Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор социального найма: как получить квартиру от государства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жилье предоставляемое по договору социального найма лицам, что признаны нуждающимися и малоимущими. Обязательно, чтобы к гражданам можно было применить сразу обе характеристики. Малоимущий, у которого уже есть дом или квартира, на оформление социального объекта претендовать не вправе.
Как получить жилье в соцнаем
- Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
- Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
- Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
- Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
- Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
- Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
- Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.
Да, такое право предоставлено дееспособным членам семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи и наймодателя.
В соответствии с ч. 2 ст. 82 Жилищного кодекса РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
В силу ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
Таким образом, правом на изменение договора социального найма (ст. 82 ЖК РФ) обладает и бывший член семьи нанимателя (например, бывший супруг в случае расторжения брака).
Кроме этого, обращаю ваше внимание на следующее. Из вопроса следует, что вы прописаны в квартире, но не проживаете в ней.
В данном случае есть риск того, что заинтересованные лица (например, наймодатель, новые члены семьи нанимателя) могут признать вас в судебном порядке утратившей право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие постоянного отсутствия. После чего вы не сможете переоформить на себя договор.
((3352))
В соответствии с п. 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.
2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (ст. 71 ЖК РФ).
Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.
Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
((1530))
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
Таким образом, доказательством того, что вы пользуетесь квартирой, будут являться оплата коммунальных платежей, исполнение других обязательств, предусмотренных договором социального найма, наличие ваших вещей в квартире и т.п.
Под социальным наймом жилья понимают письменный договор, наделяющий граждан правом пользования жилой площадью из государственного фонда (муниципального или регионального).
Жилищным кодексом РФ предусмотрены не только основания заключения, но также и основания для расторжения договора социального найма. Причем в зависимости от тех или иных оснований, различаются также и правовые последствия расторжения договора. Поэтому вместе с основаниями расторжения договора социального найма, давайте одновременно рассмотрим и правовые последствия расторжения такого договора по каждому из оснований в отдельности.
1. Договор социального найма может быть расторгнут в связи с обменом одного жилого помещения на другое (статьи 72 и 74 Жилищного кодекса РФ).
В этом случае договор на ранее занимаемое жилое помещение подлежит расторжению и одновременно заключается договор социального найма на жилое помещение, полученное в результате обмена.
2. На основании письменного заявления нанимателя жилого помещения, общая площадь которого превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, нанимателю квартиры и членам его семьи занимаемое им жилье может быть заменено на жилье меньшей площади (статья 81 Жилищного кодекса РФ).
При этом договор социального найма на занимаемое жилое помещение расторгается, и заключается новый договор социального найма на предоставленное взамен жилое помещение меньшей общей площади.
3. В случае объединения в одну семью граждан, проживающих в одной квартире, и занимающих разные жилые помещения по отдельным договорам социального найма (часть 1 статьи 82 Жилищного кодекса РФ).
В данном случае договоры социального найма на отдельно взятые жилые помещения (комнаты) в одной квартире расторгаются, и заключается один общий договор социального найма.
4. Замена нанимателя по ранее заключенному договору социального найма в связи с письменным заявлением одного из членов семьи нанимателя (и при наличии согласия нанимателя жилого помещения), а также в связи со смертью нанимателя квартиры (часть 2 статьи 82 Жилищного кодекса РФ).
При таких обстоятельствах изменяется фамилия нанимателя квартиры или комнаты в квартире, но сам предмет договора социального найма (квартира или комната в квартире) остается неизменным.
5. По обоюдному согласию сторон (нанимателя и наймодателя), а также в связи с письменным заявлением нанимателя квартиры и членов его семьи о расторжении договора социального найма (части 1 и 2 статьи 83 Жилищного кодекса РФ).
В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место (часть 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ).
По требованию наймодателя в судебном порядке в случаях (часть 4 статьи 83 Жилищного кодекса РФ):
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- использования жилого помещения не по назначению.
В связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя (часть 5 статьи 83 Жилищного кодекса РФ). При таких обстоятельствах договор социального найма подлежит расторжению без заключения нового договора социального найма на другое жилое помещение.
6. Граждане могут быть выселены из жилых помещений с предоставлением им других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в следующих случаях (статья 85 Жилищного кодекса РФ):
- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
- жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
- жилое помещение признано непригодным для проживания;
- в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
В этих случаях граждане подлежат переселению в другое жилое помещение с последующим заключением с ними нового договора социального найма на вновь предоставленное жилье.
7. В случае лишения граждан родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (часть 2 статьи 91 Жилищного кодекса РФ).
В этом случае наймодатель может потребовать в одностороннем порядке расторжения договора социального найма и выселения таких граждан, лишенных родительских прав, из жилого помещения без предоставления им другого жилья и, соответственно, без заключения с такими выселяемыми гражданами нового договора социального найма.
Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, является договор социального найма жилого помещения. По договору социального найма гражданам Российской Федерации предоставляется жилое помещение из государственного или муниципального жилищного фонда (ч. 1 ст. 49 ЖК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.
Поднаем жилого помещения и правовой статус временных жильцов
В соответствии со ст. 76 ЖК РФ наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем.
Договор поднайма жилого помещения может быть заключен, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.
Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.
Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.
Ст. 77 ЖК РФ закрепляет, что договор поднайма заключается в письменной форме и его экземпляр передается наймодателю. В договоре поднайма должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение. Договор поднайма заключается на срок, определяемый сторонами. Если срок не определен, договор считается заключенным на один год.
Договор поднайма является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем устанавливаются по соглашению сторон.
Договор поднайма прекращается по истечении срока, на который он был заключен. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.
Проживание в предоставленном государством помещении является основанием для возникновения прав и обязанностей сторон. Наниматель вправе проживать в социальном жилье, если:
- своевременно вносит полную оплату за пользование недвижимостью и услугами ЖКХ;
- соблюдает общественный порядок и не создает неудобств соседям;
- использует жилье только по целевому назначению;
- содержит помещение в надлежащем состоянии и при необходимости делает ремонт.
Эти обязанности предусмотрены в ст. 67 ЖК РФ. Договором социального найма могут быть предусмотрены и иные условия проживания. Наниматель обязан ставить в известность наймодателя, если у него произошли какие-либо изменения, которые могут стать основанием для изменения условий договора.
Кроме обязанностей, у нанимателя есть также и ряд прав. В соответствии со ст. 67 ЖК РФ, он может:
- сдавать помещение в поднаем третьим лицам;
- заселять в жилье других лиц;
- требовать от наймодателя выполнения своих обязательств (к примеру, проведения капитального ремонта);
- допускать временное проживание других лиц;
- обменивать жилплощадь на другую.
Если наймодатель не выполняет со своей стороны условий договора, квартиросъемщик вправе требовать снижения размера оплаты за жилье или возмещения ущерба.
Обязанности и права сторон
Государство, выступая арендодателем помещения должно обеспечивать надлежащее исполнение своих услуг по ремонту дома, обеспечению коммуникациями. При этом наймодатель вправе требовать с граждан своевременной оплаты, сохранения жилища в достойном состоянии.
Права и обязанности арендаторов представлены в таблице:
| Обязанности | Права |
|
|
У обеих сторон есть право расторжения договора в любое время в случае нарушения положений соглашения. Однако, независимо от того, кто стал инициатором расторжения договора, после этого арендатор теряет право на получение жилья по социальному найму в будущем.
Особенности договора соц найма
Договор соцнайма отличается следующими характеристиками и особенностями.
Предмет договора – помещение или его часть, которую человек вправе получить и использовать для проживания в соответствии с законодательными нормами и требованиями. Необходима изоляция помещения – наличие в нем отдельного входа.
Помещение должно принадлежать государству или локальным муниципальным органам.
Субъектами соглашения выступают участники сделки:
- наймодатель – госорган, который вправе выдавать помещения по установленной законом процедуре;
- гражданин – человек, который вправе получить такое помещение для личного использования.
Октябрьский районный суд
г. Екатеринбурга
Истец:
Д.
Ответчик:
Администрация г. Екатеринбурга
пр. Ленина, 24А, Екатеринбург, 620014
Третьи лица:
1. ОАО «Свердловскдорстрой»
Место нахождения: ул. Основинская, 15А, Екатеринбург
2. Отдел опеки и попечительства
Октябрьского района г. Екатеринбурга
Место нахождения: ул. Розы Люксембург, 52
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании права пользования на квартиру в порядке социального найма
На основании приказа Д. был принят на работу в Автобазу № 10 треста «Свердловскдорстрой». В связи с трудовыми отношениями с трестом «Свердловскдорстрой» Д., была предоставлена спорная квартира по адресу: ул. Петропавловская, г. Екатеринбург. С этого времени он стал проживать в данной квартире со своей женой и несовершеннолетним сыном.
Никаких документов при въезде в данную квартиру не дали. На сегодняшний день у истцов отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие основание для вселения в спорное жилое помещение, в котором они проживают по сей день. Д. в настоящее время спорной квартирой не пользуется.
Зачастую регистрация по ул. Петропавловской не совпадала с фактическим предоставлением жилой площади. Истцы фактически проживают в спорной квартире, платят коммунальные услуги.
Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что с истцами фактически был заключен договор социального найма спорного жилого помещения, поскольку на момент их вселения в указанное жилое помещение – оно находилось в ведении непосредственного работодателя Д. — треста «Свердловскдорстрой».
В соответствии со ст. 5 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 189-ФЗ: «к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом».
В силу ст. 51 ЖК РСФСР: «договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем — жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии — соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем — гражданином, на имя которого выдан ордер».
В силу ст. 53 ЖК РСФСР: «члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора».
Получение квартиры — инструкция
- Для начала стоит обратиться в ближайший офис МФЦ для получения консультации. Во время разговора со специалистом необходимо выяснить:
- Можете ли Вы претендовать на получение статуса, нуждающегося в жилье?
- К какой категории нуждающихся лиц Вы относитесь?
- Какой пакет документов необходимо предоставить?
- Собрать необходимую подтверждающую документацию.Обычно в этот список входят:
- заявление;
- копии паспортов, ИНН и пенсионных свидетельств всех членов семьи;
- свидетельство о браке или разводе, свидетельство о рождении;
- документы, подтверждающие право владения текущем жильем или справка об отсутствии такового;
- информация о всех доходах и имуществе;
- другие дополнительные справки и выписки, индивидуальные для каждого отдельного случая.
- Подать на рассмотрение заявление и заранее подготовленный комплект документов. Сделать это можно в любом удобном офисе МФЦ или в администрации местного самоуправления.
- Ожидать рассмотрение заявки.
- Получить письменное подтверждение или обоснованный отказ в постановке на учет.
- Дождаться подтверждения наступления очереди.
- Выбрать из предложенных вариантов (обычно их не более 3) понравившееся жилье. Если отказаться от всех — исключат из списка и переведут в лист ожидания.
- Подписать договор в муниципалитете или МФЦ.
- Осмотреть предложенное жилье и подписать акт приема-передачи. Обратите внимание, в акте указывается состояние самого помещения и установленного в нем санитарно-технического оборудования. Во избежание споров перед подписанием рекомендуется все тщательно проверить.
- Вселиться.
- При желании и возможности – приватизировать жилье.
По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилого фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (п. 1 ст. 60 ЖК РФ).
Договор социального найма жилого помещения регулируется следующими источниками:
- – ЖК РФ (ст. 60–91);
- – ГК РФ (ст. 672, 674, 675, 678, 680, 681);
- – договором социального найма жилья между наймодателем и нанимателем.
Договор социального найма означает, что отдельному гражданину или семье орган местного самоуправления предоставляет в пользование жилую недвижимость в виде отдельной квартиры, отдельного дома, комнаты в квартире или комнаты в доме. При этом недвижимость является собственностью муниципалитета.
Главы 7 и 8 Жилищного кодекса Российской Федерации посвящены порядку предоставления и пользования муниципальным жильем.
А требования к гражданам, которые могут претендовать на получение жилья на условиях социального найма, определяются нормами местного и федерального законодательства.
От того, кому принадлежит недвижимость, будет зависеть и принятие решения о выделения жилья. Так, в отношении муниципального жилья, решение о его выделении будет приниматься на уровне органа местного самоуправления, если же жилье принадлежит органам федеральной власти, то и решение о предоставлении жилья из государственного фонда будет приниматься на их уровне.
Жилье на условиях социального найма предоставляется гражданам в порядке наступления очереди. Для того чтобы стать в очередь, граждане должны предоставить необходимый пакет документов.
В дальнейшем, такое жилье разрешается приватизировать его нанимателем на основаниях, которые предусмотрены действующим законодательством.
После приватизации наниматель становится полноправным собственником жилья и приобретает права пользования, владения и распоряжения. А это значит, что приватизированное жилье можно продать, обменять, подарить, сдать в аренду или в наем.
Так как срок действия законодательных актов, разрешающих приватизацию жилья, продлевается, то наниматели жилой недвижимости на условиях социального найма имеют возможность оформить жилье в свою собственность.