Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Родственный обмен квартиры на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Главное, что надо учесть при мене доли — собственникам остальных долей в недвижимости мена предлагается в первую очередь. Если они отказываются, то можно менять свою долю с родственниками, не имеющими доли. Эта сделка обязательно должна регистрироваться нотариусом.
Форма составления договора мены долями квартиры
Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.
Стандартные сведения договора мены:
- данные паспорта сторон, участвующих в договоре;
- точное описание объектов мены;
- сумма разницы стоимость объектов, если договором она предполагается;
- указывается порядок проведения самой процедуры обмена: последовательность освобождения квадратных метров, выписка, прописка и пр.;
- перечисляются особые условия, жизненные ситуации, форс-мажорные обстоятельства (если такое случается);
- ответственность сторон за выполнение условий договора;
- действия при возникновении форс-мажоров и пр.
Структура выглядит так: название – дата и место составления – наименование сторон – предмет договора – порядок обмена – ответственность сторон – особые положения – заключения.
Чем детальней будет составлен договор мена, тем меньше проблем и нюансов возникнет после его регистрации, на практике. В акт обязательно вносятся все данные о доли недвижимости: размер, расположение, кадастровый номер, на ком зарегистрирована и пр.
Обмен по соглашению о мене
По соглашению о мене можно осуществить обмен исключительно приватизированных квартир или иных объектов недвижимости.
Другими словами, родственники не могут поменяться между собой с приватизированной квартиры на муниципальную или наоборот.
Если обе квартиры – в собственности, то стороны просто заключают договор мены в порядке и на условиях, которые указаны в ст. 567 – ст. 571 ГК РФ. После подписания контракта осуществляется госрегистрация перехода имущественного права в Росреестре в порядке, установленным в 218-ФЗ от 13-го июля 2015-го года “О государственной…” (далее – ФЗ № 218).
Нюансы, которые следует учесть при заключении договора мены:
- каждый из родственников выступает одновременно и покупателем, и продавцом (ч. 2 ст. 567 ГК);
- если в договоре не указано иное, то квартиры признаются равноценными, если же объекты неравноценны, сторонам отдельно нужно оговорить данный момент в условиях соглашения (ч. 1 ст. 568 ГК);
- к соглашению об обмене применяются правила, предусмотренные гражданским законодательством в отношении стандартных договоров купли-продажи (Глава 30 ГК).
О родственном обмене квартирами соцнайма
Если жилплощадь снимают сразу несколько человек, даже в этом случае её можно обменять. Это доступно не только жителям одного города, но и тем, кто живёт в разных населённых пунктах.
Об этом прямо говорится в 72 статье Жилищного Кодекса РФ. В данном случае требуется заполнить договор в трёх экземплярах.
Один из документов требует проведение регистрации, в других это делается по желанию. Потом именно у прошедшего регистрацию документа появится юридическая сила.
Он будет доказательством передачи обязанностей другому физическому лицу.
Для того, чтобы сделку одобрили, каждый участник должен предоставить оригинал договора обмена в контролирующие органы. В статье 73 ЖК РФ описываются случаи, когда отказ учреждения будет законным:
- Проведение серьёзного ремонта в доме без согласования.
- Возможность переселения человека с хроническими заболеваниями, которые могут быть опасны для других.
- Вероятность снесения в ближайшее время дома, где находится квартира.
- Оспаривание в суде права проживания в квартире.
- Одно из помещений для обмена не подходит для проживания.
Если владелец документов не согласен с отказом, можно обратиться в суд. Если никаких ограничений на жильё нет, понадобится следующий набор документов:
- План дома.
- Документ, подтверждающий состояние объекта недвижимости.
- Справка из домовой книги.
- Справка, подтверждающая отсутствие долга у нанимателя.
- Заявление об обмене с нотариальным заверением.
- Согласие органов опеки или попечительства, если на территории проживают несовершеннолетние.
- Соглашение на обмен всех, кто зарегистрирован по этому же адресу. Если согласие отсутствует, в процедуре могут отказать.
- Письменный договор об обмене жилья с подтверждением от местных органов самоуправления.
Это отличный вариант, если необходимо устранить споры, связанные с местом проживания супругов и детей. Сложности возникают в любом случае. Не важно, речь идёт о выделенных, или не выделенных долях.
Допустим обмен выделенной доли, к примеру, 1/3 от квартиры. А вот невыделенные доли в таких процедурах участвовать не могут. Даже обращение к судебному органу не изменит данной ситуации.
Родственный обмен выгоден тем, кто желает разъехаться, освободиться от других членов семьи. Такие процедуры часто проводятся между родителями и детьми, достигшими совершеннолетия.
Но данный вариант популярен и среди тех, кто, наоборот, стремится объединить всех общей площадью. Тогда можно продать всю недвижимость в собственности, а взамен купить один большой дом.
Но покупка персонального жилья всё ещё остаётся более подходящим вариантом, который несёт с собой меньше рисков по сравнению с обменом. Без сложностей можно обойтись только в том случае, если обе стороны уверены в соблюдении всех правил и нюансов.
Правовое регулирование
Закреплен ли каким-либо образом в нормативных актах обмен жильем между родственниками? Нет, но законодательство регулирует общие правила осуществления мены.
В статье 567 Гражданского Кодекса РФ указывается о мене: что это такое. Итак, в соответствии с определением договора мены квартиры, его участники обязуются передать друг другу недвижимое имущество в собственность.
Путем заключения подобного договора происходит передача одного недвижимого или движимого имущества в обмен на другой. Так, речь идет лишь о натуральном обмене без использования денежных средств.
Данное соглашение является:
- консенсуальным – то есть заключенным его считают с момента, когда стороны договорились обо всех существенных условиях;
- двусторонним – права и обязанности есть у обеих сторон;
- возмездным – имущество предоставляет как один человек, так и другой.
Здесь также следует отметить, что денежные отношения в рамках договора мены все же случаются. Это происходит, если имущество не является равноценным.
Порой люди хотят обменять двухкомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой. Так делать разрешено, однако подобное условие обязательно закрепляется в письменном соглашении.
Ключевые понятия и главные принципы договоренности
Родственный субъектный состав при осуществлении бартера жилплощадью не предусматривает специфических привилегий или ограничений. Независимо от наличия семейных связей между контрагентами действует общий гражданско-правовой порядок для осуществления таких манипуляций. Однако юридический вес имеет форма собственности недвижимости. Поэтому гражданам необходимо различать мену и обмен, ведь законодатель разграничивает эти два понятия.
Специфические признаки договора мены (далее — ДМ), а также информацию, что это такое с юридической точки зрения, дает ГК РФ, в частности глава 31. Согласно ст. 567 Кодекса ДМ — это двустороннее взаимное соглашение, в соответствии с которым обе стороны берут на себя обязательства по передаче определенного объекта взамен на другой. Оба задействованных субъекта одновременно наделяются статусом продавца и покупателя.
Важно! Гражданский кодекс в ст. 567 устанавливает, что к правоотношениям, возникшим в результате мены, применяются правила купли-продажи. Если же речь идет о размене квартир, нужно руководствоваться параграфом 7 главы 30 ГК «Продажа недвижимости».
Квартиросъемщик, занимающий жилище на основании социального найма, также вправе подыскать более подходящее помещение, а прежнее передать третьему лицу взамен на новое. Если жилец не собственник, а только пользователь муниципальной жилплощади, можно заключить договор обмена (далее — ДО). Этот вопрос решается в соответствии со ст. 74 ЖК РФ. При таких обстоятельствах обязательно требуется письменное согласие наймодателя — органа местного самоуправления, выступающего структурой, уполномоченной распоряжаться жилфондом города.
Порядок оформления обмена квартиры на квартиру
Разберем процесс оформления обмена квартиры на квартиру и список документов для заключения договора и полной передачи прав собственности.
Шаг 1. Подготовить и привести в порядок документы для оформления договора мены. Перед совершением сделки необходимо проверить документы на жилье, понять, все ли в порядке с недвижимостью и можете ли вы обменять квартиру на квартиру. Подробный список бумаг приведен в следующем параграфе.
Шаг 2. Оценить жилье. Прежде чем искать подходящий вариант, важно определиться со стоимостью квартиры. Помониторьте цены аналогичных объектов на рынке недвижимости. Если будете оформлять договор мены с помощью риэлтора, он сам оценит ваше жилье и решит все трудные вопросы по сделке.
Шаг 3. Найти подходящий вариант для обмена квартиры на квартиру. Можно попробовать спросить у знакомых, друзей и родственников или разместить объявление в интернете.
Может ли такая сделка быть признана ничтожной?
Да, может. Несмотря на то, что дарение является одним из распространенных способов передачи недвижимого имущества между родственниками, сделку могут признать ничтожной (притворной), если выяснится, что под видом дарения ее участники совершили обычную куплю-продажу с целью ухода от налогов, а при дарении долей в квартире — обойти преимущественное право покупки доли другими совладельцами недвижимости.
«Договор дарения с целью обмена квартирами допускается при оформлении двух отдельных сделок. Единственным основанием признания такой сделки ничтожной может быть, если два договора дарения будут прикрывать другую сделку, но это сложно доказать. В суде предстоит доказать такой умысел. Если никаких объективных данных нет, то добыть их в судебном порядке не представляется возможным. Это воля сторон заключать такие сделки. В самом договоре не будет слов об обмене. По закону одна сторона вправе другой стороне подарить квартиру. Вместе с тем другая сторона также вправе сделать подарок. Другими словами, один человек дарит на день рождения родственнику одну квартиру, а второй в свою очередь дарит свой подарок. Нельзя признать такой подход меной, это будет именно дарением», — говорит адвокат Константин Лопушанский.
Родственный обмен квартирами предполагает заключение договора мены. Как уже ранее отмечалось, договор должен быть оформлен в письменной форме, если его цена превышает 10 тысяч рублей.
Также в договоре в обязательном порядке должны быть указаны следующие сведения:
- Наименование договора, отражающее предмет сделки;
- Информация о сторонах сделки;
- Права и обязанности сторон при совершении сделки;
- Ответственность за несоблюдение условий договора;
- Описание квартир, обмен которыми будет осуществлен;
- Условия обмена и обстоятельства оформления свидетельства о праве собственности на новое жилье;
- Размер компенсации, если таковая предусмотрена договоренностью сторон.
Обмен приватизированного жилья
Существует также договор под названием «купля-продажа», который имеет много отличий от договора обмена. Разница в том, что договор купли-продажи предполагает обмен какой-либо собственности на денежные средства. В свою очередь, договор обмена предусматривает обмен одного имущества на другое, а если такая сделка неравноценна – полагается доплата.
Плюс обмена в том, что покупателю жилья не нужно связываться с огромными суммами денежных средств, но эта операция является более сложной и долгой.
Обмен квартир (приватизированных) между родственниками предусматривает соглашение лиц, жилая площадь одного из которых является личным владением. Таким обменом предусматривается регистрация в Реестре и перерегистрация в кадастровых органах. Завершается процедура выдачей нового техпаспорта каждому участнику соглашения.
Такая же схема обмена, только между незнакомыми людьми, рассчитана на констатацию в разнице стоимости жилых площадей. Такой вид взаимообмена является более надежным, но в то же время на это пойдут немалые затраты. Налоговый Кодекс Российской Федерации (НК РФ) говорит о том, что количество денег, полученных в результате продажи жилой площади, которая находилась в чьей-либо собственности не более трех лет, является доходом, облагаемым налогом. Налоговый сбор предполагает тринадцать процентов от суммы стоимости жилплощади.
Если же стоимость квартиры не больше одного миллиона рублей, налог не выплачивается. Отмену налога также предусматривает случай, если жилье находится во владении не больше, чем три года, плюс к этому его цена не превышает миллион.
Перед тем, как определиться с таким решением, необходимо учитывать решение супруга по данному вопросу. Это берется во внимание тогда, когда развод осуществлен меньше, чем три года назад, и в том случае, если квартира покупалась в брачном союзе. Если жилье приватизировано одним членом семьи, такое согласие не потребуется так же, как и в случае наследства.
Если участники сделки несовершеннолетние, необходимо предоставить оригиналы свидетельств о рождении и разрешение опекунских органов.
Договор дарения можно использовать в том случае, если обмен собираются совершить между собой родственники. В таком случае отсутствует налог на прибыль. До 01.03.2013 такой договор должен был быть подтвержден регистрацией.
Но 30 декабря 2012 года вышел закон, который отменил подобное оформление. Нотариус может заверить документ по желанию дарителя. Факт дарения жилья предусматривает сбор конкретных документов:
- Наличие паспортов обеих сторон договора.
- Документ, который подтверждает родственную связь.
- Свидетельство о праве собственности на жилье.
- Соглашение в письменном виде на дарение жилья всех приватизированных жильцов.
- Справка из кадастровых органов.
- Техпаспорт жилого помещения.
- Квитанция об оплате за регистрацию передачи прав на владение. Оплата составляет две тысячи рублей.
Договор обмена должен быть:
- Составлен в письменной форме.
- Нотариально заверенным.
- В договоре должны быть указаны характеристики обеих жилых площадей.
- Необходимо отметить дальнейшую судьбу зарегистрированных жителей квартир.
- Предоставлен в трех экземплярах.
- Справки (экспликация, поэтажный план, кадастровый паспорт).
Условия письменного соглашения
Все реквизиты и формулировки договора делятся на обязательные и факультативные. К первой группе соглашения мены относятся следующие условия.
- Предмет. Он должен быть четко определенным. Важно указать адрес помещения, квадратуру, количество комнат и иные точные характеристики, которые отличают конкретно эту квартиру от другой схожей.
Все цифры обязательно должны дублироваться в письменной форме во избежание разночтений. - Лица, имеющие право пользоваться квартирой. Здесь нужно перечислить абсолютно всех прописанных в жилом помещении людей.
В договоре обязательно указывают, в какие сроки они будут сняты с регистрационного учета. Особое внимание уделяется несовершеннолетним: их не так уж просто выписать. - Информация о тех документах, на основании которых стороны считаются собственниками.
Очень значимым условием является то, что после переезда в новой квартире должны оказаться зарегистрированными все лица из прошлого жилья.
Теперь перечислим дополнительные условия. Среди них выделяются:
- стоимость квартир, указание на необходимость доплаты;
- описание состояния жилых помещений;
- механизм передачи недвижимости.
В конце договора обязательно проставляются подписи и даты обеих сторон. Иногда перечисляются все нюансы сделки, которые покупателями считаются важными и значимыми.
Отметим, что нотариальное удостоверение не является обязательным, однако иногда люди предпочитают его проводить.
Родственный обмен квартирами предполагает заключение договора мены. Как уже ранее отмечалось, договор должен быть оформлен в письменной форме, если его цена превышает 10 тысяч рублей.
Также в договоре в обязательном порядке должны быть указаны следующие сведения:
- Наименование договора, отражающее предмет сделки;
- Информация о сторонах сделки;
- Права и обязанности сторон при совершении сделки;
- Ответственность за несоблюдение условий договора;
- Описание квартир, обмен которыми будет осуществлен;
- Условия обмена и обстоятельства оформления свидетельства о праве собственности на новое жилье;
- Размер компенсации, если таковая предусмотрена договоренностью сторон.
Как правило, договоры мены, заключаемые между близкими родственниками, не удостоверяются нотариусом. Это происходит ввиду того, что доверие между сторонами существует на высоком уровне и дополнительная защита и гарантия сделки игнорируются.