Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если дом сдан с недоделками?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно положениям ФЗ 214, застройщик обязан передать дольщику жилье, отвечающее требованиям технических и градостроительных регламентов, а также соответствующее условиям договора. Однако на практике почти ни один девелопер не исполнил добровольно все свои обязательства в части выполнения ремонтно-отделочных работ и, одновременно с этим, своевременной сдачи квартиры. Что-то из этого всегда обязательно нарушается, и, чаще всего, застройщики минимизируют риски просрочки сдачи объектов именно за счет “халтуры” при проведении отделки.
Куда обращаться за устранением дефектов
Недостатки, обнаруженные после приёмки квартиры, нужно зафиксировать и направить досудебную претензию застройщику. После отправки претензии не торопитесь делать ремонт и исправлять дефект своими силами. Оформить претензию нужно следующим образом:
- укажите своё ФИО, характер дефекта, желаемые сроки устранения;
- составьте подробное описание дефекта в присутствии свидетелей и попросите их расписаться;
- сделайте подробные фото- и видеоизображения недостатка;
- закажите независимую экспертизу, если нужно доказать, что дефект случился по вине застройщика.
Когда можно взыскать с застройщика неустойку за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы
Поскольку ремонт нередко делается “на скорую руку”, при приемке дольщиками обнаруживается масса недостатков. Это могут быть неровные стены, неверно смонтированные окна и даже отсутствие предусмотренной планом стены или вовсе иная планировка квартиры. В связи с этим у дольщиков появляются претензии в отношении качества исполнения обязательств по ДДУ, однако не все знают, как в подобной ситуации правильно себя вести.
Помните! При обнаружении недостатков факт их наличия нельзя оставлять без внимания. Также не стоит соглашаться подписывать акт приема-передачи вплоть до момента устранения изъянов и/или выплаты соразмерной компенсации. Поверьте, ни один застройщик, получивший от вас согласие принять объект ДДУ, не станет торопиться исправить недостатки, и это в лучшем случае. А в худшем, он вообще забудет о них и данном обещании все исправить.
Поэтому если какие-то изъяны были обнаружены, необходимо инициировать процедуру защиты своих прав, о которой и пойдет речь ниже.
Досудебное урегулирование: мифы и реальность
Неопытные в правовых вопросах участники ДДУ нередко надеются на “сознательность” застройщика, думая, что тот, получив претензию, содержащую требование о выплате неустойки, хотя бы частично ее исполнит либо приступит к переговорам (мол, поторгуется и заплатит). На самом же деле, в большинстве случаев девелоперы вообще игнорируют подобную корреспонденцию, да и выплачивать они ничего не собираются. Поэтому в конце концов потребители вынуждены обращаться в суд за защитой своих прав.
А еще застройщики иногда идут на уловки, обещая исправить недостатки после подписания актов приемки. В то же время, выгодность своего предложения они подкрепляют заверениями дольщика в том, что он все равно ничего не добьется, а только потратит время и деньги на судебные разбирательства.
Помните! Дольщик, являющийся физическим лицом, — это, в первую очередь, потребитель, права которого почти со всех сторон защищены законом. У застройщика же — масса обязанностей, поэтому при инициации споров последний всегда занимает наименее выигрышное положение (в случае, если права дольщика были нарушены).
В любом случае досудебное урегулирование — это больше попытка соблюсти процедуру взыскания от начала и до конца. И возлагать на нее большие надежды не стоит. Исходя из практики, эксперт юридической компании Advisor уверенно заявил, что за время своей достаточно продолжительной деятельности он ни разу не сталкивался с ситуациями, когда застройщик выплачивал неустойку добровольно в досудебном порядке. Так что дольщику стоит настраиваться на судебный процесс и, возможно, не один.
Начнем по порядку, какие же виды строительных дефектов встречаются:
Здесь мы перечислим наиболее частые дефект, но не удивляйтесь, если из этого списка вам ничего не подходит в действительности их намного больше.
- Дефекты, касающиеся общественной территории дома, то шахты лифтов, пожарная лестница, фасад здания.
- Трещины в стенах, отслоение обоев и плитки, всё это является следствием нарушения СНиПов.
- Плохо собранные конструкции сантехники или неправильно установленные.
- Проблемы, возникшие при проектировании приточно-вытяжной вентиляции (слишком холодно или слишком жарко в помещении).
- Перебои электричества, появившиеся в следствии нарушений при производстве электромонтажных работ
- Повреждения дверей, окон, подоконников, раковин, унитазов и иного оборудования, монтаж которого предусмотрен условиями договора.
А что же о передаче ИЛ в банк?
Для получения суммы задолженности прямо со счета должника вам необходимо:
Узнать в каком именно банке у должника открыт счёт, если у вас на руках имеется исполнительный лист вы вправе сделать запрос в налоговую. ФНС не позднее чем в течении 7 рабочих дней предоставит вам необходимую информацию – название и местонахождение банка.
Подготовить заявление, в котором вы указываете ФИО взыскателя (дольщика), паспортные данные, банковские реквизиты для получения перевода задолженности, ИНН, место нахождения юридического лица, сведения об открытых счетах должника.
И заключительный этап – получение результата об исполнении, бывают случаи сразу после подачи заявления банк переводит долг на счёт взыскателя, однако такое бывает крайне редко. Обычно банк проводит проверку, если же счёт должника нулевой – вам вышлют ответ, что перевод невозможен.
Как видите, мы в довольно длинной статье смогли только пройти по верхам этой процедуры – направление иска в суд. И даже такой объём информации не может предусмотреть миллиона нюансов, возникающих в процессе. Начиная от текста самого иска, который должен полностью соответствовать предмету жалобы, иметь необходимые доказательства и ссылки на нормативные акты, заканчивая подбором документов и правильным расчетом цены иска, госпошлины и других сумм – морального вреда и возможно материального ущерба. Обычно мы предлагаем вам информацию для того, чтобы обойтись без посредников. Но в данной ситуации экономия может больно ударить по кошельку в дальнейшем. Поэтому трезво оцените свои возможности и опыт, и при отсутствии такового лучше обратитесь к профессионалам.
Законы и подзаконные акты, которыми регулируется данная сфера
Основные которые регулируют сферу долевого строительства в РФ мы приводим ниже в виде наглядной таблицы.
| Закон/Подзаконный акт | Критерии |
|---|---|
| N214 – ФЗ о 2004 года | • устанавливает основные требования к застройщику, его полномочия; • раскрывает, что такое ДДУ; • определяет понятие по переуступке права требования; • устанавливает права, обязанности дольщика, условия его участия в проекте. |
| N218-ФЗ от 2018 года | закон раскрывает, каким образом дольщики должны отстаивать свои права в случае банкротства застройщика |
| N218-ФЗ от 2018 года | закон раскрывает, каким образом дольщики должны отстаивать свои права в случае банкротства застройщика |
| N127-ФЗ от 2002 года | в параграфе 7 этого нормативно – правового акта указан порядок банкротства застройщика |
| N218-ФЗ от 2005 года | закон регулирует вопросы, связанные с государственной регистрацией ДДУ |
| УК РФ | уголовная ответственность застройщика за привлечение денежных средств граждан и направленных на строительство дома неправомерно |
| КОАП | Ст. 14.28 привлечение к административной ответственности застройщика, которые не сдал дома в срок |
| N996 Приказ Минстроя РФ «Об утверждении формы проектной декларации» | форма проектной декларации едина, строго унифицирована для каждого из застройщиков |
Так сколько можно получить за некачественную отделку квартиры?
Всё зависит от площади жилья, но в среднем в однокомнатной квартире от 30 до 50 квадратных метров можно насчитать недостатков на 120 тысяч рублей. «Двушка» — это уже около 160 тысяч рублей, а трехкомнатная квартира — до 200 тысяч. Однако нужно отталкиваться от того, какой застройщик возводил дом.
«Конечно, есть застройщики, которые ответственно подходят к делу, имеют хороший контроль качества. Но и у таких компаний в квартирах может быть дефектов на 70-90 тысяч рублей, а это тоже существенные деньги», — говорит Вячеслав.
Важно и то, к какому классу относится жилье. В экономе, который строится массово и быстро, как правило, куда больше строительных дефектов. Покупатели жилья комфорт-класса не так часто сталкиваются с серьезными проблемами, однако даже самая дорогая квартира не бывает без недостатков.
Отчасти размер компенсации зависит и от того, какой стандарт применяется застройщиком. Многие компании идут на ухищрения и прописывают собственные стандарты качества отделки. И если по ГОСТу и СНиПам отклонение стены не может быть более 2-3 мм, то по стандартам компании — уже, например, не более 10 мм. Уложиться в такие параметры проще, но и это не всегда удается строителям.
Можно ли обнаружить скрытые дефекты в жилом помещении?
Если покупатель не обладает специальными знаниями в области строительства, обнаружить скрытые дефекты не так-то просто. К тому же, если по договору предусмотрена чистовая отделка помещения, то задача становится практически невыполнимой. Скрытые дефекты могут проявиться спустя несколько лет после начала эксплуатации, причем в совершенно неожиданных местах.
Подтвердить наличие скрытых дефектов до момента эксплуатации жилья могут только специалисты-эксперты после проведения соответствующих исследований.
Однако есть несколько способов, которые позволяют найти недостатки. Если у покупателя возникают сомнения, он вправе запросить документы на все оборудование, установленное в квартире. Обращаться нужно в специальный отдел контроля, который есть практически во всех крупных компаниях. Эта служба отвечает не только за объемы и качество, но и за то, чтобы при строительстве были использованы только сертифицированные материалы.
В случае отказа предоставить сертификаты покупатель вправе направить в адрес застройщика претензию.
Также покупатель имеет право осмотреть помещение вместе с приглашенным специалистом, например, экспертом в области строительных работ или прорабом. Если квартира находится на последнем этаже, следует оценить состояние чердака и крыши, в дальнейшем это поможет избежать проблем с протечками из-за некачественной гидроизоляции.
На что распространяется гарантия застройщика
Согласно ГК РФ и ФЗ № 214 квартира является товаром длительного потребления, который, как и любой другой, должен отвечать требованиям по качеству на протяжении всего гарантийного срока. Закон устанавливает минимальный перечень, который застройщик может расширить по своему желанию. Применительно к жилому помещению, это гарантия на:
- стены (в том числе фасад и несущие конструкции);
- пол;
- потолок;
- окна;
- двери;
- коммуникации (отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение), а также сети, проложенные во время строительства;
- оборудование (технологическое и инженерное);
- отделочные работы (при условии, что это закреплено в ДДУ).
Однако нормативные документы содержат уточнение о том, что застройщик несет ответственность только за недостатки капитального характера. Сюда относятся дефекты, которые осложняют или делают невозможной эксплуатацию всего здания, а не только отдельной квартиры. Это создает сложности в разграничении ответственности между управляющей компанией и строителями в том случае, когда дом уже сдан в эксплуатацию, но гарантийный срок еще не истек.
Правила составления акта осмотра квартиры
Вам необходимо зафиксировать все недоделки в квартире. Для этого составляется акт осмотра объекта. Он представляет собой документ, где в виде списка указываются дефекты.
Составьте его максимально подробно, чтобы точно знать о каком именно дефекте и в какой части квартиры идет речь. Данный акт является ключевым доказательством в споре с застройщиком по поводу некачественной отделки.
Проверьте данные представителя застройка и свои, а также обратите внимание, чтобы акт был подписан на каждом листе всеми сторонами, чтобы вы точно могли потом говорить, что о конкретном дефекте застройщик изначально знал.
Не лишним будет сослаться на некачественную отделку и в акте приема-передачи объекта. Напишите от руки в документе снизу, что в квартире есть недостатки, и они подробно описаны уже в акте осмотра.
Такую запись нужно сделать, чтобы потом не возникало вопросов были или нет претензии у покупателя в момент приема квартиры.
Услуги юристов организации «Правовой Петербург»
Некачественный ремонт квартиры или недостатки при приемке — неприятность, с которой многие граждане пытаются справиться самостоятельно. Плюсов у такой идеи нет, а вот минусов предостаточно, начиная с потери личного времени и заканчивая повышенными рисками остаться ни с чем. Поэтому при возникновении любой спорной ситуации с застройщиком (подрядчиком), лучше обратиться к компетентным юристам «Правового Петербурга», которые практикуют решение данных вопросов уже больше 7 лет.
Преимущества сотрудничества с нами:
- оказание качественных услуг «под ключ»;
- информирование о ходе дела;
- строгое соблюдение условий договора;
- отсутствие скрытых платежей при оказании услуг;
- возврат денег при отсутствии результата.