Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проживание в отчужденной квартире после дарения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Судебный иск никогда не подается сам по себе, в виде отдельной «бумаги». Его в обязательном порядке следует сопроводить пакетом документов, часть из которых подтверждает личность истца и наличие оснований для подачи иска, а часть является доказательствами правомерности позиции истца в споре.
В случае с оспариванием дарственной для частных лиц (дарителя, либо его родственников), утвержден следующий список обязательных документов:
- Общегражданский паспорт заявителя (простая копия прикладывается к иску, оригинал необходимо иметь с собой при подаче иска в канцелярию суда)
- Если даритель действует через представителя – нотариально заверенная доверенность на его имя и паспорт самого доверенного лица
- Квитанция, свидетельствующая об уплате пошлины (оригинал, копию можно оставить у себя на всякий случай)
- Документы, подтверждающие основания для отмены дарения. Например, текст Договора, в котором указаны условия, не выполненные получателем дара, акт осмотра помещения, подтверждающий его ненадлежащее состояние, справка о крупном долге за коммунальные услуги и прочее.
- Если дарственную оспаривают родственники скончавшегося гражданина – свидетельство о его смерти
Об отмене договора дарения недвижимости, оформленного между близкими родственниками с сокрытием фактов
Иногда от нотариуса, оформляющего Договор дарения, умышленно скрываются некоторые факты. Например, недееспособность или временная невменяемость дарителя. Это прямое нарушение закона. Квалифицируется оно, как завладение чужим имуществом путем обмана.
Подобную сделку может оспорить любой близкой родственник дарителя, имеющий на руках доказательства неправомерности безвозмездной сделки.
К подобным делам рекомендуется сразу привлекать юриста. Он поможет оперативно собрать все необходимые документы и оспорить договор дарения. Победить же «квалифицированных мошенников» самостоятельно может оказаться слишком трудным делом. Они знают законы лучше большинства честных граждан и могут попытаться использовать их в своих целях. Юрист, выступающий на вашей стороне, этому помешает.
Сделать это можно только через суд. Оспорить дарение квартиры после смерти дарителя чаще всего хотят дедушки, бабушки, супруги, наследники, братья, дяди, тети, племянники. Особенно если имущество могло достаться им по наследству, но по каким-то причинам было подарено одному из родственников или вообще чужому человеку.
Если имущество, на которое претендует истец, не имело к нему отношения при жизни дарителя (наследники не помогали с ремонтом жилья, его уборкой и поддержанием в хорошем состоянии, оплате коммунальных платежей), процедура оспаривания сделки дарения усложняется. Дело в том, что подобные операции совершаются добровольно, и, если кто-то из родственников решил отписать квартиру или дом постороннему, это его право, которое оспорить после смерти дарителя крайне сложно.
Когда договор дарения могут аннулировать
В некоторых случаях договор дарения может быть признан недействительным, а подаренная квартира — вернуться изначальному владельцу. По словам юристов, дарение может быть аннулировано:
- Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
- Если обращение одаряемого «с подаренной недвижимостью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты», то он может через суд попытаться ее вернуть. «Например, даритель провел в квартире все детство, там выросли его дети. Он подарил квартиру, а одаряемый стал небрежно к ней относиться, ломать и разводить в ней костры. Даритель имеет право обратиться в суд и требовать отмены дарения», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев;
- Если даритель переживет одаряемого. В договоре дарения может быть указано право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого;
- Если недвижимость была подарена дарителем «с целью причинить вред имущественным интересам кредитора при банкротстве». «К примеру, даритель незадолго до признания его банкротом подарил квартиру одаряемому. Такую сделку могут признать недействительной и квартиру включат в конкурсную массу», — уточнил Григорий Скрипилев;
- Если даритель не имел права дарить недвижимость или недвижимость была подарена лицу, которое не может быть одаряемым (например, чиновник);
- Дарение может быть признано недействительным из-за ошибок в договоре (например, отсутствие в договоре предмета дарения или его неточное описание) или в случае встречного предоставления со стороны одаряемого, добавила Ася Тер-Саркисова;
- Поводом для аннулирования договора может быть ситуация, когда дарителем выступали несовершеннолетние или недееспособные граждане или дарение произошло после смерти дарителя;
- Если сделка была совершена под влиянием обмана или заблуждения дарителя;
- Сделка может быть отменена, если даритель в момент ее совершения не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, например, из-за проблем со здоровьем. «Такое основание применяется в случае, когда дарителем выступает пожилой человек либо лицо, которое внешне не обладает признаками психического расстройства, но его заболевание может быть подтверждено в дальнейшем на основании заключения судебно-психиатрической экспертизы», — уточнила Ася Тер-Саркисова.
- Требовать отмены договора дарения может кредитор дарителя-банкрота, который является индивидуальным предпринимателем, добавила Софья Волкова. «Например, индивидуальный предприниматель понимает, что он на грани банкротства. У него есть три квартиры, а это значит, что две из них точно попадут под реализацию. В попытке избежать этого, он дарит две квартиры, например, брату и сестре. Но если в процедуре банкротства выяснится, что дарение было произведено в течении 6 месяцев до признания его банкротом, то кредиторы, как заинтересованные лица, могут требовать его отмены», — объяснила она.
Moжнo ли ocпopить дapcтвeннyю нa дoм
Moжнo, в cyдeбнoм пopядкe. Oтcyдить дapcтвeннyю нa дoм мoжeт и caм дapитeль, и eгo зaкoнныe пpeдcтaвитeли либo нacлeдники в cлyчae cмepти дapитeля. Пpичин для oтмeны coглaшeния мнoгo, иx мoжнo ycлoвнo paздeлить нa тpи бoльшиe гpyппы:
- Cдeлкa зaключeнa c нapyшeниeм зaкoнoдaтeльcтвa, c цeлью мacкиpoвки дpyгoй cдeлки. Нaпpимep, ecли дoгoвop дapeния иcпoльзoвaли для пoкyпки, пpoдaжи, oбмeнa нeдвижимocти, чтoбы yйти oт нaлoгooблoжeния.
- Пopoки вoли — ecли cдeлкa былa coвepшeнa пoд дaвлeниeм, в бeзвыxoднoм пoлoжeнии дapитeля, c иcпoльзoвaниeм oбмaнa.
- Пopoки cyбъeктa, или coвepшeниe cдeлки лицoм, нe имeющим нa этo пpaвa — нaпpимep, ecли дapитeль нe являeтcя coбcтвeнникoм или нe пoлyчил paзpeшeниe cyпpyгa пpи coвмecтнoй coбcтвeннocти.
Особенности дарения с условием пожизненного проживания
К сожалению, законами РФ собственник имущества не застрахован от непредвиденных и отягчающих ситуаций при совершении и исполнении сделки.
Даже в случае составления договора с обременением, когда даритель имеет все права на дальнейшее проживание на подаренной жилплощади, новый хозяин может по своему усмотрению распоряжаться данной недвижимостью.
Собственник вправе ее передарить кому-либо, сдать в найм, продать. И никто ему в этом не воспрепятствует, так как он будет действовать в рамках закона!
Основываясь на статье 572 Гражданского Кодекса, можно с уверенностью заявить, что сделка дарения это безвозмездный акт. Кроме того, такой вид не предусматривает реверсии, к тому же совместного распоряжения предметом дарственной.
Сам акт дарения с обладанием права бессрочного пользования бывшего владельца запрещает на законных основаниях выселять его из квартиры, но не более того. При этом распоряжаться объектом недвижимости собственник может по своему усмотрению.
Поэтому к данному виду сделки все чаще прибегают престарелые граждане, желающие сделать подарок родным. Однако они хотят оставить за собой возможность проживать в подаренной квартире до конца своей жизни.
Определить порядок пользования
В договоре дарения с рассматриваемым нами условием можно оговорить порядок пользования квартирой. Так, стороны вправе установить, что даритель владеет и пользуется определенной комнатой и, соответственно, вправе использовать общее имущество квартиры и многоквартирного дома, в котором она расположена. Однако следует учитывать, что все последующие собственники такими условиями не связаны, поскольку сторонами договора дарения не являются. Поэтому они вправе обсуждать с дарителем иные условия пользования квартирой, а при отсутствии договоренности могут обратиться в суд за разрешением возникшего спора.
В судебной практике по-разному решается вопрос о действии права пожизненного пользования квартирой после ее отчуждения в пользу третьих лиц со стороны одаряемого.
Так, Кировский областной суд в Определении от 09.06.2011 по делу N 33-1990 указал, что, поскольку договор дарения квартиры является соглашением, он создает права и обязанности только у лиц, его заключивших. Следовательно, право пожизненного пользования, предусмотренное в договоре дарения квартиры, сохраняется у дарителя, в пользу которого оно установлено, только пока собственником квартиры является одаряемый. После продажи одаряемым квартиры третьему лицу указанное право прекращается. Даже если при отчуждении квартиры одаряемый не сообщит новому собственнику о сохранении указанного права у дарителя (бывшего собственника), это не нарушает права последнего, поскольку в силу ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Верховный суд Республики Карелия, наоборот, считает, что право пожизненного пользования квартирой сохраняется у прежнего собственника, в пользу которого оно было установлено, и после отчуждения квартиры в собственность третьих лиц (Апелляционное определение от 03.08.2012 по делу N 33-2292/2012).
Аналогичной позиции придерживается и Липецкий областной суд, что можно увидеть из уже упоминавшегося нами Апелляционного определения от 09.07.2012 по делу N 33-1459/2012. Условие проживания ответчика в квартире сохраняется не только при прекращении семейных отношений между дарителем и одаряемым, но и на будущее, поскольку в соответствии со ст. 292 ГК РФ при переходе права собственности на квартиру к другому лицу прекращается право пользования жилым помещением не только бывшего собственника, но и членов семьи прежнего собственника. Однако условие о пожизненном проживании собственника по первичной сделке сохраняет свое действие на все возможные последующие сделки по этому жилому помещению, и поэтому для каждого последующего собственника условие о пожизненном проживании дарителя по первому договору является обязательным для исполнения.
По нашему мнению, правильной является именно вторая позиция, поскольку цель сторон договора дарения при его заключении состояла именно в сохранении права дарителя пожизненно проживать в квартире. Какой тогда смысл предусматривать такое право, если его легко можно обойти отчуждением квартиры в пользу третьего лица, которое стороной договора дарения, из которого возникло данное право, не является и может требовать выселения дарителя? Такое право является ограничением права собственности всех владельцев квартиры, которые обязаны соблюдать право прежнего собственника и не чинить ему препятствий в его реализации.
Однако, учитывая правовую позицию, которую занял Кировский областной суд по этому вопросу, представляется целесообразным в договоре дарения, оговаривая условия сохранения за дарителем права пожизненного проживания в квартире, специально указать, что такое право сохраняется за дарителем и при любом отчуждении квартиры в пользу любых третьих лиц.
Действующие нормативы
Правовое регулирование процесса дарения производится в соответствии со следующими правовыми актами:
| Гражданский кодекс РФ | Данный закон содержит основные правила договорных отношений в целом и отношений дарителя и одаряемого в частности |
| Гражданско-Процессуальный кодекс | Имеет значение, если отношения сторон приводят к судебному разбирательству |
| ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» | Определяет правила перехода права собственности с одного субъекта на другого |
| Основы законодательства о нотариате | Так как согласие на отчуждение недвижимости должен дать супруг, данный момент должен быть надлежащим образом оформлен. При этом именно нотариус оформляет такое согласие |
Также сторонам стоит обратить внимание на материалы судебной практики, если между ними возникает спорная ситуация.
Дарение можно оспорить, но при этом необходимо наличие некоторых обстоятельств, практика позволит лучше проанализировать ситуацию.
В чем отличия от обычного договора дарения квартиры
Как сказано выше, существенных отличий в оформлении нет. Главное, что должно быть указано – это специальные условия, которые не должны измеряться в денежном эквиваленте.
Так как сделка является безвозмездной, то и условия никак не должны затрагивать материальные интересы сторон.
В самом договоре в блоке про права и обязанности сторон нужно указать условия, которые устраивают обе стороны. Например, может быть указано, что владелец до конца своей жизни может проживать в квартире и пользоваться всеми коммуникациями. При этом со стороны одаряемого не обязательна никакая поддержка: ни материальная, ни моральная. Также могут быть указаны условия проживания третьих лиц. Например, жены владельца или его детей.
Но все эти пункты прекратят свое действие в день смерти владельца. Это и есть главное отличие от обычной дарственной. В обычном договоре все пункты действовать начинают с момента подписания и срок их действия не ограничен. Условия, касающиеся проживания владельца, утратят силу в день его смерти.
После того, как эти пункты утратят силу, имущество останется в собственности одаряемого. Проживание владельца не дает права родственникам на наследство.
Преимущества дарения с пожизненным проживанием перед завещанием
Завещание характеризуется некоторыми неудобствами для обеих сторон сделки:
- Наследодатель оплачивает нотариальное оформление документа.
- Наследник оформит на себя завещанное жилье только через шесть месяцев после открытия наследственного дела.
- Получателю по завещанию требуется оплатить пошлину за наследственное свидетельство.
- Наследство может разорить, если завещатель при жизни наделал долгов.
Поэтому не стоит недооценивать плюсов дарения с пожизненным проживанием:
- Прежний хозяин продолжает жить на старом месте, как и раньше. Как только он умирает, одаряемый становится новым хозяином.
- Материальные затраты на дарение между близкой родней невелики: от НДФЛ они избавлены, переоформляя на себя квартиру в Росреестре, придется только оплатить госпошлину в две тысячи рублей. Тратиться на нотариуса для заверения дарения не обязательно.
Продажа квартиры, в которой проживает даритель
Фактически после государственной регистрации перехода права собственной на квартиру к одаряемому даритель теряет возможность ей распоряжаться. И новый владелец может ее продать другим лицам. Поскольку выписать дарителя невозможно, то покупатель должен быть извещен об этом обстоятельстве. Если он его принимает, то сделка состоится.
Ограничение в праве продажи третьим лицам в тексте дарственной недопустимо. Такой договор можно признать недействительным.
Если даритель умирает, кому принадлежит квартира?
По дарственной право собственности на квартиру переходит к лицу, выступающему в качестве принявшего дар. Если в ней прописано пожизненное проживания дарителя, то это условие действует до его смерти. Наследники не смогут претендовать на эту жилую площадь, поскольку она при жизни дарителя ему уже не принадлежала.
Как оформить – пошаговая инструкция
Процедура оформления дарственной на квартиру с пожизненным проживанием дарителя практически аналогична заключению обычного договора дарения. Перед тем как приступить к непосредственному оформлению, владелец квартиры должен принять соответствующее решение и согласовать желание по передаче прав собственности с потенциальным одаряемым.
После согласования требуется собрать необходимые документы и составить текст договора с учетом всех нюансов сделки. Затем, необходимо пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре.
Оформлять дарственную можно без привлечения нотариуса. Договор не обязательно должен быть заверен в нотариальной конторе. Однако подпись нотариуса может помочь при возникновении каких-либо спорных ситуаций.
Рассмотрим каждый этап оформления подробнее.
Практика, при которой в дарственной прописывается возможность пожизненного проживания бывшего собственника в подаренной квартире, имеет ряд нюансов. Однозначное мнение среди юристов по данному вопросу отсутствует. Однако в целом судебная практика подтверждает законность таких дополнений к договору.
Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя: образец
Договор дарения широко используется в практике передачи недвижимости другому лицу. Процедура безвозмездна. Получатель квартиры не несет никаких финансовых обязательств по отношению к дарителю.
Документ может предусматривать некоторые неимущественные условия, например право пожизненного проживания.
Обусловлен факт тем, что подобное право возникло до совершения акта безвозмездной передачи в дар жилья.
Составить дарственную можно на любого человека – родственника независимо от степени дальности родства, друга, знакомого. Включение условия о проживании на подаренной жилплощади дарителя до окончания его жизни является своеобразной защитой от выселения дарителя из квартиры или других махинаций.
Можно ли оформить дарственную без права продажи?
Составить договор дарения без права последующей продажи одаряемым нельзя. С момента регистрации в Росреестре одаряемый становится собственником, а право проживания не регистрируется. Новый владелец может продать жилье, оповестив покупателя о деталях сделки. Если покупатель не согласен на пожизненное проживание постороннего человека, он вправе отказаться от заключения договора. Согласие постоянно проживающего дарителя на продажу недвижимости не потребуется. Собственник может в любой момент продать, подарить или обменять квартиру, уведомив вторую сторону о праве другого человека на проживание и заключив договор купли-продажи, дарения или мены. Кратко: дарственная с правом проживания актуальна, если между сторонами хорошие отношения и даритель хочет пользоваться недвижимостью до конца жизни. При этом одаряемый в любой момент может обменять, подарить или продать жилье другому человеку, предварительно оповестив его о том, что ему придется жить с посторонним.
Продажа квартиры, в которой проживает даритель
Фактически после государственной регистрации перехода права собственной на квартиру к одаряемому даритель теряет возможность ей распоряжаться. И новый владелец может ее продать другим лицам. Поскольку выписать дарителя невозможно, то покупатель должен быть извещен об этом обстоятельстве. Если он его принимает, то сделка состоится.
Ограничение в праве продажи третьим лицам в тексте дарственной недопустимо. Такой договор можно признать недействительным.
Если даритель умирает, кому принадлежит квартира?
По дарственной право собственности на квартиру переходит к лицу, выступающему в качестве принявшего дар. Если в ней прописано пожизненное проживания дарителя, то это условие действует до его смерти. Наследники не смогут претендовать на эту жилую площадь, поскольку она при жизни дарителя ему уже не принадлежала.