Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности купли-продажи земельных участков.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.
Основные особенности операций по земельным участкам
Есть ряд особенностей, свойственных именно купле-продаже долей участков, которые отличают их от типичных договоров, связанных с продажей прав собственности на недвижимость.
- Кадастр – ключевой документ. Любые операции с землей допустимы только в том случае, если на участок имеется действительная запись в государственной базе данных – Кадастре. А для расчета всех пошлин и налогов применяется именно кадастровая стоимость.
- Целевое назначение земли. Все земли РФ имеют различные целевые назначения, которые фиксируются в документах на участок. Использовать их для других целей – недопустимо. Особый статус имеют земли сельскохозяйственного назначения, для которых установлено приоритетное право выкупа для местных муниципальных органов. Если вы хотите купить участок, к примеру, сельскохозяйственного назначения, а затем построить на нем коммерческое здание, вас ждет достаточно сложная процедура.
- Межевание. Это процедура выноса «в натуру» границ участка. Перед продажей желательно проводить эту операцию, чтобы границы были зафиксированы. Если же приобрести объект без межевания, могут возникнуть серьезные проблемы с соседями, как только вы попытаетесь пользоваться приобретенным земельным участком.
- Наличие построек на участке. В подавляющем большинстве случаев при продаже земли происходит и продажа здания. Однако бывают исключения, к примеру, если этот объект недвижимости принадлежит владельцу на правах сервитута и т.п. Существует и другая особенность: если на участке имеется объект недвижимости, который принадлежит другому гражданину, он обладает преимущественным правом покупки. А если собственник продает это здание, вместе с объектом продается и занимаемая этим объектом часть земли и территория, необходимая для доступа к этому зданию.
ДКП земельного участка: что говорит законодательство
Согласно Земельному кодексу, продаже подлежит только территория, что стоит на кадастровом учете государства. Другими словами, данные об объекте должны быть внесены в ЕГРН. Если это пока не так, нужно обязательно обдумать этот вопрос. В частности, заняться размежеванием (определить границы) и все же поставить землю на учет в кадастре. Если же территория уже поставлена на учет, переход права собственности на земельный участок можно оформить и без определения его точных координат.
Продавец должен максимально точно и правдиво указать нюансы территории. В том числе, рассказать об особенностях почвы и даже дать характеристики соседям, если покупатель в этом заинтересован. Утаивание каких-то весомых данных может стать основанием для расторжения договора. Причем с продавца могут потребовать ещё и возместить убытки, что понес покупатель.
Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки
Недействительные сделки — не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.
| Ничтожный | Рассматриваемое соглашение ещё на этапе заключения нарушало закон. Таким образом, документ будет считаться недействительным, начиная с момента, когда его заключили. Таким можно признать договор, составленный на основе поддельных документов, или если продажу скрыли дарением. |
| Оспоримый | Договор такого типа заключался с нарушениями, но все ещё может работать при условии, что никто не попытается его оспорить через суд. |
Главный риск в сделке купли-продажи загородной недвижимости для продавца — это этап расчета. Если стороны заключают договор в простой письменной форме и принимают на себя ответственность за время и порядок проведения расчетов, то возможны самые разные последствия — от перечисления неполной суммы до отказа покупателя платить вовсе. Могут возникнуть сложности в случае приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Именно поэтому продавцу важно обратить внимание на пункт договора, касающегося момента передачи денег, рекомендует нотариус.
По словам Ольги Фрик, при оформлении нотариально удостоверенной сделки вся ответственность за сделку ложится на плечи нотариуса. Деньги за недвижимость поступают на публичный депозитный счет нотариуса, который переводит средства на счет продавца сразу после прохождения процедуры регистрации права собственности в Росреестре. Если сделка по какой-то причине сорвется, то деньги будут возвращены покупателю.
«Удобно использовать депозитный счет и при покупке недвижимости с рассрочкой платежа, когда покупатель не может сразу внести полную сумму за дом. Стороны заключают договор, определяют срок внесения платежей, и только после поступления последнего платежа на свой счет нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. Когда переход права собственности будет зарегистрирован, нотариус переведет всю сумму на счет продавца», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Купля-продажа земельного участка через МФЦ
Все сделки, связанные с куплей-продажей имущества, должны быть оформлены посредством регистрации в Росреестр. Операции с землей не исключение. Без этой процедуры любые сделки, связанные с продажей участков, будут признаны недействительными.
Для оформления договора в многофункциональном центре вашего города сначала потребуется собрать весь пакет предоставляемых документов, подписать договор со второй стороной, желающей приобрести землю, и только после всего указанного идти оформлять сделку.
Купля-продажа земельного участка через МФЦ состоит из следующих перечисленных этапов:
- совместная явка в центр продавца и покупателя;
- предоставление актуальных и корректных документов и справок, включая договор и акт передачи права;
- заполнение бланка заявки покупателем;
- подтверждение оплаты госпошлины при помощи предоставления платежного поручения или квитанции;
- принятие сотрудником МФЦ всех бумаг и их последующая отправка в Росреестр для регистрации.
Приостановка и отказ в регистрации права
Часто из-за невнимательности обеих сторон сделки Росреестр отказывает покупателю в регистрации его права на собственность и признает сделку аннулированной или незаконной.
Наложить определенные меры на регистрацию купли-продажи государственный орган может в следующих случаях:
- выявление факта несоответствия информации в предоставленных документах;
- наличие ошибок, помарок и каких-либо лишних надписей карандашом или ручкой на бумагах;
- отсутствие подписей сторон сделки на договоре и заявлении;
- неуплата госпошлины;
- невозможность идентифицировать сведения, необходимые для записи в Росреестре;
- отсутствие согласия всех собственников на продажу участка (в случаях долевого владения).
Причины приостановки или отказа могут быть самыми разными. Необходимо владеть актуальной информацией о правилах продажи участка и быть внимательным на всех этапах сделки.
Проверяем юридическую чистоту участка до сделки
Сведения о зарегистрированных в Росреестре объектах недвижимости используются для формирования Публичной кадастровой карты РФ. С помощью интерактивноq карты ниже любое заинтересованное лицо может найти нужный участок или иную учетную единицу и изучить характеристики. Справочная информация на зарегистрированный объект находится в открытом доступе.
Если необходимо документальное подтверждение параметров имущества, нужно заказать выписку из ЕГРН. Получить справку можно в Росреестре, через МФЦ или онлайн. Документ содержит такую информацию:
- Вид объекта недвижимости;
- Кадастровый номер и стоимость;
- ФИО правообладателей;
- Описание характеристик;
- Сведения об имеющихся ограничениях и их вид;
- Дату постановки на Кадастр;
- Реквизиты госрегистратора.
Типовой образец договора
Для того чтобы не упустить важные нюансы при составлении документа, перед его подготовкой рекомендуется ознакомиться с образцом. Пример договора купли продажи земельного участка можно найти в сети.
На этапе согласования сделки лучше сразу оговорить все моменты, а затем включить их в соглашение.
- В целом, договор купли продажи земли (земляного пая, другого надела) состоит из нескольких частей:
- Преамбула. Здесь указывают название документа, дату и место заключения сделки, а также наименование сторон.
- Существенно важные условия. Если эти сведения отсутствуют, то договор считается незаключенным.
- Дополнительные условия. Это сведения, помогающие регулировать отношения между сторонами. Их включение в соглашение не обязательно.
- Реквизиты и подписи сторон. Обычно их указывают в конце договора.
Купля-продажа земли через нотариуса
В некоторых случаях сделки с продажей недвижимости регистрируются у нотариуса. А именно при следующих обстоятельствах:
- Продаже своей части земли принадлежащей нескольким владельцам. То есть речь идет о долевом имуществе.
- Участок оформлен на ребенка, не достигшего совершеннолетнего возраста.
- Собственником недвижимого имущества является человек с ограниченной дееспособностью.
В принципе, схема оформления сделки у нотариуса аналогична той, что была описана для МФЦ. Но все же есть незначительная разница: предоставление нотариальных услуг осуществляется на платной основе, и установлен налог на услугу. При обращении в нотариальную или юридическую контору, необходимо выяснить все предстоящие расходы, чтобы заранее к ним подготовиться.
- Продажа земли близкому родственнику за сумму менее 10 млн. рублей: 3000+0,2% от стоимости надела. Если больше 10 млн. = 23000+0,1%.
- Продажа надела другим лицам до 1 млн. рублей = 3000+0,4%. До 10 млн. = 7000+0,2%. От 10 млн. рублей = 25000+0,1.
Особенности покупки земельных участков в СНТ
Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некомерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:
- Земля в садоводческом товариществе не предназначена для индивидуального жилищного строительства, так как находится на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно цена за такой участок должна быть ниже. Если садовый участок находится в зоне жилой застройки на территории земель населенных пунктов, то перевести участок в ИЖС не составит труда.
- Вы можете построить на дачном участке дом, но чтобы признать его жилым, потребуются дополнительные согласования, документы, время и деньги. Без ввода в эксплуатацию дом будет считаться хозяйственной постройкой.
- Покупая землю в садовом обществе надо быть готовым к тому, что придется считаться с интересами всех членов СНТ и исполнять решения общего собрания садоводов. Вести же огородничество или садоводство вы можете и в индивидуальном порядке, не вступая в члены такого объединения. В этом случае, Правление СНТ заключает с вами договор на использование объектов инфраструктуры СНТ, причем плата по договору не может быть меньше размера членских взносов.
- В учетом перечисленного выше, суммарные затраты на строительство дома в СНТ могут оказаться выше, чем строительство на участке под ИЖС.
Документация, предоставляемая в Росреестр физическими лицами
Граждане при продаже земли должны представить для осуществления регистрационной процедуры следующие документы:
- Заявление о необходимости госрегистрации перехода права, подписанное продавцом, отчуждающим соответствующий участок земли.
- Заявление о госрегистрации права от покупателя, приобретающего землю.
- Удостоверения личностей заявителей.
- Если от имени гражданина (покупателя и (или) продавца) заявление подает доверенное лицо, дополнительно потребуется документ, удостоверяющий полномочия последнего.
- Документацию, подтверждающая собственность продавца участка земли. Если права продавца на отчуждаемый участок земли возникли до 1998 года, то есть до введения Закона, посвященного государственной регистрации прав на недвижимые объекты в России, и в дальнейшем эти права не регистрировались согласно требованиям законодателя, продавцу земли придется также написать заявление о необходимости проведения госрегистрации прав на соответствующий участок и приложить полный перечень документации, необходимой для проведения регистрационной процедуры. То же самое продавцу земли придется сделать, если его права на данный участок возникли уже после введения вышеназванного российского закона, но не с момента государственной регистрации прав (к примеру, при наследования), и эти права нового землевладельца раньше не были зарегистрированы, как того требует законодатель. К регистрационному свидетельству обязательно прикладывается кадастровый план участка.
- Соглашение земельной купли–продажи. Такое соглашение может, согласно законодательству, оформляться сторонами сделки и в простой письменной, и в нотариально заверенной форме.
- Квитанцию на госпошлину.
Помимо вышеперечисленного перечня документации, при продаже земли могут, в зависимости от нюансов сделки, потребоваться и другие бумаги, в том числе:
- нотариально удостоверенное согласие мужа (жены) продавца, отчуждающего землю, на продажу;
- брачное соглашение, судебное решение или добровольный договор супругов о разделе имущества (когда отчуждаемый участок земли не считается совместной супружеской собственностью);
- документация, подтверждающая выполнение продавцом условий соглашения купли-продажи, если с их выполнением стороны сделки связали возможность перехода прав на отчуждаемую землю (к примеру, когда соглашением предусматривается, что права собственности на соответствующий участок сохраняются за продавцом земли до передачи покупателем обусловленной соглашением суммы денег);
- согласие органов опеки на распоряжение землей граждан, не достигших четырнадцатилетия, либо недееспособных граждан их законными представителями;
- письменно составленное согласие родителей при продаже (покупке) участка земли несовершеннолетним 14-18 лет;
- иные документы.
Дополнительное соглашение
Если стороны уже подписали договор купли-продажи земли и он вступил в действие, но возникли новые обстоятельства или договоренности, их можно закрепить в дополнительном соглашении, которое будет иметь такую же юридическую силу, как и основной договор.
Дополнительное соглашение может понадобиться в разных случаях, среди них:
- Передача денежных средств осуществляется частями (например, договор аванса).
- Возникновение дополнительных обременений.
- Покупка с использованием ипотечного кредитования, когда земля переходит в залог до погашения кредита.
- Приобретение еще одного земельного участка.
Дополнительное соглашение так же, как и основной договор, состоит из вводной части с названием документа, номером, датой, указанием участников соглашения и их паспортных данных (или реквизитов). Кроме того, отмечается к какому договору принадлежит дополнительное соглашение. Далее следует предмет договоренности (обозначаются дополненные или измененные пункты).
Нужен ли нотариус при продаже дома с участком
В случае обращения к нотариусу он сам составляет договор и передает документы на государственную регистрацию. Для сторон при таком оформлении сделки есть ряд плюсов. Во-первых, дополнительная гарантия юридически грамотного составления договора. Во-вторых, проверка нотариусом собранного пакета документов для сделки. Исключается вероятность, что стороны не приложили какой-либо документ, что может повлечь отказ в регистрации со стороны Росреестра. В-третьих, экономия времени. Потребуется только посещение нотариуса. После регистрации стороны получают документы также у него. В случае обращения к нотариусу для оформления договора купли-продажи недвижимости провести расчеты по сделке можно также через депозит нотариуса.
Не забываем, что в договоре купли-продажи дома с участком должны быть обязательно указаны кадастровые номера объектов недвижимости, их адреса, индивидуализирующие признаки (в том числе площадь), цена договора и порядок расчетов. Договор составляется в трех экземплярах. По одному для каждой из сторон сделки, один экземпляр – для Росреестра. Приложением к договору является акт приемки-передачи объектов недвижимости. Но данный акт можно и не составлять, а условие о приемке-передачи включить в сам договор.
Что касается участков, которые можно определить как садовые наделы, СНТ и так далее, то для таких ЗУ действует Дачная амнистия. Она предполагает упрощенный способ регистрации недвижимости, возводимой на участках данной категории.
ИНТЕРЕСНО! Этот способ экономит время и деньги для владельца участка, но если объект сделки купли-продажи имеет на себе недвижимость, зарегистрированную декларативным (упрощенным) методом, то нотариус такую сделку оформлять не будет.
Как помнится, ДКП не требует нотариального заверения, если сторонами сделки не являются несовершеннолетние/недееспособные лица. Но все же о таком нюансе ДКП садовых наделов как Дачная амнистия стоит помнить и иметь в виду.
Когда владелец и покупатель знакомы с установленным процессом купли-продажи, то сделку совершить намного легче и быстрее. Важно знать, какие документы нужны, как их подавать, как можно сэкономить средства. Все это сократит временные, денежные затраты и убережет от лишних переживаний из-за бюрократических проволочек.
При заключении сделки, когда один участник продает земельный участок, а другой покупает этот участок, необходим соответствующий договор. Такой договор очень важен, потому что впоследствии он потребуется при регистрации права собственности на купленный земельный участок.
По закону существуют два варианта заключения подобного договора — простая письменная и нотариальная. В первом варианте обе стороны сделки заключают между собой и подписывают договор, который в дальнейшем вместе с иными документами подается в Росреестр.
При этом нотариальное заверение договора не относится к числу обязательных действий при заключении обычных сделок, тем не менее, оно необходимо в некоторых случаях. Например, если земельный участок, который продают, принадлежит несовершеннолетнему ребенку или человеку, который ограниченно дееспособен. Помимо этого не обойтись без заверения нотариуса и в том случае, когда земельный участок находится в долевой собственности и имеет несколько собственников.
Также следует учитывать, что договор купли-продажи земельного участка, который заключен не по форме, будет признан недействительным согласно российскому законодательству.
В стандартном договоре купли-продажи земельного участка обычно указан ряд важных пунктов. Как такового строгого перечня пунктов не существует, здесь действует лишь здравый смысл и ориентирование на образцы, которые без проблем можно найти на просторах Интернета.
Но есть основные положения, которые обязательно должны быть в таком договоре. В первую очередь, в договоре указывается предмет договора с упоминанием передаваемого покупателю земельного участка, в том числе площадь, местоположение, кадастровый номер, категорию земли, цель использования и другие данные по участку. В договоре также указывается и сумма всей сделки. Помимо этого в договоре можно прописать ряд дополнительных условий по заключению сделки, если это необходимо.
Кроме того, любой договор купли-продажи земельного участка необходимо делать минимум в трех экземплярах: по договору каждому из участников сделки и один договор для Росреестра.
Также совершать сделку купли-продажи земельного участка могут проводить лица, которые имеют нотариально заверенную доверенность, по которой имеют право совершать действия от лица продавца или покупателя.
Помимо договора купли-продажи обеим сторонам в обязательном порядке нужно подписать акт приема-передачи недвижимого имущества. Такой акт делается либо в форме отдельного документа, либо добавляется в договор как один из пунктов.
Если обе стороны планируют заключить сделку купли-продажи, они могут сначала заключить между собой предварительный договор купли-продажи, который будет закреплять намерения обеих сторон, касающиеся главных условий сделки. Тогда как основной договор купли-продажи земельного участка будет оформлен уже на тех условиях, которые отмечены в предварительном договоре.