Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Участники программы реновации смогут переехать в жилье поменьше с доплатой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Изучив техническое состояние домов, проконсультировавшись с депутатами местного самоуправления и старшими по домам, проведя телефонные опросы жителей, Правительство Москвы в 2021 году составило список домов — претендентов на снос.
Как обстоят дела на практике
Гладко было на бумаге, а на практике оврагов оказалось достаточно. На старте программы многие жильцы согласились на включение домов программу реновации именно из-за возможности в льготном порядке расширить свою жилплощадь. Так в Управе района жильцам была анонсирована цена, основанная на нормативах Министерства строительства.
На практике все оказалось иначе. Цены регулируются в аукционном порядке, и ни о каких нормативах Минстроя речь уже не идет. В лучшем случае стоимость оказывается на уровне рыночной без учета даже 10% скидки. Фактически они варьируются в районе 150-170 тысяч за метр.
Конечно, можно поискать варианты побюджетнее, но и квартира будет соответствующая. Лучшие варианты уходят даже дороже рынка. При этом право на участие в аукционах на свободные квартиры есть не только у жильцов сносимых домов, но и у любого жителя страны, что подхлестывает ажиотаж.
В итоге докупить квадратные метры можно, но на практике стоимость их будет вполне сопоставима с рыночной. В качестве альтернативы можно поискать более бюджетный район или использовать программы господдержки по ипотечному кредитованию.
Продажа квартиры в рамках программы реновации в москве
Участники реновации могут продать свою недвижимость до переселения или после. Законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения по сделкам для граждан, владеющих недвижимостью в новостройках реновации.
По мнению экспертов, решение о продаже зависит от каждой конкретной ситуации и в большой степени от того, каковы сроки переселения дома, в котором у собственника находится квартира. Безусловно, квартира в новостройке будет стоить дороже, чем в доме под снос.
По данным компании, сейчас средняя стоимость 1 кв. м в домах под снос — 219 тыс. руб. Средний бюджет составляет 9,56 млн руб. Средняя стоимость 1 кв. м на московском рынке — 262 тыс. руб., а средний бюджет — 17,1 млн руб. «Разница в стоимости очевидная, сейчас можно выиграть от 3 млн до 5 млн руб. после получения квартиры в новом доме и ее дальнейшей продажи», — отметила эксперт.
Если ждать нужно больше пяти лет, то можно рассмотреть продажу сейчас, тем более что спрос на рынке достаточно высокий. По оценкам «Инком-Недвижимости», за год экспозиция квартир в домах под снос сократилась на треть, до 1546 лотов, средняя цена квадрата в них выросла на 11%, до 207,6 тыс. руб., а усредненная стоимость — на 6,2%, до 8,6 млн руб.
Как увеличить площадь квартиры при реновации?
Желающие взять жилье большей площади могут купить недостающие метры. По условиям программы на это дается скидка 10%. Но выбрать район не получится, поскольку переехать можно лишь в тот, в котором очередник должен получить квартиру по плану*.
Справка. Продажу дополнительных метров производит Фонд реновации, а не застройщики, риэлторы или другие собственники.
Оплатить дополнительную площадь можно не только своими деньгами, но и с помощью ипотеки, маткапитала, государственных субсидий или расплатиться жилищным сертификатом.
*Узнать о том, какое жилье получают участники проекта, вы можете в нашей статье: отзывы переехавших.
Верховный суд объяснил, какое жилье считается равнозначным. И это не то, что вы думаете
В Кемеровской области стоял проклятый старый дом. В 2007 году его официально признали непригодным для проживания. Одну из квартир в этом доме занимала семья из четырех человек, среди них дочь и внук. У них был договор соцнайма на трешку площадью 54,3 м². Это не хоромы, но хотя бы у каждого поколения была своя комната.
В 2016 году им предложили квартиру большей площади, но не трешку, а двушку. Семья решила не переезжать.
Может быть, они сами почитали жилищный кодекс или им кто-то подсказал, но наниматели стали требовать себе трехкомнатную квартиру. Они решили, что равнозначная — это не меньше по площади и с таким же количеством комнат. Но они ошиблись.
На самом деле равнозначная квартира — равная по площади, а не по количеству комнат
Городская администрация не согласилась выделить трехкомнатную квартиру. А жильцы в ответ отказались добровольно выехать из аварийного дома. Администрации пришлось подать в суд, чтобы выселить их принудительно: жить в доме было опасно.
А как на общих основаниях выселяют собственников из аварийных домов? У них такие же условия, как у нанимателей, и можно получить равнозначную по площади квартиру?
По жилищному кодексу с собственниками по-другому. Условие о предоставлении равнозначных по общей площади квартир действует только для договоров соцнайма, но не для собственников.
Если квартира в собственности, а дом признали аварийным, за нее должны выплатить рыночную стоимость, компенсировать убытки, связанные с переездом, и даже упущенную выгоду. Равнозначную квартиру не дают.
Это значит, что квартиру в старом доме оценят по рынку, но этих денег может не хватить на новую квартиру с таким же количеством комнат и такой же жилой площадью. Обменять старую квартиру на аналогичную новую можно только с доплатой. Собственнику дают время договориться с властями по поводу компенсации и переезда, а если не получится, могут выселить принудительно. В законах есть для этого порядок и основания.
Когда начинается переселение дома, сотрудники Департамента городского имущества доставляют письма с предложением новой квартиры. В нем указаны:
Письмо должно быть оформлено на бланке, с подписью ответственного должностного лица, номером и датой отправки.
Если квартира Вам понравилась, необходимо подписать заявление с согласием на предложенную квартиру. Перечень необходимых документов для оформления согласия:
заявление с согласием на предложенную квартиру. Заявление подписывается всеми собственниками и гражданами, зарегистрированными в жилом помещении;
паспорта всех собственников и граждан, зарегистрированных в жилом помещении;
свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
правоустанавливающие документы на квартиру в доме, включенном в программу:
для собственников — свидетельство о собственности и (или) выписка из ЕГРН;
для нанимателей — договор социального найма или копия ордера на вселение в жилое помещение (оригинал и копия).
Подробную консультацию по вопросам и необходимым документам можно получить в Информационном центре по переселению Вашего дома. Если у Вас есть замечания к предложенной квартире, то необходимо обратиться к представителю управляющей компании в Информационном центре. Совместно с представителем Генерального подрядчика по строительству дома составляется акт о выявленных нарушениях с указанием сроков их устранения. Если не нужно менять материалы и оборудование, то замечания должны устранить в течение 7 дней.
Если замена требуется, замечания будут устранены в течение 15 дней с момента поставки материалов и оборудования. После устранения всех замечаний Вы будете приглашены для повторного осмотра квартиры.
Если Вы собственник жилого помещения доме, включенном в Программу реновации, новая квартира предоставляется в собственность. Если Вы проживаете в квартире по договору социального найма, то Вы можете сохранить социальный найм или при желании оформить новую квартиру в собственность. Договор на новую квартиру заключает Департамент городского имущества города Москвы.
Сотрудники Департамента направляют Вам проект договора, информируют по телефону о готовности к его заключению и согласовывают с Вами удобную дату и время подписания договора. Договор, предусматривающий передачу квартиры в собственность, подлежит регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
Внимание! Договор должен быть заключен в течение 90 дней со дня получения собственником жилого помещения проекта договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение.
Сотрудники Департамента городского имущества самостоятельно подают в центр госуслуг «Мои документы» представленные документы на регистрацию Вашего права собственности в ЕГРН. С Вами свяжутся по телефону и пригласят в Департамент городского имущества или Информационный центр для получения зарегистрированных документов.
Справочно: государственная пошлина за регистрацию права собственности в ЕГРН не взимается.
Вы можете перевезти вещи в новую квартиру самостоятельно или оформить заявку на помощь в организации переезда. Для этого нужно оставить соответствующую заявку в Информационном центре по переселению Вашего дома. Помощь в переезде предоставляется бесплатно.
Для оформления необходимо собрать следующие документы: паспорта всех собственников и граждан, зарегистрированных в жилом помещении, договор на новую квартиру, выписка из ЕГРН, акт ввода в эксплуатацию индивидуальных приборов учета по новому адресу, акт передачи старой квартиры и сдачи ключей, льготы на оплату ЖКХ (оригинал). Посетить центр госуслуг «Мои документы», подать заявление о регистрации по месту жительства (прописке) и открыть лицевой счет на новую квартиру.
Вы будете зарегистрированы по месту жительства (прописка) в новой квартире. Одновременно Вас снимут с регистрационного учета по старому адресу.
Продажа квартиры в рамках программы реновации в Москве
Участники реновации могут продать свою недвижимость до переселения или после. Законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения по сделкам для граждан, владеющих недвижимостью в новостройках реновации.
По мнению экспертов, решение о продаже зависит от каждой конкретной ситуации и в большой степени от того, каковы сроки переселения дома, в котором у собственника находится квартира. Безусловно, квартира в новостройке будет стоить дороже, чем в доме под снос. Но вариант подождать и продать позже подходит тем, чей переезд планируется через четыре-пять лет, считает руководитель отделения «Войковская» агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Карелина.
По данным компании, сейчас средняя стоимость 1 кв. м в домах под снос — 219 тыс. руб. Средний бюджет составляет 9,56 млн руб. Средняя стоимость 1 кв. м на московском рынке — 262 тыс. руб., а средний бюджет — 17,1 млн руб. «Разница в стоимости очевидная, сейчас можно выиграть от 3 млн до 5 млн руб. после получения квартиры в новом доме и ее дальнейшей продажи», — отметила эксперт.
Если ждать нужно больше пяти лет, то можно рассмотреть продажу сейчас, тем более что спрос на рынке достаточно высокий. По оценкам «Инком-Недвижимости», за год экспозиция квартир в домах под снос сократилась на треть, до 1546 лотов, средняя цена квадрата в них выросла на 11%, до 207,6 тыс. руб., а усредненная стоимость — на 6,2%, до 8,6 млн руб.
Что делать, если собственник несовершеннолетний?
В таком случае перед подписанием согласия на выбранную квартиру необходимо будет посетить органы опеки и попечительства и получить их разрешение на распоряжение имуществом. Кроме того, договор должен быть подписан только в присутствии нотариуса. Сотрудники центра информирования по переселению готовы помочь жителям с поиском специалиста. После регистрации права собственности можно получить компенсацию за его услуги. Аналогичные правила действуют и в отношении недееспособных граждан.
А если собственник недееспособный?
Сохранится ли за ребенком место в детском саду и школе?
Да. Переводить детей в другой сад или школу не придется. Однако если вы хотите сменить образовательную организацию, то всегда можете сделать это. То же касается и прикрепления к поликлинике.
Москвичка Ольга Черетаева и ее семья уже почти месяц живут в ожидании принудительного выселения из квартиры. 27 марта Никулинский районный суд обратил решение о выселении семьи к немедленному исполнению: если они не переедут в новый дом по программе реновации сами, их выселят насильно.
Теперь Ольга, болеющая астмой, ее дочь и двое несовершеннолетних внуков рискуют быть выселенными в период пандемии.
– Они могут прийти в любой момент. Мы уже собираем коробки и, по сути, сидим на чемоданах. Переживаем, что, может, несмотря на пандемию и карантин, вдруг придут. От каждого шороха вздрагиваем, – говорит Черетаева.
Дом, в котором живет Ольга и ее семья, попал в программу реновации, и его уже практически полностью расселили – остались занятыми всего несколько квартир. Но предложенное Ольге новое жилье оказалось вовсе не таким, как обещал мэр еще при запуске программы.
Оно значительно дальше от метро, а отделка квартиры не соответствует требованиям специального правового акта Москвы и строительным нормам – такое заключение дано в экспертизе компании “Стройпрофэксперт”.
Сайт мэра обещает, что новые квартиры будут пригодны для проживания без дополнительных ремонтных и отделочных работ. Однако, по подсчетам Ольги Черетаевой, на ремонт в новом жилье ей придется потратить около полутора миллионов рублей – таких денег у нее нет.
«Бери, что дают и не задавай вопросов»: реальная практика московской реновации
Московские власти создали условия для переселения участников реновации в неравнозначные квартиры по «секретным» документам, которых по всей вероятности, просто не существует в природе.О том, как работает схема переселения, рассказал представитель московской группы защиты прав москвичей Клим ЛИХАЧЕВ:
В первую очередь вспомним, что такое равнозначная квартира по стандартам московской реновации. Согласно ст. 7.3 Закона Российской Федерации от 15.04.1993 г.
№ 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» одновременно должны соблюдаться три критерия: 1 — жилая площадь и количество комнат в новой квартире не меньше, чем в прежней, а общая площадь её больше; 2 — новая квартира соответствует стандартам благоустройства, установленным законодательством города Москвы, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом города Москвы, 3 — квартира находится в многоквартирном доме, который расположен в том же районе города Москвы.
Если с первым и последним критериями всё более-менее ясно, то размыто-отсылочный, спрятанный в тексте посредине, второй критерий дарит широкий простор для злоупотреблений московским чиновникам.
Могли ли вы представить, что «стандарты благоустройства» и «улучшенная отделка» в исполнении московских реноваторов будут использоваться для ухудшения вашего положения как основание для предоставления гораздо более неликвидной квартиры в новостройке, чем даже, утрированно, прежняя квартира в убитой хрущевке.
Для запуска первой волны переселения московские власти должны были найти новые стартовые площадки или приобрести для нужд реновации уже готовые или находящиеся в стадии строительства дома.
Я убежден, что строительное лобби изначально задумывало реновацию еще более грабительской по отношению к горожанам, чем даже её текущая антисоциальная реализация.
Судя по тому, как всё начиналось, первоначальный план был прост: освободить дорогую московскую землю занятую пятиэтажками, переселив людей в неликвидные многоэтажные свечки без полноценных дворов и парковок.
Однако пришлось немного отступить, умерив свои аппетиты, из-за многочисленных депутатских поправок и масштабного протеста москвичей.
Предшествовал реализации подготовительный этап московской схемы.
В продолжение федерального закона Правительству Москвы нужно было разработать ряд постановлений, чтобы создать подконтрольную чиновникам «кубышку», в которую можно было бы слить бюджетные ресурсы, а вместе с тем и перекинуть бОльшую часть ответственности за реализацию программы на кого-то другого, выбрать стартовые площадки или попытаться реализовать имеющиеся многомиллионные ресурсы малоликвидного жилья, а перед этим определиться с московскими стандартами улучшенной отделки жилья. Ведь нельзя для нужд реновации строить жилье, в котором нельзя реализовать требования к улучшенной отделке, так как это один из обязательных критериев равнозначности квартиры.
А теперь следите «за руками»: очередность принятия этих постановлений, которая подтверждает, что все планировалось с самого начала.
8 августа 2017 года первыми принимаются постановления об утверждении требований улучшенной отделки равнозначных квартир № 516 и учреждении Московского фонда реновации жилой застройки («кубышки») и только потом, через полтора месяца – 26 сентября постановление № 708, которым закрепили перечень стартовых площадок и почти готовых домов, возводимых в рамках других инвестиционных программ, но вдруг предназначенных для переселения участников реновации первой волны.
Большая часть домов, переданных для переселения по реновации в рамках первой волны и определенных постановлением № 708, не соответствовала требованиям улучшенной отделки и не могла соответствовать в силу их конструктивных особенностей, этого московские чиновники не могли не знать или же они просто профнепригодны.
Я думаю, что чиновники знали, что предоставляемое ими жилье не являлось равнозначным. Именно поэтому я обращаю внимание на даты и последовательность принятых постановлений Правительства Москвы. А многочисленные участники реновации, добровольно согласившиеся на участие в программе, и представить себе не могли, что предлагаемые Департаментом городского имущества г.
Москвы квартиры для переселения могут быть неравнозначными. Например, достаточная часть жителей Пресненского района полностью «проглотила» предложенные им варианты для переселения в 45-этажные башни на Мукомольном проезде д. 2. Этот дом не строился под реновацию, а квартиры в нем не соответствуют требованиям улучшенной отделки, а значит не являются равнозначными.
В непосредственной «близости» от башен Москва Сити переселенцы подумали, что максимально приблизились к небожителям, проживающим в стеклянных небоскребах, и совсем не заметили, что у них нет балконов… Сейчас из этого дома большое количество объявлений о продаже, но рынок жилья в Москве перенасыщен, и покупать квартиры без собственной парковки, зеленой зоны, собственного двора в окружении железных дорог никто не спешит.
В разных районах разные реалии и качество неравнозначных квартир также отличается.
Конечно, многие соглашались на неравнозначные варианты по собственной воле, добросовестно заблуждаясь относительно качественных характеристик предоставляемых квартир или же полагая, что следующий вариант будет еще хуже – об этом рассказывали сами участники реновации.
Но нашлись сотни людей, которые проверяли не только количество и площадь комнат, но еще и перечень требований улучшенной отделки, а выявив несоответствия, отказывались от переезда. Первые случаи мотивированных отказов от переезда вызвали приостановку выдачи «ордеров» и другим соседям.
Это остановило переселение первой волны и создало феномен частично расселенных домов, которые были выселены не полностью, на 50-80 процентов, а в остальных квартирах продолжали жить «отказники». Дело в том, что в судебном порядке их можно было выселить только в случае отказа от предоставленной равнозначной квартиры.
С принудительным судебным выселением столкнулись участники программы реновации, проживающие в районах Бескудниковский, Кунцево, Проспект Вернадского – и сейчас здесь продолжается самое громкое скандальное переселение.
Среди многочисленных примеров отсутствия улучшенной отделки были ситуации с размером ванны. Представьте, почти 60 лет назад строили малогабаритные квартиры для расселения бараков и коммунальных квартир с «шикарными» в то время ваннами длиной 150 см.
И вот, спустя 60 лет, московские власти разрабатывают новые стандарты жилищного реновационного комфорта с длиной ванны не менее 170 см, да только это так и осталось во многих случаях «на бумаге», на деле длина ванны осталась прежней.
Конструктивные особенности достаточной части домов, включенных в постановление № 708, просто не предусматривали новые стандарты.
Но принудительное выселение состоялось. Почти через год после первых мотивированных отказов от переселения 11 ноября 2019 года Правительство Москвы принимает новое постановление № 1465, которое вносит изменения в постановления Правительства Москвы от 8 августа 2017 г. N 516-ПП и от 8 августа 2017 г. N 517-ПП.
Правительство Москвы фактически наделило Московский фонд реновации правом издать нормативный правовой акт, лишающий неопределенный круг лиц, а это тысячи москвичей — участников реновации, права на получение равнозначной квартиры.
Теперь Фонд своими решениями может определять, имеет ли право участник программы реновации на улучшенную отделку или должен ехать в неликвидные квартиры, которые чиновникам нужно реализовать, а Департамент городского имущества г. Москвы получил возможность принудительного судебного выселения участников реновации в обход их законных требований.
При этом власти продолжают заявлять, что в судебном порядке выселяются единицы, этих людей нам представляют недовольными сутягами, обнаглевшими хапугами.
Два варианта увеличить жилплощадь по реновации
По словам представителя городского Фонда реновации Виталия Витрищака, улучшить свои жилищные условия при переезде имеет право любой участник программы реновации. Для этого есть два пути:
- Первый: докупить дополнительную комнату в момент переезда.
- Второй: получить квартиру равнозначную, а затем в течение двух лет воспользоваться правом на покупку жилья с 10-процентной скидкой. При переезде можно также разъехаться с родственниками и обменять, к примеру, старую двухкомнатную на две однокомнатные квартиры — с доплатой. Правда, есть условие: общая площадь двух новых квартир не должна превышать 100 кв. метров.
Какую квартиру дадут при сносе пятиэтажки взамен приватизированной, муниципальной, коммуналки
В Москве сейчас программа реновации не единственная. Люди переселяются из старых домов в новые в случаях аварийности жилья, и вовсе не каждый раз этот дом пятиэтажный. Параллели в расселении вызывают путаницу, поскольку нюансов в различиях условий одной программы от другой великое множество.
Например, какую квартиру дадут взамен муниципальной при сносе пятиэтажки? Если это программа реновации — полагается квартира по метражу в соответствии с муниципальными нормами и даже в том же районе. А вот если это программа переселения из аварийного жилья — правила другие.
Только регион и останется прежним, а к району привязка не соблюдается, даже административный округ может поменяться.
Однокомнатные квартиры почти одинакового метража: с раздельным санузлом 44,42 кв. м, а с совмещённым — чуть побольше: 44,78. Кухня по сравнению с квартирой в пятиэтажке увеличивается в два раза — от десяти квадратных метров. Балкон со специальной корзиной на фасаде для кондиционера. Прихожая прирастает отдельной гардеробной. Площадь коридора и прихожей на пятьдесят процентов больше даже прежнего проекта новостроек, о хрущёвке и речи нет.
Раздельный санузел большей площади. Между гостиной и кухней предусмотрена ниша, эта стена легко сносится, если есть желание объединить комнаты.
Порядок предоставления жилья при сносе дома
Для переселенцев из Томилино или иных районов это выгодно. Фактически, личный счет гражданина увеличивается за счет решения Москвы уничтожать старые дома. В новостройках цена квадратного метра будет выше.
В квартире проживают нетрудоспособные старики или малолетние дети. Встречаются рекомендации отселять таких людей в другую квартиру и оформлять на них долю не дожидаясь очередности переезда в новую квартиру. Переселять таких людей никто не запрещает. В том числе, в Подмосковье и другие дальние регионы.
Единственное жилье по договору социального найма. Государство знает: вы не можете жить в подъезде и имеете право на жилище. Поэтому можно полагаться на власти. Они предоставят жилье в нужной последовательности, которая определяется постановлением.