Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласование изменения фасада нежилого здания в Москве с 1 августа 2022 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все просто: вам нужно получить разрешение ради вашей же безопасности! Ведь если переустройство квартир требует узаконивания прежде всего потому, что своими работами вы можете нарушить структуру дома и внутридомовых коммуникаций и нанести непоправимый ущерб вашим соседям, то работы в коттедже могут нанести вред прежде всего вам и вашим домочадцам.
Цена согласования перепланировки квартиры и разработки проекта
| Вид услуги | Стоимость | Срок |
|---|---|---|
| Согласование перепланировки без затрагивания несущих конструкций | 20 000 руб. | 27 дней |
| Согласование перепланировки с затрагиванием несущих конструкций | 30 000 руб. | 35 дней |
| Согласование ранее выполненного переустройства квартиры | 20 000 руб. | 30 дней |
| Изготовление проекта переустройства квартиры | от 12 000 руб. | 5 дней |
| Разработка Технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству квартиры | от 12 000 руб. | 7 дней |
| Подписание Акта о завершенном переустройстве в квартире | 16 000 руб. | 10 дней |
| Внесение изменение в Кадастровый учет и получение нового Свидетельства о государственной регистрации права | 30 000 руб. | 30 дней |
Какие документы нужны для согласования
Основным документом, который подается на согласование, является проект. Он должен быть оформлен в соответствии с действующим ГОСТ Р. Проектная документация представляется в бумажном (2 экземпляра) и электронном виде. Архитекторы и инженеры АО «Стройпроект» составляют проект с использованием средств BIM-проектирования, что облегчает использование документов и их передачу для согласования.
Помимо него понадобятся:
- Документы, подтверждающие право собственности на участок, где будет вестись строительство;
- Документы о собственности на постройку, которую нужно ремонтировать, реконструировать или модернизировать;
- Задание на разработку проектной документации;
- Ситуационный план и выкопировка из генерального плана;
- Техпаспорт реконструируемого объекта.
Дополнительно могут потребоваться следующие документы:
- Чертежи и план расположения объектов, которые уже имеются на участке для строительства;
- Документы, которые подтверждают техническую возможность подключения объекта к городским сетям общего пользования;
- Результаты предварительных геологических, геодезических и других изысканий;
- Заключения о соблюдении требований законодательства относительно находящихся вокруг постройки санитарных зон;
- Историко-архитектурный план, если строительство ведется в охраняемых зонах.
Мнение юриста. Степан Хантимиров, адвокатское бюро Asterisk:
— Новые правила можно оценить положительно, поскольку они упрощают процедуру согласования перепланировки. Также к заявлению больше не нужно прикладывать протокол общего собрания собственников помещений (если он раньше передавался на хранение в Мосжилинспекцию) и журнал производства работ (если в помещении не затрагиваются несущие конструкции).
Единственный минус, с которым могут столкнуться заявители, — необходимость иметь электронную подпись. Проект перепланировки и техническое заключение должны быть подписаны электронной подписью. В целом же порядок перепланировки остался прежним. Чтобы ее выполнить, нужно сделать проект, получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки, провести перепланировочные работы и оформить акт о завершенных работах.
Законодательное регулирование
Основными законами, которыми регламентирована перепланировка частного дома, являются:
- Статьи с 25 по 29 Жилищного Кодекса РФ, где регламентированы законные и незаконные действия по перепланировке и переустройству внутренних помещений дома;
- Постановление правительства № 266 РФ содержит форму документа и заявления на перепланировку и регулирует согласование работ с административными органами;
- Статья 7.12 КоАП диктует ответственность собственника, который решил произвести перепланировку без разрешения властей.
- Кроме того на региональном уровне могут действовать дополнительные законодательные акты, регламентирующие подобные действия в жилом помещении.
Когда нужно начинать оформление
Многие владельцы квартир при их покупке стараются как можно быстрее переделать жилье «под себя», не считая процедуру согласования обязательной, откладывая ее на потом. Особенно это касается жильцов, которые приобретают недвижимость в новостройках.
Однако данный подход не является верным. Перепланировку следует начинать с создания эскиза или проекта и подачи соответствующих документов в орган, осуществляющий согласование. Только после получения разрешающих документов следует производить ремонтные работы.
В процессе осуществления работ по перепланировке не разрешается вносить изменения в ранее согласованный проект. В противном случае комиссия надзорного органа попросту не подпишет соответствующий акт, а сама модификация жилого помещения будет признана незаконной.
Ограничения на работы по переустройству в нежилом помещении
Указанные ограничения обязательны для всех видов переустройства, осуществляемых как с разработкой проектов, так и по эскизам. В случае несоблюдения данных требований согласовать произведенную перепланировку будет затруднительно.
Не допускается переустройство помещений, при котором:
- ухудшаются условия эксплуатации нежилого здания и находящихся там граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
- переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для жизнедеятельности;
- затрагиваются помещения на нежилых объектах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба;
- нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
- устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
- предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
- увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях.
Организация пространства в новостройках: возможности и ограничения
Необходимо заметить, что во многих новостройках, в отличие от старых домов, уже на этапе проектирования заложено много возможностей для свободного планирования. Даже если квартира приобретается в строящемся доме, виды и порядок проведения работ можно определить заранее. Много пространства для дизайнерского творчества дает жилье в монолитных домах, где нагрузка, в основном, приходится на наружные стены и колонны внутри. Тем не менее, творить все, что угодно, по собственному усмотрению невозможно и здесь, имеются определенные ограничения, при нарушении которых узаконить перепланировку невозможно.
Те, кто планирует приобрести квартиру или уже ожидают завершения строительства, могут проанализировать проект дома, чтобы выяснить все нюансы: от расположения несущих стен до возможности создания гардеробной. Лучше это делать с помощью технических специалистов проектного бюро, которые сразу смогут сказать, можно ли будет получить разрешение на конкретные работы.
Прайс-лист: Перепланировка и согласование
—>
| Перепланировка | ||
|---|---|---|
| Вид услуги | Стоимость, руб. | Срок |
| Проект перепланировки нежилого здания/помещения | от 30000 | 10 дней |
| Техническое заключение о состоянии несущих конструкций нежилого здания/помещения | от 20000 | 10 дней |
Когда согласовать перепланировку можно в уведомительном порядке
Для интересующихся вопросом, как согласовать перепланировку квартиры самостоятельно, можем сообщить приятность. Среди изменений планировки внутреннего пространства помещений и фасадов строений имеются «метаморфозы», не влияющие на несущую способность конструкций — опор, стен, перекрытий. Реализация таковых не несет риска разрушения, не угрожает комфорту, безопасности, здоровью и жизни людей. Поэтому московское Правительство в 508-м постановлении официально разрешило регистрировать их в соответствующих актах по упрощенной процедуре. Для нее достаточно обратиться в многофункциональный центр.
Самостоятельное согласование перепланировки квартиры в уведомительном порядке предусмотрено для:
- Разборки не несущих нагрузку перегородок, простенков, а также их переноса (установки в другом месте);
- Разборки встроенных ниш и шкафов, которые не образуют новых помещений;
- Заделывания существующих проемов в стенах, перегородках;
- Проделывания новых проемов в простенках, дверных — в перегородках;
- Переноса сантехники в существующих помещениях санузлов.
Чтобы перепланировать жилые и нежилые площади в перечисленных случаях разрешение брать не нужно. Суть упрощенного алгоритма узаконивания переделок сводится к:
- Подаче собственником, его представителем (квартиросъемщиком) заявления на внесение корректив в техническую документацию;
- Оформлению за 10 дней акта о свершенном переустройстве (перепланировании) жилья и нежилых площадей;
- Сверке полномочным представителем (инспектором) выполненных изменений с поданными к регистрации.
Обращение в специализированную организацию
Любую стадию перепланировки — от разработки проекта до получения заключительного акта — можно доверить специализированным компаниям.
Это должна быть организация, входящая в СРО.
Как правило, заказывают перепланировку «под ключ». В совокупности все мероприятия по подготовке, реализации проекта и получению разрешений от городских инстанций выходит дешевле, чем оплачивать эти услуги по отдельности.
Если изменения затрагивают несущие конструкции, лучше заказать проект и согласование непосредственно у автора здания, например ГУП «МНИИТЭП». Во-первых, все равно придется получать его резолюцию (техническое заключение). Комплексная услуга выйдет дешевле. Во-вторых, проекты государственных институтов обычно не вызывают вопросов у ЖКИ. Если автор здания неизвестен, можно обратиться в ГУП «МосжилНИИпроект».
Что нельзя изменить в помещении?
Закон достаточно строго смотрит на ряд изменений в планировке, которые касаются безопасности. В первую очередь это относится к любым манипуляциям с несущими конструкциями, в которых установлены вентиляционные каналы – их запрещено сносить или перемещать, новые дверные проходы в них разрешены только с усилением. При работе с несущими стенами стоит соблюдать осторожность, поскольку малейшая ошибка в расчетах может привести к обрушению дома. Поэтому если вы запланировали капитальную перепланировку, обратитесь к профессиональным архитекторам, которые учтут все нюансы вашего помещения.
Запрет также распространяется на ряд операций с инженерными коммуникациями. При ремонте ванной и туалета необходимо предусмотреть свободный доступ к трубам канализации и водоснабжения на случай чрезвычайных ситуаций. Если вы решили установить в квартире теплый пол, допустимо применение только электрической системы – монтаж водяных теплых полов рассматривается как незаконное использование водо- и теплоресурсов дома.
Кроме того, закон запрещает перенос батарей на лоджии или балконы, объединенные с жилой комнатой, а также единоличную установку вентилей, регулирующих подачу тепла в квартиру: такие изменения, могут привести к искажению всей системы отопления в доме и снижению комнатной температуры у соседей.
Coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe
3aчacтyю, oбycтpoить пoмeщeния в нoвocтpoйкe и пoлyчить paзpeшeния лeгчe, чeм в cтapoм дoмe. Нeкoтopыe зacтpoйщики пpeдлaгaют вapиaнты квapтиp co cвoбoднoй плaниpoвкoй — тo ecть вы cпoкoйнoй мoжeтe вoплoщaть cвoи apxитeктypнo-дизaйнepcкиe идeи и пoдaть дoкyмeнты нa coглacoвaниe пepeплaниpoвки в нoвocтpoйкe co cвoбoднoй плaниpoвкoй.
Ecть двa вapиaнтa:
- cдeлaть peмoнт и зaтeм yзaкoнить — yвeдoмитeльнoe coглacoвaниe;
- coглacoвaть пpeдвapитeльный плaн и cдeлaть peмoнт пocлe paзpeшeния — paзpeшитeльнoe coглacoвaниe.
Paзpeшитeльнoe:
- пepeмeщeниe caнyзлa;
- пpoeм в нecyщeй ocнoвнyю нaгpyзкy cтeнe;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки, coздaющиe нaгpyзки cвepx нopмы.
Увeдoмитeльнoe:
- зaмeнa пoлa;
- мoнтaж aнтeнны нa фacaдe;
- зaмeнa paкoвины, yнитaзa;
- измeнeниe нe нecyщиx пepeгopoдoк, кpoмe мeжквapтиpныx cтeн;
- дoпoлнитeльныe пepeгopoдки бeз cвepxнaгpyзки нa кoнcтpyкцию здaния.
B мoнoлитныx и киpпичныx дoмax coглacoвaть пepeплaниpoвкy лeгчe — в ocнoвнoм нecyщиe cтeны тaм pacпoлoжeны внe квapтиp. B пaнeльныx и блoчныx — нaoбopoт cлoжнee.
Согласование перепланировки квартир перешло в онлайн. Что надо знать
Сама по себе услуга согласования перепланировки бесплатна. В период своевременного согласования (до ремонта и переделок в квартире) взимается пошлина только за разработку технического паспорта в БТИ. Ее размер составляет в среднем 1 тыс. руб.
Значительную часть расходов в согласовании занимает подготовка проекта перепланировки. Ее стоимость варьируется от 15 тыс. до 40 тыс. руб. Разброс цен зависит от сложности работ — например, затрагивает ремонт несущие конструкции или нет. Если воспользоваться типовым проектом перепланировки, который представлен на сайте Мосжилинспекции, то услуга согласования будет полностью бесплатной.
— Новые правила можно оценить положительно, поскольку они упрощают процедуру согласования перепланировки. Также к заявлению больше не нужно прикладывать протокол общего собрания собственников помещений (если он раньше передавался на хранение в Мосжилинспекцию) и журнал производства работ (если в помещении не затрагиваются несущие конструкции).
Единственный минус, с которым могут столкнуться заявители, — необходимость иметь электронную подпись. Проект перепланировки и техническое заключение должны быть подписаны электронной подписью. В целом же порядок перепланировки остался прежним. Чтобы ее выполнить, нужно сделать проект, получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки, провести перепланировочные работы и оформить акт о завершенных работах.
Любая перепланировка таунхаусов должна быть согласована в установленном для жилых помещений порядке. Все дома этого типа возведены по индивидуальным проектам и имеют своего автора.
Однако все же разница между перепланировкой таунхауса и перепланировкой квартиры существует. Таунхаус, по сути, двухуровневая квартира. Плюс такой собственности в том, что сверху и снизу в таунхаусах отсутствуют другие квартиры, что создает удобные преимущества при перепланировке и убирает ряд запретов, свойственных обыкновенным перепланировкам.
Процесс согласования изменений в интерьере таунхауса практически аналогичен квартирному, а если быть конкретными, то согласно законодательству таунхаус считается двух-, трех- и более уровневой квартирой.
Следует помнить, что любое изменение помещений в таунхаусе является перепланировкой. Так называемых свободных планировок на деле не бывает, потому что состояние каждой «многоуровневой квартиры» четко зафиксировано в поэтажном плане технического паспорта БТИ.
Как уже было сказано выше, речь идет о документе, цель которого – согласование в жилищной инспекции Москвы или в других соответствующих инстанциях (если речь идет о Подмосковье) переустройства или перепланировки помещений. Сам проект подготавливается по заданию, представленному заказчиком, а подготовкой этого документа занимается исключительно специализированная организация, имеющая необходимый к этому допуск. Среди многочисленных услуг, оказываемых Архитектурным бюро «МосОблРег» юридическим и физическим лицам, есть также услуга по согласованию перепланировок.
Как согласовать перепланировку квартиры и где это можно сделать
Внесение изменения в кадастровый паспорт Росреестра не является обязательным, хотя при выполнения ремонта с перепланировкой, обычно площадь квартиры или нежилого помещения немного изменяется.
При необходимости оформления этих изменений, заказывается Технический план, на основании которого и вносятся изменения в ЕГРН.
Описанные процедуры на практике могут отличаться с учетом особенностей каждого объекта и иметь множество подводных камней, которые не позволяют достичь желаемого результата.
Как правило, собственники обращаются за консультацией на этапе купли-продажи помещения, иди при поступлении уведомления от Мосжилинспекции о предоставлении доступа на объект. Возможно оформить перепланировку потребуется, при оценке квартиры сотрудником банка, оформлении договора страхования и пр.
Заблаговременное решение вопроса согласования (узаконивания) перепланировки сэкономит как Ваш бюджет, так и нервные клетки. Работайте с профессионалами.
В интернете до сих пор можно встретить материалы, которые допускают производство перепланировки без проекта. Авторы этих сомнительных материалов утверждают, что работы в квартире или нежилом помещении можно сделать по эскизам или рисункам, причем оформить их вправе сам собственник объекта. Это ложное утверждение, которое может дорого обойтись владельцу квартиры.
Проект не нужен для работ, которые не подпадают под определение перепланировки. Это может быть текущий (косметический) или капитальный ремонт, когда первичная планировка помещений не меняется. Если же собственник, несмотря на предписания закона, все же сделал работы без проекта, у него есть шанс узаконить перепланировку. Сделать это достаточно сложно, так как за любые нарушения норм безопасности может быть вынесен отказ.
При узаконивании работ проект не требуется, так как это никак не повлияет на уже сделанную перепланировку. Вместо этого владельцу помещения нужно подтвердить полную безопасность по всем работам и изменениях характеристик. С этой целью оформляется не проект, а техническое заключение. Документ подтвердит, что сделанные работы безопасны для инженерных систем и конструкций объекта. Естественно, при наличии нарушений будет вынесено отрицательное заключение, отказ в узаконивании.
Комментарий эксперта. Есть такое понятие как типовые проекты перепланировки. Их можно получить в Мосжилинспекции на самые распространенные серии домов. В типовом проекте сразу указаны только те работы, которые разрешены для производства по 508-ПП, с соответствующими требованиями по безопасности. Поэтому при использовании типового проекта согласование осуществляется формально и с максимально быстрой проверкой.
Типовой проект, взятый в МЖИ, можно сразу использовать для производства работ. Для заказа индивидуального проекта нужно обращаться в компанию, состоящую в СРО проектировщиков. Этот момент будет проверен в МЖИ на этапе согласования документов.
Найти проектную организацию можно по рекламным предложениям в СМИ, в интернете. Наша компания занимается проектированием всех видов строительных работ в Москве и Московской области. Мы можете заказать проект и получить готовые документы уже через считанные дни. Также мы может взять на себя все обязательные согласования, оформление технических заключений и планов, помощь на этапе кадастрового учета перепланировки.
Отличия перепланировки таунхауса от других видов помещений
Таунхаус представляет собой квартиру из нескольких уровней. Это может два или три уровня, в зависимости от проекта. Такие квартиры схожи с теми, которые устраивают в типовых многоэтажках собственники нескольких квартир, находящихся друг над другом. Существуют некоторые отличия обустройства в таких видах помещений:
- В таунхаусе можно реализовать любые мероприятия на первом этаже.
- В многоуровневых квартирах типовых домов нельзя устроить на первых этажах ванную, например. В случае аварии будут затоплены соседи снизу.
- В таунхаусе не соседей снизу и сверху, только сбоку. Поэтому, ограничения, существующие в типовых домах, в этом виде постройки можно не принимать во внимание.
Возведение капительного объекта строительства требует определенных согласований. Назовем только основные из них:
- Получение лицензий, которые подтверждают право застройщика начинать строительные работы.
- Геодезические и геологические изыскания.
- Предроектное предложение.
- Промежуточное утверждение предпроектного предложения.
- Заключение о соответствии проекта строительства градостроительным нормам.
- Утверждение градостроительного плана участка распоряжением Префектуры и постановление Правительства.
- Оформление акта разрешенного использования.
- Составление технического задания на проектирование.
- Получение ТУ на подключение к инженерным коммуникациям.
- Составление проектной документации.
- Утверждение архитектурно-градостроительного решения.
- Согласование предпроектной и проектной документации в органах государственного контроля.
- Оформление заключения Мосгосэкспертизы.
- Получение официального разрешения.
- Получение ордера на земляные и строительно-монтажные работы.
Застройщик может приступить к строительству только после получения всех этих разрешительных документов и согласований. Но на этом процедура не заканчивается. В ходе возведении объекта нужно будете еще получать различные разрешения, а в конце – разрешение на ввод в эксплуатацию, провести регистрацию в Росреестре.
Стоит отметить, что это общая схема. В отдельном случае необходимые акты и согласования могут изменяться, к примеру, какие-то из них получать необязательно или нужно будет дополнить пакет документов другими бумагами. Более подробно узнать особенности оформления можно, связавшись со специалистами нашей компании.