Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить право собственности на квартиру? Пошаговые инструкции и документы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.
Как платить госпошлину?
Госпошлину обязаны платить все, кто регистрирует свое право собственности на недвижимость. От ее уплаты освобождаются только малоимущие, признанные таковыми в законном порядке. За несовершеннолетних до 14 лет платят родители от своего имени, а если детям от 14 до 18 лет, то оплату производят от их имени.
Сейчас размер госпошлины — 2000 рублей на всех покупателей. Платить нужно каждому от своего имени пропорционально своей доле в собственности. Например, если ваша доля 1/4, то при умножении стоимость будет 2000*1/4=500 рублей.
Когда покупают дом с землей, на каждый объект должна быть отдельная квитанция. Размер госпошлины на участок зависит от категории: 350 рублей для земель сельхозназначения, ведения личного хозяйства и под ИЖС, 2000 рублей — в населенных пунктах.
Отдельно предусмотрены пошлины для приобретения собственности в результате дарения и вступления в наследство. Наследники, например, платят по 2000 рублей каждый. Квитанции об уплате пошлины на имя каждого участника должны быть в общем пакете документов.
Заплатить пошлину можно самостоятельно (реквизиты есть на сайте Росреестра), но проще это сделать при подаче заявления в МФЦ. Закон разрешает подождать с оплатой до 5 дней. Вам имеют права отказать в приеме документов, но сама регистрация не начнется до оплаты пошлины.
Кaк пoлyчить дoлю в квapтиpe?
Cyщecтвyют paзныe cпocoбы oпpeдeлить пopядoк пoльзoвaния квapтиpoй. Oбычнo кoгдa вce дoли нaxoдятcя вo влaдeнии пpoживaющeй тaм ceмьи, кoнфликты нa пoчвe пoльзoвaния плoщaдями нe пpoиcxoдят. B cлyчae нeoбxoдимocти paздeлa пpoживaющиe пpиxoдят к coглaшeнию или, ecли дoгoвopитьcя нe yдaeтcя, пpиxoдитcя oбpaщaтьcя в cyд c иcкoм oб oпpeдeлeнии пopядкa пoльзoвaния жильeм.
Baжнo! Bлaдeниe дoлeй — нe тo жe caмoe, чтo влaдeниe кoмнaтoй. Oнo нe пoдpaзyмeвaeт нeпpeмeннoй вoзмoжнocти пoльзoвaтьcя пpoпopциoнaльнoй чacтью плoщaди квapтиpы.
Нaдo имeть в видy, чтo paздeлy мoжeт пoдлeжaть лишь плoщaдь жилoй чacти квapтиpы и тoлькo тoгдa, кoгдa дoля нe oкaзывaeтcя cлишкoм мaлeнькoй пo cpaвнeнию c oбщeй жилoй плoщaдью. Нaпpимep, двyxкoмнaтнaя квapтиpa нaxoдитcя вo влaдeнии двyx гpaждaн, имeющиx paвныe дoлeвыe пpaвa. B этoм cлyчae пopядoк пoльзoвaния oпpeдeляeтcя тaким oбpaзoм, чтoбы кaждый пoлyчил пo кoмнaтe.
Нo ecли плoщaди кoмнaт oтличaютcя, paздeлить «cпpaвeдливo» нe выйдeт: тaк или инaчe oдин пoлyчит кoмнaтy бoльшeгo paзмepa, a дpyгoй мeньшeгo.
A ecли, к пpимepy, oднoкoмнaтнoй квapтиpoй влaдeют двa чeлoвeкa, oпpeдeлить пopядoк пoльзoвaния пo cyдy в пpинципe нe пoлyчитcя.
Этo кacaeтcя и любыx иныx cлyчaeв, кoгдa квapтиpa нe мoжeт быть paздeлeнa «пo кoмнaтaм». Нaпpимep, мeтpaж пpoпopциoнaльный coбcтвeннocти тaк мaл, чтo дeлaeт нeвoзмoжным иcпoльзoвaниe дaннoй плoщaди в кaчecтвe жилья. Пoтoмy в cлyчae, ecли oпpeдeлить пopядoк пoльзoвaния coбcтвeннocтью нe пpeдcтaвляeтcя вoзмoжным, влaдeлeц «микpoдoли» имeeт пpaвo тpeбoвaть oт cocoбcтвeнникoв кoмпeнcaцию в oбмeн нa пpaвo coбcтвeннocти.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Необходимая документация
Заявителям потребуется подготовить такой пакет документации:
- паспорт РФ (если прописка оформляется на ребенка до 14 лет – свидетельство о его появлении на свет);
- для военных – военный билет, приписное свидетельство;
- справка об окончании тюремного заключения для тех, кто ранее был лишен свободы;
- правоустанавливающая документация на долю в жилье (но если квартира зарегистрирована в Росреестре, то собственникам можно ничего не предъявлять);
- оформленное письменно согласие на проведение регистрации от собственников жилья;
- заявление на проведение регистрации с прописыванием доли, в которую не собственник планирует прописаться.
В заявлении на регистрацию необходимо указать следующие данные:
- название органа регистрационного учета, в который обращается заявитель;
- сведения о заявителе;
- адрес расположения жилья;
- основания для проведения регистрации;
- согласие остальных собственников и их подписи.
Если совладельцы против
Законодательство допускает оформить регистрацию без согласия остальных содольщиков, если регистрируемым выступает несовершеннолетний ребенок собственника доли или прописаться планирует сам собственник. Также без согласия провести процедуру можно при выделенной в натуре доле, которая является отдельным жильем.
Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него.
В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара также должен быть совершен в письменной форме.
В случае регистрации договора дарения в порядке п. 3 ст. 574 ГК РФ отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
Закон предусматривает возможность включения в договор права дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 Гражданского кодекса России).
В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, т.е. и квартиру тоже, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения (п. 5 ст. 578 Гражданского кодекса России).
Трудно предположить, что квартира могла не сохраниться, но она могла быть существенно переустроена.
Перепланировка и долги по коммунальным платежам
Перепланировка в квартире, долю в которой нужно купить или продать, приводит к появлению дополнительных препятствий. Сложности возникают в том случае, если перепланировка не узаконена. Если вы собираетесь провести ремонт в квартире, где имеете долю, но в дальнейшем ее продать, то обратитесь в специализированные строительно-ремонтные фирмы за комплексным ремонтом. При согласовании проекта вам помогут выбрать из тех вариантов, которые не нарушают действующие нормы. К тому же, сами работы будут проводиться профессионалами без вашего участия.
Если перепланировка была выполнена с нарушением, то покупателю придется узаконивать ее или исправлять ошибки. А это лишние траты времени и средств.
Что касается долгов по коммунальным платежам, то их выплачивать придется продавцу. Пока управляющая компания будет взыскивать долги с бывшего владельца, может уйти много времени. Иногда при сделке стороны договариваются о выплате долгов по коммунальным услугам покупателем. Но для проведения таких выплат необходимо грамотно составить договор, чтобы бывший владелец не смог получить средства обманным путем.
Важным нюансом являются платежи за капремонт. Они привязываются не к долям, а ко всему объекту недвижимости. Если есть долг по капремонту, то это существенно усложнит операции с долями в квартире. В этом случае необходимо погасить этот долг перед тем, как продавать квартиру.
В отличие от приобретения целой квартиры, распоряжение долями проходит гораздо сложнее. Очень часто приходится обращаться в суд. Без грамотного юриста решить этот вопрос не представляется возможным. Поэтому заранее необходимо выделить средства на судебные издержки. Перед покупкой доли в квартире важно убедиться, что продавец не нарушил обязательств преимущественной продажи.
После того как документы сданы в государственный орган, прошла регистрация, а покупатель стал счастливым обладателем доли в однокомнатной квартире, можно посчитать, сколько ему положено метров по закону, то есть каков его размер доли собственности в квартире.
Так как доли бывают весьма разные, необходимо заглянуть в договор и посмотреть, сколько там написано. К примеру, покупатель приобрел 4/27 доли в однокомнатной квартире, где сосбственниками являются еще два человека с долями 11/27 и 4/9. Жилая площадь квартиры составляет 27 квадратных метра, именно от нее и отталкивались стороны, продавая долю. Таким образом, у покупателя возникло право на 4 кв.м, что, согласитесь, абсолютно неплохо, если однокомнатная квартира расположена в пределах Московской кольцевой автодороги.
Доля в договоре может быть определена и по-другому. Например, 1/3, 3/4 и тому подобное. В таких случаях площадь для проживания определяется в соответствии с математическими расчетами, которые, скорее всего, вы изучали в школе.
Что делать, если совладельцы против прописки?
К сожалению, по разным причинам собственники долей часто находятся в плохих отношениях. Особенно это касается разведенных супружеских пар, но могут быть и другие варианты. В общем, соседи иногда без всяких причин оказываются против прописки. Что можно сделать в таком случае?
Тут можно пойти двумя путями: выделить долю собственности в натуре или попытаться продать часть своей жилплощади. Первый вариант мало кому подходит — для него необходима перепланировка жилья. Если вы выделяете долю в натуре, нужно не только, чтобы помещения были изолированными, но и чтобы коммуникации «не пересекались».
Второй вариант — продать свою часть жилплощади или оформить дарственную. Сразу скажем, что продавать рискованно. Совладельцы могут воспользоваться ст. 250 Гражданского Кодекса РФ — первоочередным правом на выкуп доли. Для оформления дарственной согласия дольщиков не требуется. Но вы должны понимать — если вы дарите свою долю или ее часть, новый собственник сможет ею распоряжаться по своему усмотрению.
Переоформление доли квартиры на другого собственника
Если предстоит переоформление доли квартиры между родственниками, предварительно выясняют, имеет ли покупатель часть в том же объекте недвижимости. Если родственник уже является сособственником, он вправе воспользоваться первоочередным правом на выкуп и увеличение своей доли.
Если покупатель не входит в число владельцев недвижимости, для переоформления долей в квартире придется заручиться согласием других. На принятие решения о использовании права на приоритетный выкуп отводится 1 месяц.
Свобода передвижения и выбора места жительства предусматривается действующим законодательством, и в частности, прописана в Конституции, что делает ее абсолютно гарантированной. При этом порядок, в соответствии с которым осуществляется прописка граждан по их месту проживания, устанавливается Законом №5242-1, изданным 25 июня 1993 года.
Обязанность граждан закрепляться к определенному месту, то есть иметь постоянную регистрацию, указывается в Постановлении Правительства №713, которое было вынесено 17 июля 1995 года.
Понятие долевой собственности недвижимости устанавливается в соответствии с пунктом 2 статьи 244 Гражданского кодекса, а ответственность, которая накладывается на граждан в случае отсутствия прописки, указана в статье 19.15.1 Кодекса об административных правонарушениях.
Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
Статья 19.15.1. Проживание гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации
Общая совместная собственность супругов при продаже нужны ли согласия
Согласие супруга на продажу/покупку недвижимости Хотите продать имущество, приобретенное в период брака? Тогда обязательной процедурой будет получение согласия от Вашего супруга/супруги на продажу этого имущества . Следует сказать, что такое согласие необходимо получать как при продаже, так и при покупке имущества, поскольку на покупку тратятся деньги, приобретенные во время брака, являющиеся общей совместной собственностью супругов. От супруга требуется согласие при продаже (покупке) движимого или недвижимого имущества, такого как, например, квартира, дом, земельный участок, транспортные средства и др. Обращаем Ваше внимание на следующее: если в настоящее время Вы разведены, а имущество приобреталось в период Вашего брака, то Вам все равно потребуется согласие бывшего супруга на его продажу. Если Вам имущество подарили или Вы его унаследовали, то в таком случае согласие супруга на его отчуждение не нужно, поскольку оно является Вашей личной собственностью. Согласие супруга оформляется соответствующим заявлением.
Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры? Согласие необходимо в отношении имущества, считающегося общим . и здесь неважно отмечена ли эта общность в документах. Ведь супруг при желании может потребовать признания сделки по продаже имущества незаконной, даже, несмотря на отсутствие соответствующей записи в бумагах. Если такая отметка есть, сделка просто не будет оформлена.