Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что проверить перед тем, как снять квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Мошенники снимают квартиру на несколько суток, потом дают объявление о сдаче этой же квартиры в аренду на длительный срок на очень привлекательных условиях. У потенциальных жильцов аферисты просят перевести аванс за «бронирование» квартиры из-за того, что желающих её снять якобы очень много. Собрав таким образом несколько авансов злоумышленники исчезают.
Мошенник выдаёт себя за риелтора
Схем в этом случае несколько, но все они сводятся к тому, что потенциальный жилец платит за некую информацию об объектах, которые сдаются. В результате оказывается, что информация — липа, а вернуть деньги нельзя.
Обмануть могут несколькими способами:
1. Мошенники публикуют объявление о сдаче квартиры на привлекательных условиях. Когда наниматель звонит уточнить детали, ему говорят, что конкретно эта квартира «только что» сдана, но агенты могут подобрать другие варианты за небольшую комиссию. По этой же схеме предлагают купить «секретную базу данных о собственниках, которая есть только у риелторов». Естественно, никакой ценной информации вы ни в первом, ни во втором случае не получите.
2. Мошенник выдаёт себя за риелтора и предлагает подобрать квартиру. Даже готов подписать договор на оказание услуг! Только предметом договора (если его внимательно читать, а делают это немногие) являются некие «информационные услуги», а совсем не за поиск жилья и заключение договора найма. После получения аванса «риелтор» испаряется, оставив несколько адресов, взятых с сайтов объявлений. Номинально он свою часть работы выполнил!
Как защититься?
Оплачивайте услуги риелтора только после подписания договора найма с собственником квартиры.
Наниматель пересдал квартиру
При краткосрочной аренде (на несколько дней) мошенник может пересдать квартиру по поддельным документам нескольким людям, взяв с них оплату за первый месяц проживания и страховой депозит, и исчезнуть, оставив собственника разбираться с «жильцами».
Если наниматель снимает квартиру на длительный срок — месяц и более — он может начать сдавать её посуточно или превратить в мини-гостиницу. Самый опасный для собственника вид мошенничества — когда преступник снимает квартиру, чтобы делать в ней что-то незаконное, например, фасовать и продавать наркотики. Это грозит привлечением к уголовной ответственности ни о чем не подозревающего собственника, которому придётся доказывать свою непричастность в суде.
Как защититься?
Помимо знакомства с жильцами и контакта с соседями вам поможет информация о потреблении воды: если в квартире проживает больше людей, чем указано в договоре, показатели водосчётчиков резко вырастут. И, конечно, стоит раз в месяц наведываться в квартиру — жильцам будет не очень удобно приводить её в «обычное» состояние каждый раз и они предпочтут поискать менее «внимательного» собственника.
Нe плaтить aвaнc нaпepeд
Нa Aвитo, Циaнe или Яндeкc.Нeдвижимocти выcтaвляют oбъявлeниe o cдaчe кoмнaты или квapтиpы. Нa фoтo вce выглядит xopoшo: нoвый peмoнт, кpacивый интepьep, дopoгaя мeбeль. Eщe цeнy пocтaвили нa 20% дeшeвлe дpyгиx в этoм paйoнe.
Пo нoмepy из oбъявлeния oтвeчaeт чeлoвeк, кoтopый пpeдcтaвляeтcя pиeлтopoм или coбcтвeнникoм. Гoвopят, чтo пo личным пpичинaм квapтиpy нyжнo cpoчнo cдaть: пoэтoмy цeнy зaнизили, a ключи oтдaдyт пepвoмy, ктo зaплaтит. Eщe дo пpocмoтpa пpeдлaгaют внecти зaлoг зa пepвый мecяц: кaк гapaнтию, чтo жильe бepyт, и eгo нe бyдyт пpeдлaгaть дpyгим людям.
Инoгдa гoвopят, чтo квapтиpy из oбъявлeния yжe cняли. Bмecтo нee ecть цeлaя бaзa дpyгиx oтличныx вapиaнтoв, кoтopыx нeт нa пoпyляpныx caйтax c жильeм. Чтoбы пoлyчить дocтyп к бaзe, нyжнo пoдъexaть в oфиc, зaключить дoгoвop c aгeнтcтвoм и зaплaтить 5-15 тыcяч pyблeй.
Где искать жилье для аренды
Основные источники для поисков — Интернет и печатные СМИ. Можно рассмотреть сарафанное радио по друзьям-знакомым и предложения «со столба» — на остановках общественного транспорта и досках объявлений. Но как правильно снять квартиру на длительный срок, как разобраться в этом многообразии? Ваш основной параметр — достоверность данных. Предпочтение рекомендуем отдать ассортименту крупных онлайн-порталов и бумажных газет, посвященных аренде недвижимости. Обращайте внимание на репутацию источников, в которых черпаете информацию.
Рынок аренды жилья лидирует в отрасли недвижимости по количеству аферистов.
Проанализируйте тематические сайты. Если дубль одной и той же квартиры гуляет неделями и месяцами по нескольким ресурсам и контактные данные везде разные — опасайтесь такого варианта. Прицениться, узнать средний разброс прайсов можно на риелторских сайтах и аналитических порталах. Есть и альтернативный вариант — дать объявления самому. Это можно сделать в газетах, как вариант — распечатать 2-3 сотни листовок и расклеить на тех же столбах-досках. Готовьтесь: 9 из 10 откликнувшихся будут посредниками.
Расклеивать объявления следует на клей ПВХ со слабой концентрацией — так афишу можно с легкостью снять, не оставляя следов на стене. Мы не рекомендуем заниматься таким видом рекламы — это только добавляет лишней работы дворникам, а эффект от таких объявлений в век Интернета сомнителен.
Клеить объявления целесообразно в местах с большой проходимостью — у остановок, детсадов и школ, возле выходов из метро. Делайте это во второй половине дня (так их увидит большее количество людей до того, как над ними поработают дворники и хулиганы). Для хоть какой-то отдачи нужно распространять около 100 листовок в день, около недели. Мы рекомендуем сразу обращаться к риелторским конторам, чтобы обезопасить себя от мошенников, но вы если уверены в своих силах и интуиции — дерзайте. В итоге у вас должно собраться несколько вариантов жилья на выбор.
Составьте подробный договор
Как снять квартиру в аренду правильно без посредников, не рискуя? С подробным договором. За ориентир можно взять примеры из Интернета, у арендодателя также может быть такая бумага наготове. Но специалисты рекомендуют корректировать договор под себя, отражая в нем все нюансы, которые могут стать причиной распрей. Опирайтесь на гл. 35 Гражданского кодекса РФ.
Что должно быть в договоре об аренде:
- паспортные данные обеих сторон;
- описание квартиры с адресом, метражом, состоянием и описью содержимого;
- срок аренды;
- цена арендной платы в месяц, порядок ее внесения (если планируется безналичный расчет, обязательно прописывайте номер банковского счета, на который будут уходить средства);
- условия пересмотра арендной платы, досрочного расторжения договора;
- информация о тех, кто имеет право жить вместе с вами в квартире (если это предполагается, например, жена/муж).
Схемы аферистов и мошенников
Основная схема обмана — съем жилья под субаренду. Арендатор заключает договор с собственником, вносит задаток на месяц вперед — выглядит вполне безобидно, но спустя несколько дней жилец начинает искать новых арендаторов. Субаренда предполагает сдавать квартиру через посредника, но в этом случае, собственник о схеме не оповещен. Новый арендатор просто находит квартирантов на несколько суток, просит задаток, а затем договаривается о времени и дате заселения. Таких новых квартирантов может быть 5-10 человек и больше. В этом случае мошенник получает в два-три раза больше, чем потраченный задаток, но значительно снижает репутацию реального собственника.
Еще одна популярная схема, где орудуют собственники-мошенники. Они находят арендаторов, их встречает одно лицо, представляясь собственником, затем получает деньги и благополучно удаляется. Спустя время в квартиру врывается агрессивный человек и представляется реальным собственником, и ни о какой аренде речь не может идти. Когда ситуация затихает, мошенник предлагает просто мирно разойтись, без разбирательств и обращения в правоохранительные органы.
Чаще всего обманные действия происходят с арендаторами, которые ищут долгосрочное жилье. Внося крупный задаток за один-два месяца, без заключения договора, они могут остаться на улице благодаря аферистам, которые скрывались под маской собственников. Рекомендуется потратить немного времени на изучение правоустанавливающих документов и тщательный осмотр квартиры.
Подписание договора и акта передачи
Договор найма жилья – документ, который поможет избежать ненужных конфликтов. Его можно составить самостоятельно, прописав определенные пункты, в том числе касающиеся прав арендатора:
- Наименование сторон договора. ФИО и паспортные данные наймодателя (или его представителя) и нанимателя.
- Предмет договора – это квартира. Необходимо указать полный адрес, площадь, количество комнат.
- Срок действия договора и порядок оплаты. Обозначаются сроки внесения оплаты, а также штрафные санкции, в случае задержки платежа.
- Права и обязанности сторон.
- Ответственность сторон по договору, например, в случае ущерба, нанесенного имуществу.
- Изменение и расторжение договора.
- Заключительные положения и подписи с указанием контактов сторон.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Нужен ли мне риелтор?
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
Почти каждый взрослый человек хотя бы раз в жизни снимал квартиру. Лично я делал это четырежды, пока не обзавёлся собственным жильём. Два раза я арендовал жилплощадь самостоятельно и дважды – через посредников. Оба варианта имеют свои преимущества и недостатки.
Главный совет, который я могу дать новичкам – если снять квартиру нужно срочно (например, хозяева просят съехать с предыдущей жилплощади в течение нескольких дней), действуйте через агентство.
Сколько бы сайтов вы не облазили, сколько газет с объявлениями не прочли от корки до корки, у компаний база всё равно обширнее, а главное – их информация систематизирована.
Но если сроки не жмут, и вы можете заняться поиском с толком и расстановкой, ищите жильё сами. Единственное условие – у вас должен быть хотя бы минимальный опыт в делах подобного рода. Мошенников на жилищном рынке полно, как и просто желающих спихнуть «чайникам» залежалый или некондиционный товар.
Процесс аренды имеет множество нюансов. Учесть их все под силу только опытному, здравомыслящему и рассудительному человеку. Среднестатистический арендатор далеко не всегда подходит под это определение. Поэтому чаще переплачивает, чем снимает жильё с выгодой для собственного бюджета.
Дёшево, значит, сердито
Также при самостоятельном поиске квартиры для аренды специалисты советуют обращать внимание на стоимость аренды. В большинстве случаев неоправданно низкая цена таит за собой какой-то подвох.
«Если выбираете квартиру самостоятельно, внимательно изучите ценовую ситуацию на рынке. Привлекательная дешевизна предложения, как правило, является просто приманкой. Во время просмотра квартиры и заключения сделки расслабьтесь, не нервничайте, максимально сосредоточьтесь на документах и договоре аренды, а также внимательно осмотрите квартиру на наличие недостатков. Не реагируйте на искусственно создаваемое многими собственниками и недобросовестными агентами состояние нервозности, благодаря которому клиент быстрее всё осмотрит и отдаст деньги», — советует управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Наталья Сивко.
«Очевидно, что жилплощадь, которая сдаётся по низким ставкам, имеет определённые минусы. Например, низкое качество объекта (старый дом, отсутствие ремонта, мебели или бытовой техники) или неудачное расположение (далеко от станции метро, рядом с вокзалом или рынком). Также снижению стоимости способствует условие предоплаты за долгий срок (полгода, год) или короткий срок найма (часто жильё сдают на лето). Нужно ориентироваться на средние ставки, описание объекта в объявлении, постараться в телефонном разговоре выяснить подробности и только потом отправляться на просмотр», — подтверждает Галина Киселёва, директор департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость».
При выборе самого агентства нужно обратить внимание как на серьёзность фирмы, так и на предлагаемое им жильё. Как выбрать агентов:
- Обычно для того чтобы снять квартиру через агентство необходимо сначала составить договор об оказании услуг по подбору недвижимости с риелтором, указать в нём предпочтения и пожелания нанимателя, а также сумму и срок подбора.
- После этого агент подбирает подходящие вам квартиры и после того как вы согласны снять ту или иную жилплощадь, отдаётся оплата за услуги агентства.
- Далее, заключается договор о найме жилья. Если фирма, которая подбирает жильё официальная, то возникновение каких-либо сложностей не будет.
Но если фирма мошенническая, то может случиться так, что вам сдадут квартиру по низкой арендной плате, а в итоге там уже кто-то проживает. Нужно прочитать отзывы на сайте компании, поинтересоваться тем какие услуги она предлагает помимо подбора недвижимости.
Как правило, серьёзные фирмы занимаются не только подбором жилья для аренды, но и продажей, а также другими услугами, связанными с недвижимостью.
Советы CIAN: как снять квартиру безопасно
Циан является крупнейшим технологичным сервисом по недвижимости в России. Ежедневно с его помощью сдаются в аренду тысячи самых разных новых объектов. Нет ничего удивительного в том, что мошенники не прочь использовать сайт в своих целях. Именно поэтому Циан в очередной раз решил напомнить основные правила безопасности, которые помогут клиенту снять квартиру и при этом не лишиться своих средств. Да, в компании действительно есть служба безопасности и модераторы, о чем рассказал в своем интервью генеральный директор — Максим Анатольевич Мельников. Сотрудники Циана работают, не покладая рук, но поток публикуемых объявлений о сдаче и продаже недвижимости огромен — сотни тысяч в месяц, отследить каждое из них сложно. Тем не менее, как и любому другому бизнесу, Циану важна его репутация — вот почему сотрудники компании постоянно призывают своих пользователей к бдительности и напоминают о самых распространенных рисках, с которыми можно столкнуться в интернете (в том числе, и на других сайтах с объявлениями о сдаче недвижимости в аренду). Генеральный директор Циан Максим Анатольевич Мельников в интервью известному изданию обратил внимание на то, что рынок недвижимости стал лакомым кусочком для мошенников, чья деятельность подрывает доверие к честным риэлторам и арендодателям.
Часть мошеннических объявлений угадывается опытным глазом без выезда на место событий. Если вы хотите безопасно снять недвижимость, то просто хорошенько присмотритесь к тексту и фотографиям, опубликованным на сайте. Что должно в них насторожить?
- Заниженная цена — да, об этом уже много раз говорилось, но не грех и повторить. Если хотите снять недвижимость, не гонитесь за низкой ценой. Она действует как лампочка для мотыльков: на такие объявления на сайтах обращают внимание чаще, чем на другие (честные), а значит, больше вероятность, что кто-нибудь, да попадется. А то и не один.
- Иногда должны насторожить слишком подробный рассказ о квартире и недостаток адекватных фотографий (любому арендатору важна не высокохудожественная съемка цветка и придверного коврика, а сами помещения: кухня, комнаты, санузел; если их на фотографиях нет — переходите к следующему объявлению).
- Cian напоминает, что очень странно выглядят объявления, в которых информации нет вообще. Есть только несколько фотографий квартиры, которую предлагают снять (причем не всегда они складываются в общую картинку — например, из комнаты видно коридор, но на соседней фотографии тот же, вроде бы, коридор, но оклеен в совершенно другие обои).
- Противоречия между данными объявления и словами человека, ответившего на ваш звонок. Сдает собственник (так, во всяком случае, указано на сайте), но он не может ответить на элементарные вопросы? Вас уже дурят. Отвечающий не может внятно рассказать о документах, других собственниках или, например, виде из окна? Не задерживайтесь. И, кстати, обещанный вид из окна после разговора можно проверить, используя сервис «Панорамы» от «Яндекс.Карт».
- Обсуждая оплату жилья, не стоит переходить в сторонние мессенджеры. Часто мошенники предлагают уйти из чата на сайте Циан (якобы так удобнее), а потом, уже втеревшись в доверие, высылают ссылки на оплату (или на получение оплаты), которые в точности копируют внешний вид соответствующей страницы на Циан, но в действительности представляют собой совсем иной сервис, деятельность которого направлена на воровство данных карты. Пройдя по этой ссылке, жертва вводит данные карты, после чего мошенники могут списать с нее все, что там есть. Распознать сайт-подделку можно по схожему написанию адреса сайта — например, ciian. ru. ciaan. ru.
- Не стоит оплачивать дополнительные услуги — например, бронирование квартиры, на которую, по словам собственника, уже выстроилась целая очередь страждущих и готовых участвовать в аукционе (скорее всего, другие участники аукциона будут подставными, а вы в азарте можете снять квартиру по гораздо более высокой цене, чем планировали). Кроме того, сам факт бронирования считается на официальном рынке недвижимости неприемлемым — добропорядочные арендодатели такое не практикуют.
- Вместо бронирования может использоваться термин «залог» и условие отсроченного заезда. Циан напоминает, что это обычная игра слов, которая дает мошенникам отличный шанс провернуть свою схему. Заплатив несколько тысяч и получив приглашение перевозить вещи через неделю, вы рискуете встретить в подъезде еще с десяток таких же арендаторов с чемоданами. Схема проста: мошенники действительно сняли квартиру, а затем просто пересдали ее — вам, женщине с собакой, добропорядочной славянской семье, одинокому холостяку и толпе других потенциальных жильцов. Собрав со всех залоги, мошенники предоставили право разбираться своим жертвам уже друг с другом. Каждый будет доказывать свое право оставаться в квартире, но все останутся у разбитого корыта. Деньги не вернуть, придется только писать гневные отзывы.
- Этот момент, хоть и касается оплаты, но легко выясняется еще на этапе прозвона. Квартиры по приятным ценам могут быть обременены обязанностью арендатора оплачивать ЖКУ (обычно эту обязанность берет на себя хозяин). Циан призывает обратить особое внимание на этот маленький нюанс, когда вы пытаетесь снять жилье.
- Не стоит оплачивать аренду недвижимости до того, как вам покажут оригиналы правоустанавливающих документов по квартире. Cian рекомендует обязательно проверять, сходятся ли эти данные с данными квартиры, которую вы смотрели, и с паспортными данными собственника. Многие мошенники в своей деятельности рассчитывают именно на невнимательность клиентов.
Если вас уже обманули, когда вы пытались снять квартиру, обязательно поделись своей бедой с другими — напишите отзыв о деятельности риэлторской компании или арендодателя, чтобы предостеречь других клиентов.