Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить участок под строительство дома?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итак, лишь знание всех вышеуказанных основ позволит достичь достаточного знания по теме, как правильно купить участок земли в собственность. Не нужно надеяться на добросовестность продавца, на компетентность регистратора – всегда важно самому знать, как действовать и на что нужно обратить внимание в том или ином случае. Ведь в случае допущения ошибки, даже по вине других людей, именно Вам придется терпеть последствия и нести расходы на их устранение.
3eмлю нyжнo выбиpaть иcxoдя из тoгo, чтo вы плaниpyeтe нa нeй дeлaть. Bce зeмли, гocyдapcтвeнныe и чacтныe, пpинaдлeжaт к oпpeдeлeннoй кaтeгopии, кoтopaя yкaзaнa в кaдacтpoвoм пacпopтe yчacткa. Ecть кaтeгopии, кoтopыe пoзвoляют жить нa yчacткe и вecти личнoe xoзяйcтвo, a ecть кaтeгopии, пpигoдныe, нaпpимep, тoлькo для пpoмышлeннoгo иcпoльзoвaния. B этoт paз пoгoвopим пpo зeмли для личныx нyжд, a пpo пpoмышлeнныe paccкaжeм в дpyгoй cтaтьe.
Oпpeдeлитecь, для чeгo вaм зeмля. Чтoбы paзбить caдик и выpaщивaть oвoщи или для cтpoитeльcтвa? B oбoиx cлyчaяx вaм пoдoйдyт зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния и зeмли нaceлeнныx пyнктoв/пoceлeний.
3eмли нaceлeнныx пyнктoв дeлятcя нa двe кaтeгopии: пoд ИЖC и для oбщeгo пoльзoвaния.
ИЖC — зeмли для индивидyaльнoгo жилищнoгo cтpoитeльcтвa. Нa тaкoм yчacткe мoжнo пocтpoить жилoй дoм и пpoпиcaтьcя в нeм.
3eмли ceльxoзнaзнaчeния имeют нecкoлькo типoв, нo тoлькo oдин пoдxoдит для oгopoдa или дaчи — yчacтки для вeдeния личнoгo пoдcoбнoгo xoзяйcтвa или ЛПX. Oбычнo тaкиe yчacтки нaxoдятcя нa тeppитopияx caдoвыx нeкoммepчecкиx тoвapищecтв (CНT) или дaчныx нeкoммepчecкиx пapтнepcтв (ДНП).
Taкжe yчтитe, чтo caдoвыe зeмли нe пoдpaзyмeвaют кpyглoгoдичнoгo пpoживaния, и этo мoжeт cтaть пpoблeмoй, ecли вы плaниpyeтe жить в дoмe нa тaкoй зeмлe: дopoги зимoй нe чиcтятcя, мoгyт oтключить элeктpичecтвo, cлoжнo пpoвecти гaз.
Приобрести участок можно у частного лица, у девелопера или у государства.
Покупка земли у частников сопровождается определенными рисками. Например, очeнь дeшeвo пpoдaютcя пpoблeмныe зeмли: формально они принадлежат продавцу, но по факту документов на них у него не осталось. Придется тратить нервы, силы, время и деньги на юриста, чтобы все восстановить. Продавец также может умолчать о различных ограничениях, наложенных на землю, что в итоге приведет к невозможности зарегистрировать право собственности на построенный дом. Спешка при заключении сделки может говорить о том, что продавец стремится избавиться от участка, на который претендует кто-то еще.
Приобретение земли у девелопера сопровождается меньшими рисками, но и тут не следует терять бдительность. Нередко бывает, что к дешевым участкам не предусмотрено подведение коммуникаций за счет компании. Поэтому стоит проверить технические условия, другие документы на землю и коммуникации, а также убедиться, что девелопер выполняет свои обязательства, например почитав в сети отзывы о компании или лично пообщавшись с их клиентами.
Риски при приобретении участка под ИЖС
Пониманию того, как правильно купить земельный участок, помогает не только знание пошаговой инструкции, но также принятие к учету возможных рисков при совершении сделки. Спешка при приобретении недвижимости может стать причиной возникновения значительных проблем с оформлением и эксплуатацией имущества. В связи с этим стоит выделить несколько актуальных категорий рисков:
- Недобросовестность продавца. На практике не редкость, когда для ускорения заключения сделки, продавец не уведомляет покупателя о важных особенностях. К примеру, земля имеет обременения в виде залога или относится к лесному фонду, что делает совершение процедуры передачи имущества попросту невозможным. Иногда продавец подделывает данные, касающиеся категории участка. Так, сельскохозяйственные наделы не подходят для беспроблемного индивидуального жилищного строительства, поэтому в случае с ошибочной покупкой покупателю придется самостоятельно заниматься вопросом перевода недвижимости в другую категорию.
Проверка юридической чистоты
Как купить земельный участок и не стать жертвой нечистоплотных продавцов? Перед совершением сделки земельный надел нужно проверить по нескольким параметрам, в которые входят:
- соответствие фактических границ данным межевания;
- расположение в зонах, обозначенных как природо- и водоохранные;
- история владения участком с указанием всех бывших собственников.
Обратить особенное внимание необходимо:
- на наличие каких-либо обременений (земля может быть в залоге у банка или попадать под судебное производство);
- наличие разрешений на продажу от супруга, если земля была приобретена ими в браке (исключением будут ситуации, когда участок был получен в дар или наследство – специального разрешения не потребуется);
- наличие несовершеннолетних собственников (часть участка может быть подарена ребенку родственниками);
- правоустанавливающие документы должны быть оформлены в соответствии с законодательными нормами.
Преимущества приобретения земли в коттеджном поселке
Если вам надоел шумный город, и вы хотите жить поближе к природе, стоит подумать о строительстве коттеджа. Что нужно знать при покупке земельного участка в коттеджном поселке? Несмотря на то, что земля стоит совсем не дешево, если вы собираетесь строить коттедж, приобретайте 12-15 соток, потому что иначе почти все место займет дом и территории для отдыха в саду не останется.
Главное преимущество покупки участка в коттеджном поселке состоит в том, что застройщик гарантирует в любом случае обеспечение жителей поселка индивидуальными инженерными системами.
Если в обычных садоводствах есть районы, где технически невозможно провести водоснабжение, или вода такого низкого качества, что придется тратить много денег на ее очистку, в коттеджном поселке такой ситуации быть не может. В поселке есть все возможности, чтобы обеспечить жителей качественными услугами. Именно поэтому все больше людей выбирают этот вариант. Ведь лучше один раз заплатить больше, но зато потом жить в комфортных условиях на природе и передать хорошее наследство своим детям!
Ознакомившись с основными проблемами, которые возникают при покупке земельного участка, вам будет гораздо легче сделать свой выбор. Внимательно проверяйте все документы, тогда уже совсем скоро вы будете с комфортом отдыхать на свежем воздухе, а может быть, и переедете за город на постоянное место жительства.
Особенности земель под индивидуальное жилищное строительство
На землях ИЖС можно строить собственный дом, который не должен быть больше трёх этажей. Официально прописаться в нём может только одна семья. Участок для ИЖС, как и любая форма собственности, имеет свои плюсы и минусы.
Преимущества:
- Владелец участка становится полноправным его владельцем и не зависит от садовых товариществ.
- Земли данного типа подразумевают возведение частного дома или коттеджа, соответственно имеют наибольшую рентабельность на рынке недвижимости.
- Государство старается поддерживать частное малоэтажное строительство, поэтому после покупки участка, можно воспользоваться одной из действующих программ по оказанию помощи.
- ИЖС предполагает наличие дорог и различных коммуникаций, за состоянием и работоспособностью которых следит государство.
- После приобретения участка, его новый собственник имеет право рассчитывать на налоговый вычет.
- Участок под ИЖС надёжным активом, поэтому большинство банков разрешают использовать его в качестве залога, при оформлении заявки на кредит.
Лес, поле, вода и комары
Исходя из опыта просмотров, Алексей отмечает, что в радиусе 20 км от Минска найти живописный участок по адекватной цене практически нереально. Редкий случай, когда участок граничит с лесом — гарантированно на такой лот поступит много заявлений и случится ажиотаж.
— Если нужен лес и виды из окна, надо уезжать подальше от цивилизации. В 40 км от МКАД таких участков хватает. Тогда логично рассматривать аукционы не в Минском, а, например, в Логойском или Молодечненском районах. Там конкуренция за землю слабее, а цены ощутимо ниже, — объясняет специалист.
Если участок на высокой позиции, с видом на бескрайние поля — это симпатично. Но приготовьтесь к запахам удобрений. Близость речки, озера или водохранилища — на первый взгляд, безусловный плюс. Но не всегда.
— Однажды вечером мы с женой приехали в Батуринку и были атакованы тучами злобных комаров. Поэтому прежде чем купить участок, стоит побывать там и утром, и вечером. И самому, и с женой. На некоторые вещи без супруги я никогда не обратил бы внимания, — отмечает Алексей.
Переходим к возможности освоения потенциального участка. Т.е. нужно разобраться с возможностями подключения к энергоисточникам (основные — электричество и газ, а так же водоснабжение и канализация) и перспективами их строительства:
Наличие выделенных лимитов по коммуникациям на данную территорию – так как потенциальный покупатель не всегда знает, какую документацию нужно запросить у продавца, то удовлетворяются ответом, что «электроэнергию мы будем получать вот от той линии, а газ запитаем от этой вот трубы». Что бы не попасть впросак нужно запросить перечень документов перечисленный далее (смотри Резюме).
Долевое (финансовое) участие собственников земли в строительстве необходимых коммуникаций – помимо наличия лимитов важным вопросом остаются финансовые затраты на строительство коммуникаций. Следует уточнить стоимость строительства общих коммуникаций (если они ещё не построены) и во сколько это обойдётся, т.к. бывают случаи, когда эта стоимость значительно превышает стоимость земли и влияет на стоимость строительства дома.
Участок без коммуникаций это не очень веселый случай, конечно, в век технологических прорывов все можно сделать автономно (например, купить бензогенератор), но сразу стоит посчитать, в какую копеечку это вылезет. А теперь более подробно о том, что же еще нужно знать о коммуникациях до покупки земельного участка под застройку.
Законодательные нормы использования земель под ИЖС
Общая высота строения на землях под ИЖС не должна превышать отметки в 20 метров. Но гораздо важнее – неделимость дома на отдельные объекты недвижимости, оформленные на разных владельцев.
Помимо жилых комнат, необходимо строение оборудовать бытовыми помещениями под нужды жильцов. Обязательны санитарные комнаты.
Внимание! С августа 2019 года начало строительства дома на участке ИЖС и его завершение носит уведомительный характер. Не требуется письменного разрешения – достаточно лишь в письменном виде поставить в известность соответствующие органы.
Описанное является принципиальным отличием земель ИЖС от СНТ и наделов похожих типов – там по-прежнему требуется разрешение на строительство.
Проверка участка на юрчистоту
Следующим этапом для покупателя является проверка непосредственно права собственности продавца на продаваемый земельный участок. Действительность права собственности, а также отсутствие сведений о каких-либо зарегистрированных ограничениях (обременениях) права собственности в официальном порядке может быть подтверждена получением выписки из Единого государственного реестра недвижимости. В отношении земельного участка рекомендуется получить расширенную выписку ЕГРН, содержащую сведения не только об основных характеристиках и правах на объект недвижимости, но и описание местоположения земельного участка.
С января 2017 года вступил в силу новый Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который содержит ряд оснований для приостановления и отказа в последующем в совершении регистрационных действий. Так, в частности, согласно п. 20 ст. 26 вышеназванного Федерального закона, регистрационные действия могут быть приостановлены, если «границы земельного участка о государственной регистрации прав на который представлено заявление, пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости».
Земельные участки в коттеджном поселке образуются в результате межевания (раздела) более крупного участка, предназначенного под эти цели. Поэтому важно убедиться в том, что выбранный вами земельный участок имеет границы, которые не пересекаются с соседними участками.
Целевое назначение участков
У каждого участка земли есть целевое назначение, которое можно проверить по документам. Например, для сельскохозяйственных нужд, промышленных предприятий и под жилую застройку. У этих назначений есть еще «подкатегории» — виды разрешенного использования земельного участка. Категории могут иногда «пересекаться» (например, с/х земли также могут выделить под ИЖС).
Мы не будем утомлять вас юридическими дебрями законодательства. Главное – обращайтесь к надежному продавцу, а не к риэлтору-однодневке. Тогда и проблем с участком не будет, получите именно то, что вам подходит с нужной документацией.
Остановимся на основных видах использования земли, которые подходят для строительства жилого дома:
- Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
- Дачное строительство;
- Крестьянско-фермерское хозяйство;
ИЖС позволяет возвести отдельно стоящий дом высотой не более 20 м и 3-х этажей.
В дачных и садоводческих товариществах (кооперативах, партнерствах) тоже можно построить дом. Ходят упорные слухи, что в таких домах нельзя прописаться. На самом деле нет законов, запрещающих регистрацию в них. Главное, чтобы дом подходил для постоянного (круглогодичного) проживания и лучше подтвердить этот факт экспертным заключением.
Фермерское хозяйство, на первый взгляд, совсем из другой «оперы», но на таком участке можно построить дом. Правда, придется вести хозяйство (или хотя бы делать вид). Например, посадить несколько плодовых деревьев, чтобы у налоговой не возникало вопросов.
Ошибки при выборе отвертки
- Выбора ширины паза. Если выбирается параметр наконечника отвертки меньше самого крепежа, то в таком случае будет происходить тяжелая прокрутка, в случае использование крестообразной, излом зубьев и паза крепежа.
- Выбора толщины. Если толщина меньше размера крепежа, прокрутка будет не четкой, возможны дополнительные усилия при проворачивании. При большей величине, наконечник отвертки просто не войдет в паз.
- Выбор материала рукоятки. Пластиковое покрытие при длительной работы, будет вызывать проскальзывание и натирание рук. Прорезиненная основа поможет эти дефекты устранить.
- Выбор самого наконечника. Для надежного процесса работы, необходимо использовать только наконечник для конкретного крепежа. В противном случае, качество работ будет низкое и затратное.
Юридическая история участка
Покупателю можно самостоятельно проверить юридическую историю участка, спросив у продавца о том, кто был собственником до него. Если, например, участок достался в пользование в результате наследования еще лет 10 назад, то и вопросов больше никаких нет. Если же покупке участка предшествовала цепочка смены собственников, лучше заказать более глубокую юридическую проверку.
В ходе проверки юридической чистоты сделки собираются все сведения о предыдущих собственниках; какие сделки проводились с землей и насколько они были законны, анализируется законность возникновения права у настоящего собственника. Кроме этого, проверка выявит наличие претензий и притязаний третьих лиц и судебных споров относительно земли.
Главное правило при покупке участка – не спешите. Рассмотрите разные варианты, проверьте все документы, прикиньте примерные расходы в будущем на компенсацию возможных трудностей. Потраченная неделя на этапе проверки может сэкономить месяцы, а порой и годы в дальнейшем, не говоря уже о финансовых потерях.
Какую землю можно покупать?
«Что нужно знать при покупке земельного участка?» – интересуются люди, которые собираются стать счастливыми обладателями подобного объекта недвижимости. В первую очередь, нужно удостовериться лично, что участок действительно существует, причем площадь его именно такая, какую назвал продавец. Нужно также, чтобы у продавца было разрешение на дачное строительство или на жилищное строительство, если вы покупаете просто землю, без дома. Могут быть ограничения на строительство, если участок попадает в такую зону, где оно запрещено (например, зона прохождения газопровода).
Перед покупкой земли нужно узнать, к какой категории она относится:
- Сельское хозяйство. Если это земли сельскохозяйственного значения, то нужно узнать у продавца, не нарушаются ли права органов местного самоуправления при совершении сделки с землей.
- Земля поселений. Здесь необходимо проверить, не нарушаете ли вы права бывшего мужа или жены продавца.
Поиск подходящего участка
Желание купить участок земли в деревне – это половина дела, нужно еще найти тот, который максимально устроит именно вас. Прежде всего, стоит помнить, что участок земли в сельской местности – товар,который можно назвать сезонным и начиная с осенних дней и вплоть до наступления весны при покупке можно сэкономить серьезную сумму денег, так как спрос в это время невелик.
Кроме того, нужно определиться, с какой целью приобретается земля в деревне.
Если в будущем планируется строительство дома, то стоит обратить внимание на следующие факторы:
- Есть ли удобные пути для подъезда к территории;
- Как решен вопрос с водоснабжением;
- Имеется ли газификация и так далее.
Мало кто захочет носить воду в ведрах и топить печь дровами. А значит, наличие коммуникаций – важнейший критерий для выбора участка.
Еще один немаловажный момент – как решен вопрос с питьевой водой. Бывает, что водопровод есть, а пить эту воду просто невозможно. Этот вопрос нужно уточнять до того, как участок уже будет приобретен.
Далее перейдем к характеристике способов приобретения участка мечты.
Первичная земля или вторичный рынок
В первую очередь, перед тем, как начинать искать для покупки земельный участок, следует определиться, какая именно земля вас устроит. Она может быть:
- Первичной. Такие земли предоставляют местные органы самоуправления. Для покупки участка следует обратиться в муниципалитет, обслуживающий территорию, на которой располагается интересующий вас надел. Органы власти по вашему заявлению осуществляют торги. Выгодней взять участок в аренду с последующим выкупом, поскольку в таком случае вы будете оплачивать рыночную, а не кадастровую стоимость надела.
- Вторичной. Участок приобретается у частного лица. При этом участок должен обязательно числиться в 2 реестрах: госкадастре и росреестре. При покупке лучше обратиться к услугам риелтора – специалист поможет проверить все документы и правильно составить договор.
Первичные наделы сейчас покупаются редко, поскольку свободных сельскохозяйственных земель практически не осталось. Вторичный же рынок довольно активен — многие граждане, пользуясь дачной амнистией, оформляют в собственность имеющиеся участки, чтобы впоследствии продать ненужную им землю.