Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда и как выписываться из квартиры при ее продаже». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Заранее опишу о сторонах в суде: Истец — нынешний собственник квартиры. Если собственников несколько, истцом может быть один из них, всем необязательно. А остальные собственники могут быть указаны как третьи лица. Но на суде лучше присутствовать всем собственникам или их представителю по доверенности — юристу или адвокату; Ответчик — те, кого хотят выписать. В данном случае это предыдущие собственники, члены их семьи и другие прописанные в квартире; Третья сторона — Управление по вопросам миграции районного МВД города/субъекта (бывший УФМС), потому что данное управление будет выполнять решение суда. Никогда не присутствуют в судах. Даже если нужно выписать несовершеннолетнего, органы опеки не будут третьими лицами.
Можно ли выписать человека из квартиры
Собственник недвижимости вправе выписать остальных жильцов из своей квартиры, если они не имеют права собственности. Например, дядя зарегистрировал в своей квартире племянника и спустя какое-то время решил выписать его. В данной ситуации есть два пути решения вопроса: добровольная и принудительная выписка. В первом случае все достаточно просто — прописанный должен пойти в отделение МФЦ или управление МВД (или подать заявку на портале «Госуслуги») и сняться с регистрационного учета. Во втором случае без суда не обойтись.
Собственник квартиры по общему правилу не может самостоятельно обратиться в административный орган и выписать жильца. Лишь в случае, когда прописанное лицо по естественным причинам не может явиться (призван в армию, приговорен к лишению свободы, умер), владелец квартиры может, предъявив в МФЦ документы из военкомата, приговор суда или свидетельство о смерти, выписать человека из квартиры, рассказал партнер юридической фирмы «ГК Лигал» Кирилл Гавриличев. При этом нахождение за границей, нежелание «дойти» до МФЦ, болезнь не считаются основаниями для того, чтобы владелец квартиры самостоятельно снял гражданина с регистрации. Во всех иных случаях предусмотрен только судебный порядок снятия с регистрации.
Законодательное регулирование правового вопроса
Первое на что необходимо сделать акцент при заключении договора о приобретении квартиры – наличие пункта об аннулировании прописки предыдущего собственника по вашему адресу. Во многих случаях это положение договора решает проблему выписки прошлого хозяина квартиры. Помимо этого, факт продажи жилого помещения не делает автоматической процедуру снятия с регистрации, в связи с чем, на прошлого владельца будут начисляться коммунальные платежи.
Согласно Жилищному законодательству, с момента возникновения права собственности на жилое помещение новый владелец обязан оплачивать коммунальные услуги. Представьте ситуацию. Вы со своей семьей въехали в новое жилище, в котором прописана еще семья. Величина оплаты за коммуналку может быть внушительна! Поэтому прежде чем купить квартиру, проверьте факт снятия с регистрации прошлого хозяина и его родственников.
Безусловно, такая ситуация расстроит новоселов, но и это еще не все. Гражданский Кодекс гласит, что зарегистрированные в квартире граждане имеют право пользования жилплощадью. Иными словами, бывший хозяин может на ней проживать. Несправедливо, ведь у квартиры новый владелец. Но закон есть закон. Однако новоиспеченный собственник недвижимости может обратиться к продавцу жилья с требованиями выписать бывшего хозяина.
Если прошлый хозяин добровольно решил вопрос с регистрацией, вам повезло. Вы избавлены от проблем, которые связаны с судебными разбирательствами, и спокойно обустраиваете свое гнёздышко. В противном случае, даже при обращении в судебные инстанции, решение о выписке будет принято в вашу сторону. Но какой ценой? Ценой нервов, потраченного времени и стрессов.
Гражданский Кодекс гласит, что переход имущественного права от одного владельца к другому влечет за собой прекращение всех прав на помещение бывшим хозяином. Но как поступить в ситуации, когда квартира была куплена с прописанным человеком?
В практике существует два варианта – добровольное и принудительное снятие с регистрационного учета. Рассмотрим далее обе ситуации.
Риелтор Ольга М. столкнулась с неожиданным: после благополучного проведения сделки по покупке квартиры ее клиенты не могут заехать в свежеприобретенное жилье: бывшая собственница не хочет съезжать.
«Продавец просрочила все сроки передачи, уже снялась с регистрационного учета, но отказывается передавать квартиру: не успела доделать ремонт в новой. Как ее выселить?»
Сделка была альтернативной, срок передачи недвижимости по договору составляет 45 дней — именно поэтому, поясняет риелтор, покупатель был вынужден передать деньги продавцу до подписания акта приема-передачи. Тем не менее даже эти 45 дней уже давно истекли, а бывшая собственница квартиры и ныне там.
Тут есть два основных сценария:
— судебное разбирательство (долго, безопасно и результативно);
— альтернативные методы (быстро, не всегда эффективно, зато почти всегда рискованно: есть вероятность самому оказаться в суде, но уже в роли ответчика).
Согласно действующему законодательству Российской Федерации после совершения сделки право собственности переходит к покупателю. Прежний же владелец обязан сняться с учета регистрации в квартире вместе со всей своей семьей. Это регламентировано следующими нормами Закона:
- согласно пункту первому статьи 209 ГК РФ, человек, ставший владельцем квартиры, имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению. Он может продавать, сдавать, обменивать ее и т.д.;
- согласно статье 235 ГК РФ, по окончанию сделки покупатель становится полноправным владельцем. В то же время продавец теряет право распоряжаться и пользоваться квартирой;
- в соответствии со статьей 304 ГК РФ хозяин жилья может потребовать аннулирования регистрации бывших жильцов в связи с тем, что их незаконная прописка нарушает его права.
Куда идти? Где выписываться? К кому обращаться?
Выписка производится на основании заявления и некоторых сопутствующих документов. Процедура находится в ведении Управления по вопросам миграции МВД.
Данная служба также делегировала некоторые свои полномочия многофункциональным центрам, МФЦ (теперь они называются ГБУ «Мои документы») которые работают на тех территориях, где располагается недвижимость.
Срок снятия с регистрационного учета непосредственно в органах УВМ МВД меньше, чем через ГБУ. Это объясняется тем, что сотрудники ГБУ лишь обрабатывают запросы, а снимает с учета все равно МВД. Зато офисы ГБУ удобно расположены, имеют комфортный для всех режим работы, и сдавать туда документы не в пример удобнее, чем прямо в УМ МВД. Выписка через ГБУ может занимать от полутора до трех недель.
Сложности в семейных отношениях: как выписать бывшего мужа?
Сложными являются ситуации в случае развода супругов
При решении вопросов после развода, прежде всего, выясняется, была ли приватизирована квартира, и кто является собственником. Если жилплощадь оформлена в долевую собственность, и оба супруга владеют долями, выписать кого-либо из них нельзя без их согласия. Собственник получает право проживания и регистрации, поэтому сначала придется выкупать долю, а потом уже подавать заявление в паспортный стол.
Аналогичное правило действует, если квартира была приобретена после заключения брака, но один из супругов тогда отказался от доли в пользу другого. Жилье в этом случае признается совместно нажитым имуществом, и оно должно быть либо разделено поровну, либо кому-то придется выплачивать стоимость доли. Суд также учтет интересы детей при разграничении долевой спорной собственности.
Если же второй супруг не считается собственником, и жилье было приобретено кем-то из супругов до заключения брака, после получения свидетельства о разводе оно вновь превращается в полную собственность владельца. Из него можно выписать всех зарегистрированных лиц, после этого жилье будет готово к продаже. Если в квартире прописан несовершеннолетний родственник, вопрос должен решаться через органы опеки и попечительства.
Основанием для судебного иска станет свидетельство о разводе, в суде нужно подтвердить, что квартира является именно вашей собственностью, и бывший супруг не имеет на нее прав. Дело может рассматриваться достаточно долго, особенно если вторая сторона будет игнорировать приглашения на заседания, но в итоге вы сможете добиться возможности выписать супруга и использовать имущество по своему усмотрению.
В сложной ситуации оказывается покупатель, если ему в обход установленных норм продается жилье, в котором уже кто-то зарегистрирован.
К примеру, прописанный родственник уехал в другой регион или оказался в местах лишения свободы, а через несколько лет вернулся, и обнаружил, что жилье продано. В этом случае дело будет рассматриваться в суде: потребуется доказать, что человек не по уважительной причине не проживал на данной территории, и у него есть другое жилье. Если суд не примет вашу сторону, сделка будет признана незаконной: придется искать продавца и требовать от него возврата денег.
Кого нельзя выписать через суд
Однако некоторых людей, прописанных в доме, нельзя выписать без согласия. К таким жильцам относятся:
- владельцы минимальных долей для фиктивной прописки;
- люди, проживающие в доме по завещательному отказу, хотя и не являющиеся владельцами жилплощади;
- гражданин, отказавшийся от приватизации (если он там не проживает, собственник сможет выписать зарегистрированного при условии документальных доказательств фактического пребывания по другому адресу);
- бывшие супруги, если в брачном контракте есть соответствующий пункт;
- несовершеннолетние, вынужденные проживать временно в детском доме, но сохранившие право на прописку в родительском жилье.
Причем не имеет значения, есть ли родственные связи между владельцем недвижимости и этими жильцами. В остальных случаях можно спокойно выписать дееспособного и совершеннолетнего человека из дома без согласия и физического присутствия.
Отвечает руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ – сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева:
Перевод счета не зависит от того, через МФЦ выписывались бывшие собственники или иным образом. МФЦ не отвечает за смену лицевого счета.
Замена финансово-лицевого счета не происходит автоматически, и новым собственникам следует в обязательном порядке самостоятельно его поменять. В зависимости от ситуации это делается следующими способами:
- подать документы в Единый расчетный центр;
- перерегистрировать договор на обслуживание в управляющей компании (или ТСЖ);
- заменить информацию о владельце непосредственно у поставщиков услуг.
Что надо делать, если продавец недвижимости не выписывается?
К сожалению, в этом случае ничего сделать нельзя. До тех пор, пока сделка купли-продажи не состоялась, право собственности сохраняется за владельцем.
В случае, если бывший собственник квартиры отказывается сниматься с регистрационного учета, покупатель имеет право выписать всех зарегистрированных членов семьи в судебном порядке, даже если в их число входят несовершеннолетние дети.
Купля-продажа квартир – рискованное занятие, поскольку в этой сфере процветает мошеннический бизнес, а доказывать факт подлога приходится покупателям. Чтобы минимизировать риски при покупке или продаже жилья, лучше всего обратиться к квалифицированным специалистам, которые отследят возможные юридические проблемы и, если возникнет необходимость, помогут решить вопрос в суде.
Какие документы понадобятся, чтобы выписать человека со своей квартиры через суд?
К исковому заявлению потребуется приложить:
-
выписку из ЕГРН;
-
документы, подтверждающие наличие оснований для иска (например, свидетельство о расторжении брака, справку о наличии задолженности об оплате коммунальных услуг);
-
уведомление об освобождении квартиры с отметкой о вручении;
-
квитанцию об оплате госпошлины;
-
документы, подтверждающие направление ответчику копии искового заявления с отметкой о вручении.
Прилагаемые документы
К исковому заявлению нужно прилагать следующий пакет документов:
- Претензия к ответчику.
- Паспорт заявителя.
- Документы на недвижимость.
- Доказательства правоты истца. В данном случае это могут быть те же документы на недвижимость, так как выписка будет производиться на основании перехода права собственности к новому владельцу.
- Выписка из ЕГРН. Относится как доказательствам, так и к документам на недвижимость. На момент написания этой статьи используется вместо свидетельства о праве собственности.
- Доверенность на представителя и его паспорт (если требуется).
- Квитанция об оплате госпошлины.
Решение вопроса по закону и через суд
При добровольном порядке оформления выписки в соответствии с законом процедуру можно осуществить в следующем порядке:
- Уведомление прописанного лица о необходимости выписки;
- Посещение паспортного стола или другого органа для осуществления процедуры;
- Аннулирование прописки сотрудниками регистрационного учёта;
- Получение полного права распоряжения приобретённой недвижимостью.
Оформление процедуры требует заполнения заявления по форме № 6 с указанием следующих данных:
- Адресные данные организации, в которую направляется документ;
- Данные из паспорта (фамилия, имя, отчество, серия, номе, место выдачи);
- Указание адреса отправки полученного документа об аннуляции выписки;
- Место следующей прописки выписанного лица;
- Дата и подпись с расшифровкой фамилии.
К заявлению необходимо приложить дополнительные документы:
- Удостоверение личности (паспорт);
- Свидетельство о рождении детям до 14 лет;
- Специальный лист по убытию в зависимости от места проживания (Россия или другая страна).
Данная процедура легко осуществляется при согласии бывшего собственника, но при умеренном отказе решить вопрос можно в суде при подаче соответствующего искового заявления.
Процедура выписки бывшего владельца в принудительном порядке через суд осуществляется после подачи иска с дополнительным пакетом документов и рассмотрения дела с последующим вынесением решения.
Заявление направляют в районный суд по месту регистрации жилья. Оформление процедуры в суде происходит в две стадии:
- Получение вынесенного судебного решения, которое свидетельствует об аннуляции прописки бывшего владельца;
- Непосредственное обращение в УВМ МВД РФ для снятия указанного лица с учёта регистрации на данной жилплощади.
Правом обращения в суд обладает владелец недвижимости или же доверенное лицо. Ответчик обязан явиться на судебное заседание, а в случае его отсутствия дело рассматривается на общих основаниях. После рассмотрения представленных доказательств выносится решение и выдаётся исполнительный лист.
Если же в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то на заседании должны присутствовать органы опеки. Важным аспектом является тот, факт, что при наличии пожизненного права на проживание в квартире указанного лица его выписка невозможна даже по решению суда!
Когда выписывание запрещено
Граждане, которых новый владелец не сможет снять с регистрационного учета:
- Члены семьи, официально проживающие в приватизированной квартире, но они отказывались от проведения этой процедуры. Иными словами, не получится выписать бывших владельцев квартиры, которые имели право на приватизацию, но при этом один из членов семьи самостоятельно провел процедуру.
- Лица, которые могут проживать в помещении на основании завещательного отказа. Даже если собственник квартиры теперь другой, он не может нарушить волю наследодателя.
- Граждане, у которых есть часть пая в кооперативе. Даже когда у владельца – большая доля, и он продал жилье, новый хозяин не сможет официально выселить бывшего собственника из квартиры. Единственный выход – выкупить полный пакет.
- Не получится также снять с регистрационного учета несовершеннолетних граждан, которые проживают в детском доме, но у них есть прописка в квартире.
Для официальной выписки людей из жилплощади в таких ситуациях, необходимо их добровольное согласие. Запрет на появление в квартире расценивается, как незаконный, т. к. у таких граждан есть пожизненные права на проживание в доме. Проблему не получится решить даже через суд.