Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить брачный договор на ипотечную квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В договоре могут регулироваться различные вопросы, включая не только то, как будет делиться имущество в случае развода, но и то, как супруги будут распоряжаться доходами во время брака. Поэтому если один из супругов считает, что брачный договор содержит невыгодные для него условия, обратиться с иском в суд можно не только в процессе развода, но и во время нахождения в браке (в т.ч. и если стороны не планируются разводиться).
Срок исковой давности для подачи иска о признании документа недействительным составляет 1 год. Этот срок начинает отсчитываться с того момента, когда сторона узнала о наличии оснований для оспаривания договора или с того момента, когда прекратились обстоятельства, из-за которых контракт был заключен (например, насилие или угрозы).
Если оспаривать брачный договор планируется в ходе развода, то подавать отдельный иск не обязательно: требование можно заявить и в одном исковом заявлении (о разводе, о признании контракта недействительным, о разделе имущества). Также закон не запрещает оспаривать договор и после расторжения брака (но не нужно забывать о сроке исковой давности).
Таким образом, на вопрос о том, как оспорить брачный договор, можно дать однозначный ответ — только через суд. При этом, в зависимости от обстоятельств, обращаться с соответствующим иском можно как в процессе нахождения в браке, так и во время бракоразводного процесса, а также после его завершения.
Но вне зависимости от того, когда вы решите заняться оспариванием брачного договора, рекомендуем обязательно обращаться за профессиональной помощью: юрист проанализирует оспариваемый контракт, оценит перспективы рассмотрения дела в суде и правильно подготовит все необходимые документы.
Брачным договором не регулируются вопросы личного неимущественного характера. «Например, если муж потолстеет и будет весить 120 кг, жена не может лишить его права собственности на машину по брачному договору: тело не является имуществом в понимании гражданского кодекса, супруг по своему усмотрению распоряжается им», — уточнил Мурат Бороков.
Брачным договором нельзя ограничить или лишить дееспособности и/или правоспособности супруга. «Например, пункт, ограничивающий одного из супругов в праве на обращение в суд, окажется ничтожным, даже если он будет включен в договор. Или, например, если муж хочет ограничить жену в работе в какой-то области (модельный бизнес, эстрада и пр.) и брачный договор будет предусматривать запрет на осуществление этой деятельности, то, опять-таки, данный пункт станет ничтожным», — рассказал Бороков.
С брачными договорами при сделках с жильем чаще всего сталкиваются агентства элитной недвижимости. «При продаже недвижимости необходимо предоставлять либо согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, либо заявление о том, что человек не состоит в браке. Многие вместо согласия предоставляют на сделку брачный договор. Далее именно брачный договор подается в Росреестр, чтобы государственные регистраторы могли проверить, действительно ли имущество принадлежит тому или иному супругу, действительно ли этот вопрос в брачном договоре урегулирован и не нужно ли получать дополнительное согласие супругов», — рассказал юрисконсульт агентства Savills.
Брачный договор востребован у предпринимателей — им пользуются, чтобы компании работали без вторжения извне. «Например, это позволяет отчуждать доли в компании без предварительного получения нотариально удостоверенного согласия супруги или супруга. Один из супругов, задекларировав, что все имущество, купленное на его имя, является его персональной собственностью, самостоятельно занимается бизнесом, не привлекая другого, который и не знает, какие операции проводит компания», — подытожил Мурат Бороков.
Зачем нужен брачный договор при покупке квартиру в ипотеку?
Чаще всего на заключении договора настаивают банки. При выдаче кредита на приобретение жилья оговаривается, что недвижимость будет находиться в залоге у кредитора. Он несет риск невыплаты кредита в случае развода супругов и раздела совместного имущества.
Если заемщиком выступает один из супругов, то контракт позволяет установить раздельный режим собственности на ипотечную квартиру. После расторжения брака квартира и долги перейдут к заемщику.
Ситуации, в которых целесообразно подписывать соглашение между супругами, разнообразны. Назовем некоторые из них:
- у супругов разный уровень дохода;
- муж или жена имеют просрочку по долгам;
- банк отказал в выдаче ипотечного кредита, поскольку сомневается в кредитоспособности одного из супругов;
- муж или жена не согласны на ипотечный займ;
- один из супругов не имеет официального трудоустройства и не может подтвердить доходы;
- ипотечная квартира приобретена до регистрации брака;
- у одного из супругов нет российского гражданства;
- муж или жена имеют судимость;
- недвижимость приобретается на деньги родителей одного из супругов;
- один из заемщиков уклоняется от уплаты ипотечного кредита;
- после развода делится долг по кредиту.
Как расторгнуть брачный договор по соглашению супругов
При наличии обоюдного согласия на прекращение брачного договора, муж и жена могут договориться между собой о расторжении контракта. Это позволит избежать судебных издержек и затрат времени на посещение суда.
Порядок расторжения брачного договора по соглашению следующий:
- Супруги согласовывают все условия и причины расторжения договора.
- Составляют проект соглашения о расторжении.
- Посещают нотариуса для удостоверения соглашения.
После того, как нотариус проверить их дееспособность и условия соглашения о расторжении-брачный договор будет расторгнут в добровольном порядке без суда. При проверке соглашения нотариус разъясняет супругам последствия прекращения договоренности и консультирует по возможным нюансам, если они есть.
Аналогичный порядок актуален и для изменения брачного договора в добровольном порядке.
Помните, что решение любой юридической ситуации будет проходить в разы быстрее, если оба ее участника найдут компромисс. Это же касается и расторжения брачного соглашения.
При взаимном согласии супругов договоренность может быть прекращена. На то не обязательно должны быть веские причины, как в случае одностороннего расторжения (невыполнение условий, причинение существенного ущерба). У супругов просто может отпасть надобность в брачном договоре.
Важно знать, что:
- Во-первых, договор заключается строго в нотариальной форме, иначе он не будет иметь силы. Поэтому самостоятельно составлять документ не имеет смысла. В любом случае придется посетить нотариуса, который будет заверять сделку.
- Во-вторых, внесение изменений или расторжение сделки проводится также через нотариуса. Так полагается по закону.
Требования для разных банков
Требования к брачному договору в разных банках примерно одинаковые, поскольку регулируются гражданским и семейным законодательством.
Но для банков выгоднее, чтобы заемщиком был кто-то один из супругов и зачастую они старательно настаивают на оформлении ипотеки на мужа или на жену. Здесь важным является момент соблюдения положения о неущемлении прав одного из супругов и норм законодательства в целом.
Многие банки в России, например, при подписании контракта зачисляют супруга в созаемщики, тем самым определяя ему право на жилье и ответственность за своевременность погашения. Такие условия практикует Сбербанк, Россельхозбанк и многие другие. Бланки договора также примерно одинаковые. Если взять форму, предлагаемую в Сбербанке, то ее свободно можно использовать и для кредитования в другом банке, достаточно изменить название и реквизиты сторон.
Брачный договор на покупку квартиры в ипотеку
В исполнении брачного договора может быть отказано, во-первых, на общих основаниях недействительности сделки. ‘
Супруги могут спокойно все обсудить, выработать наиболее приемлемую схему раздела и согласовать ее с банком. Даже если возникают разногласия, их всегда можно разрешить путем взаимных уступок. Это лучшее решение, чем тратить время и деньги в суде. Иногда эмоции не позволяют договориться — во время развода у супругов накапливаются взаимные обиды и претензии.
Проявив беспечность, вы рискуете попасть под санкции, что осложнит отношения с банком.
Брачный договор не регулирует вопросы, связанные с неличным имуществом. «Например, если муж потолстел и весит 120 кг, жена не может лишить его права собственности на автомобиль по брачному договору: тело не является имуществом в смысле Гражданского кодекса, супруг распоряжается им по своему усмотрению». — уточнил Мурат Бороков.
Можно ли отменить брачный контракт, как только я получу ипотеку? Есть ли какие-нибудь подводные камни? Не изменит ли банк условия кредита или, что еще хуже, не потребует полного досрочного погашения?
Квартира, приобретенная в ипотеку после заключения брака, по российскому законодательству является совместной собственностью. В такой ситуации не имеет значения, на кого из супругов оформлен кредит и дом. Более того, сегодня банки просто не позволят мужу или жене взять кредит без согласия другого супруга на совместную ипотеку.
По закону, в брачном договоре на ипотечную квартиру должны быть указаны обязательные пункты, среди них:
- название документа;
- дата составления;
- реквизиты мужа и жены (паспортные сведения);
- данные свидетельства о бракосочетании;
- предмет договора. В данном случае — ипотечная квартира;
- права и обязательства мужа и жены;
- ответственность за ненадлежащее исполнение своих обязанностей;
- нюансы срока действия документа;
- дополнительные пункты по решению сторон;
- подпись мужчины и женщины;
- удостоверение специалиста нотариальной конторы.
В вышеуказанной структуре контракта следует особое внимание уделить внесению следующей информации:
- лицо, являющееся основным заемщиком ипотечного займа;
- суммы первого взноса и кем они осуществлены;
- условия распределения обязательств по погашению задолженности в случае развода;
- правила раздела ипотечной недвижимости при наступлении развода;
- процедура внесения изменений при условии, что родятся дети;
- перераспределение долей собственности при рождении детей;
- сведения о приобретенной квартире — площадь, этажность, количество комнат и иное;
- информация о банковском учреждении, выдавшем займ;
- иные нюансы, касающиеся ипотечной квартиры.
По обоюдной договоренности супружеской пары, они вправе вносить любую информацию в брачный договор, но при условии, что она не противоречит российским законодательным актам. Например, включить в текст условия по урегулированию личных взаимоотношениях запрещается законом. Разрешается указывать только правила взаимоотношений в сферах — материальной, денежной и имущественной.
Особенности брачного договора при ипотеке с материнским капиталом
Как составить брачный договор о раздельной собственности на ипотечную квартиру Несмотря на то, что Иванков В. М. практически полностью погасил жилищный заем самостоятельно, суд отдал большую часть жилья его бывшей супруге, т. к. у нее осталась на иждивении несовершеннолетняя дочь. Обязательства супругов по заключенному договору во время брака или до его регистрации должны выполняться с момента его вступления в законную силу, т. е. после заверения нотариуса.
Супруги имеют разный доход. Если один из супругов работает и из своей зарплаты погашает кредит, а второй не трудоустроен и не способствует закрытию долга, после развода имущество в любом случае будет разделено напополам. Стороне, взявшей общего ребенка на иждивение, выделяется большая доля, даже если ею не были приложены усилия по перечислению платежей. Долговые обязательства также будут разделены напополам.
Начать следует с определения финансовых возможностей семьи. Будет ли совокупный доход достаточным для того, чтобы ежемесячно, на протяжении большого срока, погашать долг и проценты по нему. А главное, сочтет ли банк семью платежеспособной.
Что такое брачный договор?
Брачный договор – соглашение, которое заключается до регистрации брака или в период брачных отношений. Он содержит условия, касающиеся имущественной и финансовой стороны семейной жизни.
Контракт позволяет изменить режим совместной собственности. Муж и жена могут договориться, что все приобретенное в браке или только часть имущества при разводе переходит к тому из них, кто финансировал покупку. Также они вправе сразу выделить доли на собственность, которые не обязательно будут равными.
Соглашение составляется только в письменной форме. Для придания юридической силы его нужно удостоверить у нотариуса.
Помимо имущества супруги могут разделить долги. Поэтому брачный контракт актуален при покупке квартиры в ипотеку.
С какого момента действует прекращение?
Действие брачного договора зависит от того, к какому способу прибегнут граждане для его расторжения.
Первый вариант предполагает расторжение соглашения по обоюдному согласию, соответственно, оно прекратит действие после нотариального удостоверения договора о расторжении брачного контракта.
Второй способ состоит в направлении искового заявления в суд. В данном, случае соглашение будет расторгнуто не в момент вынесения решения, а лишь по истечении месяца на его апелляционное обжалование, то есть тогда когда он вступит в законную силу.
Кроме того, контракт прекращает свое действие, в случае признания его судом недействительным, а также в случае расторжения брака.
Гашение жилищного займа при разводе
Согласно СК РФ, при приобретении ипотечного жилья, второй супруг автоматически регистрируется созаемщиком.
Если брачные отношения расторгаются, получатели займа должны по-прежнему вносить ежемесячные платежи. Порядок выплат зависит от вида собственности:
- Если она долевая, недвижимость делится между сторонами поровну после погашения займа.
- Если она раздельная (при наличии БД), долг погашается только одним заемщиком, который после выплаты всей суммы становится полноправным владельцем недвижимости.
- Если она общая, долг выплачивается заемщиками поровну, либо одним из них, если другой отказывается от своих обязательств. При такой форме собственности, квартиры делится поровну после погашения долга.
Что должен содержать контракт, образец документа
Решив оформить контракт, следует заранее обговорить пункты об ипотеке, которые необходимо включить в него. В тексте должно быть указано следующее:
- статусы супругов по отношению к банку – ФИО заемщика и созаемщика;
- порядок внесения первоначального платежа (кто обязуется его внести, если оба, то сколько вносится каждым);
- обязательства по ежемесячным платежам (кто его вносит, на кого возлагается ответственность по оплате самого займа, а на кого – процентов и иных выплат (например, страховых);
- кем будет оплачиваться долг, в случае расторжения семейных уз (с учетом формы собственности);
- пояснения о разделе имущества и долгов, при прекращении брачных отношений;
- из каких доходов будет оплачиваться долг (заработная плата или иные источники);
- условия о залоге по ипотеке (если предоставляется какое-либо имущество, например, семейное авто);
- ответственность заемщика (созаемщика), не выполняющего возложенные на себя обязательства (по собственному нежеланию либо в силу внешних факторов);
- обстоятельства, которые могут служить причиной изменений условий договоренности.
Также необходимо указать в документе информацию о приобретаемой недвижимости (полное описание), финансовой организации, выдающей заем (его реквизиты) и кредите (объем выданных денежных средств, сроки их использования и другие условия соглшанения).
Условия и основания для оспаривания брачного договора
Истец должен иметь веские основания к тому, чтобы прибегнуть к помощи судебной инстанции. А также законные основания, на которых он формирует исковые требования. Разделим условия, основания на две группы при помощи таблицы:
| Условия | Основания |
|---|---|
| Один из участников соглашения в результате его подписания оказался в невыгодном положении | Заключение соглашения лицом, которое на момент подписания не могло осознавать юридических значений своих действий |
| В соглашение внесен пункт о воспитании ребенка (совместного) | Заключение договора гражданином, ограниченным в дееспособности, без участия в процессе его попечителя |
| Ограничение интересов одного из участников соглашения | Подписание брачного контракта под влиянием заблуждения |
| Заключение соглашения под влиянием обмана | |
| Наличие кабальной сделки в результате ее подписания означает, что сторона договора согласилась на подписание документа с невыгодными для себя условиями под влиянием неблагоприятных обстоятельств |
|
| Муж или жена в результате подписания соглашения оказалась в невыгодном финансовом положении. |
Преимущества и недостатки брачного контракта
К преимуществам договора между супругами относятся:
- возможность оформления ипотеки без согласия мужа или жены, а также при плохой кредитной истории супруга;
- защита прав заемщика при расторжении брака;
- распределение обязанностей по кредиту и защита от солидарной ответственности при прекращении выплат;
- отсутствие необходимости доказывать право на большую долю, чем полагается по Семейному кодексу, выделение долей без судебных разбирательств;
- отсутствие дополнительных рисков и требований досрочного погашения ипотеки от банка при расторжении брака.
К недостаткам ипотеки после брачного контракта относятся:
- уменьшение предельной суммы кредита за счет снижения дохода (в расчет принимается личный, а не семейный доход);
- менее выгодные условия займа из-за отсутствия созаемщика;
- невозможность использования некоторых льгот и государственных программ, предназначенных для поддержки семьи;
- затраты на оформление документа.
Брачный договор: плюсы и минусы
Брачный договор – это добровольный двухсторонний контракт, включающий правила распределения имущественных прав в браке. Задача контракта – установить, как будут делиться материальные ценности, приобретенные парой после женитьбы до момента развода.
Статья 41 СК РФ предусматривает, что оформить соглашение можно в любой момент до развода. На основании документа начинает действовать договорной режим собственности супругов.
| Преимущества оформления брачного договора | Недостатки при отсутствии брачного контракта |
| Упрощение развода, поскольку деление собственности происходит на основании контракта. | Высока вероятность отказа в получении займа. |
| Повышение шанса на удовлетворение заявления на целевой кредит. | Предоставление меньшей суммы кредита, поскольку есть риск, что при разводе заемщик потеряет платежеспособность. |
| Справедливое деление долга по ипотеке. | |
| Гарантия получения приобретенной недвижимости в совместное владение. |
Семейный кодекс позволяет оформить брачный договор с целью деления ипотечного кредита и имущественных прав на купленную собственность. Существует ряд обстоятельств, при которых оформление контракта необходимо.
Когда нужно и можно заключать договор
Если речь о разделе имущества, то брачный договор для ипотеки в Россельхозбанке можно подписывать в любой момент. Обычно это делают до оформления ссуды, но допускается и заключение документа на стадии выплаты кредита. Последний вариант больше подходит супругам, решившим подать на развод. Либо его рассматривают при вступлении в супружеские отношения.
До подписания кредитного соглашения такой документ потребуется, если у второго супруга плохая кредитная история. Чтобы его доход и КИ не учитывали, при подаче заявки поставьте отметку, что между вами заключен договор. Сам документ придется представить для ознакомления представителям банка, прикрепив его к остальным бумагам.
До обращения за кредитом брачное соглашение потребуется и в случае отказа второго супруга от оформления ссуды. Тогда у вас будет основание на получение жилищного кредита без участия мужа или жены. Для полноты картины придется учесть максимум нюансов. Чтобы не допустить ошибки, обратитесь за помощью к юристу, имеющему опыт в данной сфере правоотношений.
Рекомендуемая статья: Покупка квартиры в ипотеку Газпромбанка
Оцените автора
Поделитесь в социальных сетях
Автор:
Специалист по ипотеке Мария Юрьевна Сохань
Дата публикации1 марта, 20201 марта, 2020