Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Верховный суд разобрался, как узаконить самовольную постройку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В рамках данного способа вы получаете решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы о возможности сохранения самостроя в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.№ 273-ПП.
Шаг 1 судебного оформления — составление иска
Как узаконить постройку на собственном земельном участке? Исковое заявление в суд должно содержать указание на самовольный характер здания и невозможность оформить его иначе, чем судебным путем. Затем описывается, почему нужно признать право собственности за истцом (см. предыдущий раздел статьи об условиях оформления — безопасность строения и т. п.). Истец поясняет, что ему принадлежит земля под постройкой, что именно он является застройщиком.
Как узаконить самовольную постройку, если земля муниципальная? Если земля была передана в аренду под строительство, особых проблем с оформлением у застройщика не будет — иск составляется аналогично иску собственника участка.
Если владелец участка не строил здание, он всё равно может требовать в суде легализации своих прав на самострой. Только придется возместить застройщику расходы на строительство.
Затем нужно сослаться на ст. 222 ГК РФ и попросить суд признать за истцом право собственности на самовольную постройку. Здание следует точно описать — описанием из иска суд будет руководствоваться в своем решении, а Росреестр по этому решению зарегистрирует право. Ошибка в адресе или площади здания может привести к отказу Росреестра.
ВАЖНО! Ответчиком по иску о легализации самостроя на собственном участке будет администрация по месту нахождения объекта (п. 25 постановления Пленума ВС РФ № 10, пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
Чем грозит непризнание права на самовольную постройку
Если требования к строительству не выполняются, местные власти вправе (п. 4 ст. 222 ГК РФ):
1. Принять решение о сносе (только если постройка находится на самовольно захваченном застройщиком участке или если на участке нельзя возводить подобные постройки).
2. Обратиться в суд с иском о сносе (во всех остальных случаях).
Кроме того, п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ предусмотрена ответственность за строительство без разрешительных документов, если их получение обязательно. Ответственность заключается в штрафе:
— до 5 тыс. руб. на граждан,
— 50 тыс. руб. — на ИП;
— 1 млн руб. — на организацию.
ИП и юрлицу вместо штрафа может угрожать приостановление деятельности до 90 дней.
Самозахват земельного участка (в том числе для строительства на нем) — самостоятельный проступок (см. ст. 7.1. КоАП РФ), который наказывается штрафом, рассчитанным в процентах от кадастровой стоимости участка.
***
Итак, легализовать самовольную постройку сегодня можно исключительно через суд. Если пренебречь этой процедурой, велика вероятность не только лишиться объекта строительства, но и подвергнуться серьезному штрафу.
Самострой – это самовольная постройка, возведенная без разрешения или в обход процедур согласования, а также нарушающая порядок пользования земельным участком и не удовлетворяющая требованиям безопасной эксплуатации объекта.
Но если раньше самостроем признавали любые самовольно возведенные здания, то теперь термин относится только к постройкам, которые появились без разрешений и в обход уже действовавших ограничений. А это значит, что собственника не всегда можно обязать сносить их за свой счет. Также в соответствии со ст. 222 ГК к самовольным постройкам не относятся объекты, владелец которых не мог знать об ограничениях в момент начала строительства.
С 2018 года постройка не может быть признана самовольно возведенной «задним числом»: если на момент начала строительства никаких ограничений не действовало, то их введение в дальнейшем не делает здание самостроем со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Практика показывает, что самовольные постройки могут быть легализованы и на них можно зарегистрировать права собственности, если они не нарушают требований строительных норм и интересов третьих лиц, а также соответствуют назначению земельного участка, на котором они были возведены.
В отношении строений, которые нарушают требования земельного участка может выноситься решение о легализации в случае, если по каким-либо причинам застройщик не знал и не мог знать о несоответствии его строения этим требованиям.
Самострой, который нарушает законные интересы граждан или строительные нормы в административном или судебном порядке, придется снести сооружение и выплатить административный штраф. От выплаты административного штрафа освобождается только самострой, который попадает под закон о «дачной амнистии».
Какую незаконную постройку допускается сделать законной
В законе четко прописано, как зарегистрировать самострой в собственность, и перед тем, как заняться решением этого вопроса эти нюансы следует изучить, так как не все сооружения можно оформить. В этом разделе предлагаем ознакомиться с требованиями, которым должна соответствовать конструкция:
- На участке разрешено строительство объекта. Данная земля имеет соответствующее разрешение, чтобы выполнять выбранный вид строительства. То есть, для жилого строения или дачного домика назначение будет разным. Также, как для гаража или цеха. Самовольно изменение назначения участка невозможно.
- Соблюдено все соответствие параметров застройки. Если это участок, предназначенный для ИЖС, то строение на этой территории в высоту может максимум достигать три этажа. Возведение пяти этажей не допустимо. Иногда такая практика наблюдается и даже недобросовестные застройщики умудряются продавать в них квартиры. Если приобретена квартира в таком доме еще на этапе строительства, то ее можно не получить.
- Сооружение не нарушает ничьи права. Категорически запрещено возводить дом на части соседнего земельного участка, а также в том месте, где дом может кому-то мешать. Например, нарушением может стать даже слишком большая высота коттеджа, за счет чего создается тень на окна соседнего дома.
Последствия, определенные для лица, создавшего незаконную постройку
В ч. 2 ст. 222 Кодекса закрепляются правовые последствия, которые несет гражданин, осуществивший строительство объекта недвижимого имущества, нарушив при этом нормы действующего законодательства.
Лицо, построившее внезаконный объект, несет следующие правовые последствия:
- не приобретает имущественных прав на заново созданный объект имущества;
- обязан осуществить снос неузаконенного строения.
Первое последствие определяет, что у лица не возникает соответствующих прав, предусмотренных законом и возникающих с даты регистрации имущественного права, а именно – владения, пользования и распоряжения. Это означает, что гражданин, построивший незаконный объект, не имеет права его дарить, продавать, осуществлять сдачу в аренду или совершать прочие разновидности сделок.
Второе последствие устанавливает обязанность гражданина произвести снос недвижимости, имеющей признаки самовольной постройки, одним из двух способов:
- либо собственными силами;
- либо при помощи подрядных организаций за свой счет.
Способы защиты прав на самовольную постройку. Теория и практика
И сегодня, специализированные органы государственной власти Москвы продолжают вести планомерную компанию по борьбе с любыми проявлениями самовольного строительства и, как при любой кампанейщине, без злоупотреблений и перегибов здесь не обходится.
При сложившемся правовом порядке, у собственника или иного владельца объекта недвижимости, попавшего в поле зрения контролирующих органов как «самострой», есть два пути решения проблемы: административный и судебный. Первый путь это, так называемая, процедура административной легализации, при которой владелец объекта сам подает заявление в уполномоченный орган Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК), признавая факт «самостроя» и просит власти признать объект «имеющим потенциал к сохранению».
Комиссия, к состав которой входят представители различных профильных органов власти Москвы принимает свое решение исходя из характера допущенных нарушений и результатов технического обследования (техническое заключение) о безопасности объекта.
Полномочия ГЗК по решению вопроса о сохранении самовольных построек вытекают из пункта 2.2.11. Положения о ГЗК, утвержденного Постановлением Правительства Москвы № 1019-ПП от 16.11.2010 года. В соответствии с данным пунктом, ГЗК рассматривает вопросы о нарушении условий использования земельного участка и/или нарушении условий договора аренды земельного участка при возведении на этом участке объекта капитального строительства, в отношении которого зарегистрировано право частной собственности, имеются положительное заключение экспертизы проектной документации, согласование об утверждении архитектурно-градостроительного решения и техническое заключение об удовлетворительном состоянии несущих конструкций объекта и возможности его дальнейшей эксплуатации без угрозы жизни и здоровью граждан.
Необходимо отметить, что указанные полномочия ГЗК получила лишь в 2016 году с принятием постановления Правительства Москвы от 28.06.2016 года №363-ПП.
Право ГЗК применять штрафные санкции к нарушителям обязательств, содержащихся в договорах аренды земельных участков и связанных со строительством и реконструкцией объектов капитального строительства установлено пунктом 2.2.4 Положения.
В случае удовлетворения заявления, собственнику предписывается уплатить в бюджет Москвы определенную денежную сумму, штраф, из расчета площади объекта и ставки годовой арендной платы за аренду соответствующего земельного участка. Если же, комиссия принимает отрицательное решение, то Москва, в лице ДГИ Москвы подает соответствующий иск к собственнику о сносе самовольной постройки. Исходя из нашего опыта, при всей своей внешней привлекательности, способ административного решения проблемы обладает рядом существенных недостатков.
Во первых, подавая такое заявление, собственник заранее признает факты имеющие существенное значение и в значительной степени лишается возможности в будущем эффективно отстаивать свою позицию в суде. Во-вторых, работа комиссии и механизм принятия решений на деле не отличается «прозрачностью», не имеет четких критериев и потому, несет значительные риски получения отрицательного для владельца объекта результата.
С учетом сказанного, наиболее предпочтительным, по мнению автора, является судебный путь решения проблемы. Во-первых, при всем уважении, но уровень юридической квалификации у судей объективно значительно выше, чем у членов ГЗК и ее рабочих групп.
Во-вторых, арбитражный суд более независим и объективен при рассмотрении дела, поскольку не входит в систему органов власти Москвы и лишен государственно-корпоративного интереса.
В-третьих, у собственника «проблемного» объекта есть весь юридический инструментарий в отстаивании своих прав и представлении доказательств. Все это значительно повышает шансы собственника к сохранению своего объекта и защите своих инвестиций, прав и законных интересов. Кроме того, ситуации связанные с самовольным строительством и реконструкцией редко бывают однозначными и идентичными, как непохожи друг на друга бизнес-ситуации, а также сами объекты недвижимости.
В одном случае, мы можем столкнуться с явным и грубым нарушением градостроительных и строительных норм и правил, возведением небезопасных объектов и это совершенно оправдано вызывает негативную правовую оценку и реакцию со стороны государства и впоследствии со стороны суда. В другом случае, нарушение может носить неявный, незначительный и даже вынужденный характер и в таком случае, права владельца самовольной постройки или объекта самовольной реконструкции должны подлежать безусловной судебной защите.
Для иллюстрации, можно привести такой пример из практики: Здание, построенное и введенное в эксплуатацию в 1918 году и принадлежащее на праве долевой собственности нескольким предпринимателям получило значительные повреждения при пожаре. Собственники произвели капитальный восстановительный ремонт стен, фасадов и кровли с использованием современных технологичных материалов с незначительным увеличением общей площади здания, за счет увеличения площади антресоли (внутреннее перекрытие первого этажа).
При этом, разрешение на проведение самих ремонтных работ и соответствующий ордер были получены. Право собственности на увеличенную площадь было зарегистрировано в установленном порядке, пятно застройки и иные основные характеристики остались неизменными.
Еще в процессе производства ремонтно-строительных работ объект проверялся ГИН Москвы и был включен в перечень 2 Постановления Правительства Москвы №819-ПП, как имеющий признаки самовольного строительства. Собственники здания обратились в ГЗК с заявлением о признании объекта имеющим потенциал к сохранению, то есть пошли по пути административной легализации. Однако, при наличии заключения о соответствии проекта градостроительным нормам и СНИП, при наличии заключения о безопасности объекта, тем не менее, в «сохранении объекта» было отказано, и к собственникам был предъявлен иск о его сносе.
В ходе судебного разбирательства, путем представления доказательств, использования результатов двух строительно-технических экспертиз удалось доказать, что собственники объекта действовали разумно и добросовестно, производя ремонтно-восстановительные работы.
Несмотря на то, что в ходе ремонта были произведены внутренние реконструктивные работы, за счет которых произошло увеличение площади объекта, это не привело к созданию нового объекта недвижимости. Здание было восстановлено в прежних границах и является безопасным для жизни и здоровья. Указанные доказательства позволили добиться вынесения арбитражным судом решения о полном отказе в иске о сносе объекта, как самовольной постройки.
Другой крайностью, которую допускают контролирующие органы по отношению к объектам недвижимости и их владельцам является квалификация объекта как самовольного на том основании, что его границы выходят за границы улично-дорожной сети (так называемые красные линии УДС). Совершенно очевидно, что в случае с объектами исторической застройки и объектами«новейшей истории», но построенными до принятия соответствующего генплана применять подобный подход недопустимо, поскольку объекты возникли раньше чем, возникли утвержденные границы УДС.
Зачастую, причиной этого являются неточности, допущенные кадастровыми инженерами при измерениях, и внесении данных в документы и реестры кадастрового учета. Но, поскольку границы УДС являются частью генплана и утверждаются, в данном случае на уровне субъекта федерации, то исправление данных ошибок является сложным бюрократическим процессом и влечет репутационные риски для конкретных ответственных чиновников. Поэтому, при таких обстоятельствах на практике, при решении вопроса об административной легализации, ГЗК предпочитает отказывать заявителям в признании их объектов имеющими потенциал к сохранению.
Департамент городского имущества и Правительство Москвы, вместо исправления очевидных ошибок, предъявляют к собственникам объектов предъявляются иск о признании объекта самовольной постройкой и его сносе, либо о приведении в первоначальное положение. И итоги судебного разбирательства, в подобных случаях, зависят от того, насколько собственники объекта смогут выстроить эффективную правовую позицию, представить относимые и допустимые доказательства и добиться вынесения законного и обоснованного решения по делу, защитив свои законные права и интересы.
Признание права на самовольную постройку через суд
Подача иска по самовольной постройке для легализации объекта осуществляется только в том случае, если получить разрешительные документы в упрощенном порядке не удалось. При этом суд при рассмотрении дела будет обращать внимание на следующие аспекты:
- соблюдены ли требования градостроительного законодательства и СНиП при возведении постройки;
- безопасно ли сооружение и не несет ли угрозы жизни и здоровью;
- учтены ли права соседей.
Важно! Основания для отказа органов местного самоуправления будут учитываться в первую очередь, поэтому следует изначально исправить все ошибки, допущенные при строительстве, отраженные в официальном ответе.
Для того чтобы суд принял положительное решение и узаконил право на самовольную постройку к иску необходимо приложить следующие документы:
- правоустанавливающие документы на землю, в частности межевой план;
- схему всего участка, включая и самострой;
- технический план самовольной постройки;
- справку от инженера о возведении объекта с соблюдением всех нормативов;
- справку о стоимости сооружения;
- квитанцию об уплате госпошлины.
Исковое заявление подается в суд первой инстанции по месту расположения сооружения. При отсутствии нарушений при возведении самовольной постройки на земельном участке, решение принимается в пользу истца. После вступления в силу судебного акта он прилагается к документам на участок и техническому плану и проходит регистрацию в Росреестре.
Варианты узаконивания
Узаконивать самовольные постройки на своем земельном участке можно несколькими способами:
| Через суд | Административный метод |
|---|---|
| Потребуется собрать документальные подтверждения того, что владелец земли действительно является инициатором строительства и объект принадлежит ему. В процессе выясняется, соответствует ли постройка санитарным, пожарным, строительным и прочим норманн, не несёт ли угрозы для здоровья населения, а также не ущемляет ли она законных интересов и прав прочих владельцев. | Применим для любого типа строения, которое можно возводить на своем участке не имея соответствующего разрешения на строительные работы. Обычно это небольшие деревянные постройки на личной территории сельскохозяйственной категории (дачные, садовые, прочие). |
Какие документы нужны для оформления самовольной постройки через судебную инстанцию
Помимо искового заявления и квитанции об оплате государственной пошлины необходимо подготовить следующие документы:
- удостоверяющие право владения земельным наделом;
- подтверждающие существование СП (например, акт обследования);
- гарантирующие отсутствие угрозы и нарушения прав граждан (например, заключение Роспожнадзора, Роспотребнадзора);
- доказывающие отсутствие существенных нарушений градостроительных и архитектурных норм (например, заключение экспертизы);
- копия технического плана на объект;
- подтверждающие отказ госорганов в регистрации права собственности на СП, в выдаче разрешения на строительство (ответ на обращение о получении разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию) и т. п.
Какая постройка относится к самострою?
Многие граждане считают, что приобретение земельного участка в собственность автоматически позволяет возводить на нем любые постройки, однако в действительности это не так. Даже если земля находится в собственности, закон все равно обязывает граждан обращаться за разрешением в органы власти.
Итак, самостроем признаются те постройки, которые возведены на земельном участке без уведомления уполномоченных властных структур и получения разрешения на строительство или же построены с нарушением закона и существующих правил. По закону (ст. 222 ГК РФ), самостроем могут быть признаны следующие объекты:
- построенные на участке, назначением которого не является строительство;
- возведенные на участке, который не оформлен надлежащим образом;
- построенные с нарушением существующих требований (градостроительных и пожарной безопасности);
- возведенные без согласования и без наличия соответствующего разрешения.
Важно! Как показывает практика, самовольной постройкой может быть признан любой объект. В частности, такой статус нередко получают жилые дома, гаражи, торговые центры, производственные здания, амбары и т.д.
Почему необходимо придавать постройке законный характер? Нужно учитывать, что, если надлежащее оформление объекта отсутствует, распоряжаться им по собственному усмотрению становится невозможным (строение нельзя продать, подарить и т.д.).
Предусматриваемая ответственность
Проблема незаконного самовозведенния строительных сооружений на земельных участках на просторах Российского государства известна давно. Это обусловлено тем, что существуют незарегистрированные постройки на собственных земельных участках, и причинами этому является неосведомленность граждан. Не доскональность законодательства также вызывает такую проблему. Но стоит отметить, что с недавнего времени местные власти ужесточили меры по пресечению неправомерного строительства, привлекая недобросовестных собственников к ответственности.
- Если земельный участок не находится в собственности гражданина, то строение на обозначенном наделе земли согласно нормам права считается захватом чужой территории. Размер штрафа предусматривается в размере от 1 тыс. до 20 тыс. рублей.
- Когда на участке возведена стройка, которая не соответствует целевому назначению, т. е. для ИЖС. При невозможности узаконить построенный объект владелец вынужден будет самолично его снести или же оплатить такую работу.
- Конфликтные ситуации также могут возникнуть, если земельный участок не приватизирован, и на нем нельзя построить какое-либо сооружение. Здесь уже предусматривается более серьезное наказание, а именно:
- конфискация недвижимого имущества;
- административная ответственность в виде оплаты штрафа.
Признание постройки мирным путем
В 2020 году можно узаконить постройку в рамках так называемой дачной амнистии, которая действует с июня 2006 г. и была продлена до 2021 года.
Для использования упрощенного варианта регистрации гражданин должен предоставить в местную администрацию следующий перечень документов:
- паспорт;
- документ о праве собственности на участок;
- технический план постройки из БТИ;
- квитанцию об уплате пошлины за регистрацию прав собственности;
- разрешение на ввод в эксплуатацию;
- кадастровый план участка.
Уполномоченный орган проверит всю предоставленную документацию и выдаст документ о праве собственности на постройку. Если постройка будет переведена в статус жилого дома, в ней можно будет зарегистрироваться.
Решение о ликвидации самостроя принимается судом. Однако в ст. 222 ГК РФ установлены основания, по которым административный орган может самостоятельно принять решение о сносе сооружения. К таковым относятся:
- отсутствие правоустанавливающих документов, требуемых отечественным законодательством, на земельный участок, где был возведен объект недвижимости;
- участок, на котором было построено сооружение, не допускает возведение на нем каких-либо объектов, либо же данная территория предназначена для общего пользования.
Таким образом, административное решение о сносе самостроя возможно только в отношении тех построек, которые были возведены на отдельных категориях земель.
Ст. 222 ГК РФ прямо запрещает муниципальным властям снос самовольных строений, которые были воздвигнуты без разрешительной документации, в случаях, если участки, на которых они расположены, находятся в частных руках. Исключением являются объекты, создающие опасность для жизни и здоровья людей.
Решение о сносе недвижимости, находящейся на частной земле, принимается судом, и возможно только в том случае, если владелец не смог устранить все выявленные нарушения.
Таким образом, легализация сооружения, как с помощью судебного производства, так и посредством обращения в местную администрацию, представляет собой хороший шанс избежать его сноса и стать полноправным собственником данного объекта недвижимости.
В связи с тем, что программа амнистии была продлена до 2020 года, граждане, минуя суд, могут воспользоваться возможностью и упрощенным способом узаконить на своем земельном участке любые постройки.
Данная процедура практически всегда сопровождается материальными тратами.
В частности, помимо уплаты государственной пошлины могут потребоваться деньги на проведение технической экспертизы. В любом случае не стоит откладывать проведение данной процедуры надолго, так как практически ежегодно принимаются поправки, и процесс легализации становится сложнее.