешается продать с перепланировкой без согласования, но перед эти найдите покупателя, который возьмет на себя в дальнейшем все заботы по получению разрешения.

• Стоимость разрешения перед проведением работ составляет 5 тыс. руб. Если дело рассматривается в суде, заплатите госпошлину (2 тыс. руб.) и штраф (2−2,5 руб.). Учитывайте возможные расходы на услуги адвоката, который потребуется для представительства в суде.

• Некоторые виды работ не получится узаконить: снос несущих конструкций, перенос газового оборудования, монтаж батареи на балконе после объединения с комнатой.

Что грозит за незаконную перепланировку

Как отмечает старший юрист корпоративной практики Rightmark Group Олег Лодянов, регулярного обследования квартир на предмет незаконных перепланировок никто не проводит. Как правило, узнают о них из жалоб соседей.

– Поводом может быть присвоение общего имущества дома (например, части коридора), нарушение архитектурной целостности фасада (установка несогласованных блоков кондиционеров), а также негативные последствия по факту самих работ или качества их выполнения (нарушение в работе инженерных систем, протечки, обрушения, трещины и прочие механические повреждения), – подтверждает юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев.

Пожаловаться соседи могут, например, в ТСЖ, управляющую организацию или Жилищную инспекцию. Они имеют право потребовать доступ в квартиру для ее осмотра, а если получат отказ – обратиться в суд, уточняют в адвокатском бюро «ФРЕММ». По словам экспертов, до Фемиды такие дела доходят действительно довольно часто. Чаще всего требуют вернуть помещениям прежний вид.

По закону, порядок действий властей после выявления незаконной перепланировки следующий:

1. Нарушитель получает предписание районной администрации Петербурга о приведении помещений в прежнее состояние.

2. Могут привлечь к административной ответственности по ч. 2 ст. 7.21 «Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме»: штраф для граждан – от 2 тыс. до 2,5 тыс. рублей.

3. Если собственник не выполнит предписание, то квартиру на основании решения суда могут выставить на продажу с публичных торгов.

Как отмечают в адвокатском бюро «Качкин и Партнеры», продажа недвижимости с незаконной планировкой на практике происходит крайне редко. Старый владелец получит вырученные от продажи такого помещения средства – за вычетом расходов на исполнение судебного решения. А на нового собственника будет возложена обязанность по приведению недвижимости в прежнее состояние.

Ответственность за нарушение

---

За нарушение технических норм, владелец квартиры может понести административную ответственность, а также штрафные санкции:

1. Для физических лиц (КоАП ст. 7.21):

• перепланировка жилых домов и жилых помещений: 1000 – 1500 р.;
• перепланировка в многоквартирных домах: 2000 – 2500 р.

1. Для должностных лиц (КоАП ст. 7.22): 4000 – 5000 р.
2. Для юридических лиц (КоАП ст. 7.22): 40000 – 50000 р.

С каждым годом, жилищная инспекция намерена повышать размер штрафов. Но его уплата – это не единственное наказание.

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры для его хозяина?

• потребуется всё равно узаконить проект (за пару месяцев), а это – дополнительные расходы. Если согласования не будет, то на владельца накладывается повторный штраф, больше прежнего;
• после повторных штрафов и последующего невыполнения действий по согласованию проекта, жилищной инспекцией будет подан иск. Имущество будет конфисковано принудительным путём, квартира продана с торгов, владелец выселен, а деньги от продажи хозяин получит с учётом всех вычетов и штрафных санкций;
• если проект нельзя согласовать, то владельца заставят вернуть помещение в изначальный вид, согласно техническому паспорту (за самые короткие сроки);
• уголовная ответственность, если из-за перепланировки возникла аварийная ситуация или пострадали люди.

От чего зависит согласование

Списки разрешённых и запрещённых мероприятий нельзя рассматривать как истину в последней инстанции. Надзорные органы всегда могут найти несоответствие или пойти на уступки.

Приведём критерии перепланировки в СПб для согласования:

1. Зависимость перечня разрешено-запрещено от района. Иногда это связано с разночтениями в трактовке, но чаще со спецификой места проживания. В историческом центре требования жёстче, если сравнивать с окраинами. Причинами обычно оказываются ветхость и износ зданий, поэтому надзор требует прохождения до 10, а иногда и более инстанций.
2. Сложность работ. Каждая перепланировка — это риски для соседей и здания в целом. Чем масштабнее проект, тем больше расчётов потребуется, а значит и разрешений от соответствующих служб.
3. Изменения фасада. К этой категории относят остекление лоджий и балконов, расширение старых и обустройство новых проёмов, установку кондиционеров и другие работы, меняющие облик фасада. Причём при согласовании дело может коснуться не только квартиры собственника, но и всего здания. Например, в проекте остекления лоджии нужно предоставить собственный проект перепланировки, а также комплексные мероприятия по остеклению для всего дома. Планы передаются на утверждение в Комитет по градостроительству и архитектуре, то есть весь путь усложняется.
4. Статус объекта. Здания, относящиеся к категории памятников, попадают в отдельную категорию (их в городе более 5000). Если ваша квартира расположена в таком доме, сложность согласования перепланировки квартиры в СПб вырастает в разы.

Предписание жилищной инспекции и уголовная ответственность

Вместе со штрафом за незаконную перепланировку Мосжилинспекция выдает предписание, которое обязывает собственника вернуть объекту недвижимости изначальный вид до ремонта или узаконить перепланировку в отведенный срок. В случае неисполнения начисляется повторный штраф, размер которого будет значительно выше. Если владелец продолжает игнорировать требования органов госконтроля, они имеют право обратиться в суд, по решению которого человека могут лишить собственности, которая впоследствии будет продана на торгах.

Кроме этого, с недвижимостью, в которой произведена самовольная перепланировка, невозможно провести никакие юридические операции, включая продажу, передачу в наследство или сдачу недвижимого имущества в аренду.

Если в результате перепланировки либо вследствие нарушения правил безопасности при проведении строительных работ нанесен крупный материальный ущерб третьим лицам, либо это привело к гибели людей, может наступить уголовная ответственность, в соответствии с которой нарушителю грозит тюремное заключение сроком от 3 до 12 лет.

Похожие записи:

• Новые формы статистической отчётности в Росстат в 2022 и 2023 годах
• Минимальный размер алиментов на двух детей
• Расходы на профилактику COVID-19 возмещаем из средств ФСС