Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.
Сроки расторжения договора
Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.
При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на его регистрацию. На все это может уйти около 3-4 недель.
Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу. А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев.
Расторжение по соглашению сторон
Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.
Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.
В соглашении обязательно должны быть прописаны:
- Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
- Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
- Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
- Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
- Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.
При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально. В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
Да, расторгнуть договор
Можно ли разорвать договор, если регистрация пройдена?
Случается, что соглашение заключено, документы прошли регистрацию в Росреестре и покупатель стал полноправным собственником жилья, и вдруг он обнаруживает значительный дефект, скрытый предыдущим владельцем. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в таком случае?
Гражданский Кодекс РФ позволяет разрешить дело. Если воспользоваться статьей 469, то окажется, что расторгать сделку не обязательно, можно заставить продавца исправить дефект за его счет. Если дефект оказывается неустранимым, как, например, трещина в одной из несущих стен, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится через суд. Здесь также можно применить статью 557 п.2, где говорится, существует ряд причин, позволяющих когда скрытый дефект представляет опасность для проживающих, аннулировать соглашение, а оплата возвращается к покупателю.
Как обезопасить себя до приобретения квартиры
Несмотря на то, что процесс обратим, лучше не тратить нервы, время и деньги на торжество справедливости, а обезопасить себя от покупки проблемной недвижимости заранее. Сделать это можно несколькими способами:
- Пригласить независимого оценщика до покупки. Эксперт легко раскусит все попытки скрыть дефекты жилья под гипсокартонными стенками и натяжными потолками.
- При покупке не соглашаться на указание в документах более низкой, чем на самом деле, стоимости квартиры, ведь в случае расторжения договора купли-продажи, ответчик будет обязан вернуть столько денег, сколько указано в документах.
- Обратиться к профессиональным риэлторам, которые помогут составить договор так, чтобы максимально обезопасить покупателя.
Как расторгнуть договор до регистрации?
До окончания процесса регистрации сделки с недвижимостью считаются незавершенными. На этом этапе отмена покупки/продажи происходит проще всего.
При сделке с квартирой или домом покупатель и продавец, отказывающиеся от своих обязательств, должны успеть подать в ЕГРП соглашение о расторжении до окончания регистрации сделки и смены собственника (на практике два указанных этапа регистрируются, чаще всего, одновременно).
Если для заключения сделки стороны обращались к нотариусу или в агентство недвижимости, туда же обратиться стоит и при расторжении.
Если договор купли продажи квартиры находится на регистрации, но еще не зарегистрирован, обе стороны сделки совместно подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации договора.
Расторжение договора купли продажи после регистрации (по соглашению и без)
Отменить договор после регистрации и передачи продавцу денег, а покупателю объекта, можно:
- По желанию одной из сторон;
- По соглашению всех участников.
Если сторонам удалось достичь соглашения, оптимальным вариантом является заключение «обратного» договора, когда покупатель выступит продавцом, а продавец – покупателем. В результате произойдет повторный обмен недвижимость/деньги и еще одна, возвращающая все на свои места, регистрация.
Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости подписывается сторонами при достижении взаимного согласия.
На основании заявления сторон соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры подлежит регистрации. В едином государственном реестре прав делается запись о прекращении сделки.
Если сделка частично исполнена и государственная регистрация перехода права собственности оформлена, то соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры не будет основанием для возврата предмета сделки (квартиры).
При одностороннем желании отказаться от совершенной сделки необходимо постараться достигнуть со второй стороной досудебного соглашения, то есть отправить письменное предложение об отмене сделки.
После письменного отказа, а также если ответ не поступил в срок, определенный в предложении или в течение 30 дней, возникает право на составление иска.
Однако, для расторжения завершенного договора (имущество передано, деньги получены, право собственности зарегистрировано) одного желания стороны (или сторон) мало. Для «отмены» договора в судебном порядке должны быть серьезные причины:
- Нарушение важных (существенных) пунктов договора;
- Другие случаи (определяется судом отдельно для каждого прецедента).
Существенными условиями, нарушение которых ведет к расторжению или признанию документа недействительным, чаще всего выступают:
- Отсутствие или неполный размер оплаты;
- Обременение в виде прописанных в квартире граждан;
- Подписание документов недееспособным человеком;
- Принуждение к подписанию документов.
В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи жилья?
В соответствии с 450-ой статьей кодекса договор о покупке и продаже можно расторгнуть на любом этапе процедуры.
Как это можно сделать:
- По обоюдному согласию сторон — путём заключения акта о прекращении начатой процедуры;
- В одностороннем порядке — через исковое заявление в суд и признание судом бумаги недействительной либо ничтожной.
По статье 450.1 сторона соглашения также может в одностороннем порядке отказаться от исполнения бумаги, если уведомит партнёра в письменном виде об отказе. С момента вручения партнёру письменного отказа, либо через 6 дней после направления письма, отказ считается действительным, а договор изменённым или расторгнутым.
Отказ допускается только по уважительным причинам — например, при невозможности стороной выполнить свои обязательства в связи с отсутствием лицензии или сертификата на определённую деятельность.
Решение об отказе должно опираться на принципы рациональности, добросовестности и правдивости.
После отказа по уважительным причинам сторона уже не сможет подтвердить выполнение обязательств или прав в аналогичной ситуации. Как и при подтверждении исполнения обязанностей и прав, при невозможности их выполнить, отказаться уже нельзя.
А для одностороннего судебного порядка прекращения сделки необходимо доказать любое из обстоятельств:
- несоблюдение договорных условий второй стороной, которое влечёт причинение ущерба первой и потерю благ, на которые первая сторона рассчитывала при подписании сделки;
- иные обстоятельства.
В некоторых законах и нормативно-правовых актах предусмотрены основания для судебного прекращения договорных прав и обязанностей.
Прекращение соглашения между сторонами, возникшими за счет купли-продажи жилья, транспорта и любых других подобных средств — это волевой акт, действует он только на дальнейшее прекращение невыполненного исполнения соответствующим образом. Расторжение соглашения обычно происходит за счет следующих действий:
- по требованию продавца или же покупателя;
- по взаимосогласии обеих сторон;
- при наличии условий, которые нарушены одним участником;
- условия, выдвинутые государственными службами.
Если при покупке товара обнаружены некоторые недостатки изделия, и полностью устранить их невозможно, то покупатель может потребовать замены товары на другой товар соответствующего качества, снизить покупную стоимость или вообще расторгнуть договор.
В главе No29 ГК РФ рассматривается вопрос о расторжении договора о купли-продажи. Здесь определено, что именно в данной статье имеются основания:
- основные причины для прекращения рассмотрены в стат. 450;
- прекращение договора при изменении некоторых обстоятельств предусмотрено в стат. 451;
- основной порядок всего процесса — в стат. 452;
- последствия на правомерных отношениях — в стат. 453.
Правовые основания для проводимой сделки с недвижимым имуществом — рассмотрено в Федеральном законодательстве 122, где указывается, что любая сделка с недвижимым имуществом должна пройти регистрацию в соответствующих органах. Но с наступлением 2020 года данный закон утратит свою силу. Права на собственность, а также любые другие права на недвижимое имущество и любые сделки с ней, в том числе ограничения основных прав, возможные обременения недвижимого имущества в обязательном порядке должны будут пройти процесс госрегистрации. Для недвижимого имущества, служащего для полноценной жизнедеятельности людей, то происходит так называемый «двойной» процесс регистрирования данных, то есть поначалу фиксируется сделка о купле-продаже, а после осуществляется смена владельца.
Причины для прекращения договора купли-продажи недвижимости
Единственного расторжения сделки в данном случае оказывается недостаточно. На этот момент должны быть особые причины:
- условия соглашения при этом были нарушены;
- имеются другие ситуации, которые предусмотрены в ГК РФ или в положении договора.
Основное нарушение некоторых положений сделки может повлечь другому участнику большой урон, который полностью лишает его того, что ранее причиталось ему при заключении соглашения:
- не была осуществлена выплата, или была совершена, но не полностью;
- в недвижимости остаются прописанные жильцы;
- если всю документацию подписывал недееспособный гражданин;
- гражданина принуждали подписать документацию.
- Не совершена оплата
Любой покупатель в обязательном порядке должен будет оплатить покупку товара. Оплату жилья подтверждают дополнительным документом, который и будет удостоверять передачу средств:
- за счет расписки;
- с помощью банковской выписки;
- за счет квитанции, подтверждающей факт о внесении средств в кассу.
Если же сам покупатель полностью отказывается покупать товар, то продавец может прекратить сделку и оставить все имущество в собственное пользование. Если же имущество было передано, а оплаты при этом не последовало, то суд решит:
- прекратить сделку, в результате чего обязать самого покупателя вернуть недвижимость;
- может признать сделку неправомерной, обяжет одну сторону выплатить средства другой, в том числе всю сумму неустойки.
Таким образом, весь процесс будет исполнен соответствующим образом, главное правильно все это провести.
Когда это возможно, а когда уже нет?
Условия, при которых можно изменять или расторгнуть договор купли-продажи недвижимости или любой другой сделки, прописаны в ст. 450 ГК РФ.
То есть действие договора прекращается при серьезных нарушениях его условий одной из сторон сделки или в других случаях, которые прописаны в законе или непосредственно в самом соглашении.
Серьезными нарушениями можно назвать такие, при которых один из участников сделки при нарушении ее условий получает существенный ущерб или если другими словами, то продавец (покупатель) не придерживается того, на что второй участник рассчитывал при заключении договора.
Среди частых нарушений встречаются такие, как:
- отказ покупателя оплатить имущество, то есть, если соглашение уже зарегистрировано и подписано в Росреестре, а продавец так и не получил деньги от продажи квартиры;
- отказ продавца квартиры от снятия с регистрационного учета и выселения.
Существуют также условия, которые не могли быть предвиденными при заключении сделки купли-продажи обеими сторонами, то есть договор прекращается в результате непредвиденных обстоятельств, а обе стороны при этом не виновны.
Больше всего такие случаи встречаются при судебных разбирательствах и прецендентов такого рода можно назвать множество. К примеру, покупатель и продавец заключили договор купли-продажи, при этом изначально обсудили все условия.
Одна из сторон сделки, то есть продавец, дал гарантию, что на квартиру никто другой не претендует, она не находится в залоге и т. д. Допустим, после того, как сделка завершена, вдруг появляется дальний родственник продавца, например, недавно вышедший из тюремного заключения. Он ранее был зарегистрирован и постоянно проживал в данной квартире, а теперь через суд хочет добиться возвращения имущества.
Суд решает, что заключенный имеет право дальше жить в своей квартире и в итоге он получает разрешение дальше пользоваться своим жильем. Покупателю ничего не остается, как требовать отменить все взятые ранее на себя обязательства по договору купли-продажи, так как если бы он знал о таких радикальных изменениях обстоятельств, то не заключал бы сделку.
Итак, главные правила по расторжению договора прописаны в Гражданском кодексе и происходит все таким же образом, как и при оформлении сделки (п.1 статьи 452 ГК).
По требованию одной из сторон и только в судебном порядке договор может быть расторжен:
- при существенном нарушении условий сделки купли-продажи одним из участников;
- в иных случаях, которые предусматривает ГК, другие законы или сам договор.
Договор считается расторгнутым или измененным в случае отказа полностью или частично одной из сторон в исполнении его условий и когда данный отказ допускает закон или соглашение обеих сторон договора.
Расторгнуть договор можно как по решению суда, так и по обоюдному согласию обеих сторон (ст. 450 Гражданского кодекса РФ).
Приведем пример, когда договор купли-продажи нельзя расторгнуть. Допустим, обе стороны (т.е. покупатель и продавец) заключили сделку по передаче прав на квартиру. Продавец подготовил жилье к продаже, покупатель заплатил всю необходимую сумму, а затем они подали документы на государственную регистрацию.
Процесс расторжения договора сделки довольно сложный и неприятный. Чтобы минимизировать риски возникновения такой ситуации, следует придерживаться нескольких советов:
- Внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка.
- Обязательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора.
- Прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.
Если же обстоятельства вынуждают прекратить договор после регистрации в Росреестре:
- попытайтесь договориться с другой стороной сделки в досудебном порядке: устно или направив письменное уведомление ожидая ответа в течении 30 дней (Статья 452 ГК РФ );
- при невозможности договориться обращайтесь в суд, но запаситесь доказательствами того, что нарушены существенные условия соглашения.
Дополнительно следует учитывать момент по частичной предоплате или авансе, которую требует продавец. Эта сумма при расторжении договора покупателю не возвращается, она становится собственностью получившего. Производите предоплату только в качестве задатка.
Расторжение договора купли-продажи в судебном порядке
Законодательство РФ не предусматривает одностороннее расторжение договора купли-продажи недвижимости во внесудебном порядке после процедуры регистрации. Такой договор может быть расторгнут по инициативе одной из сторон только через суд в следующих случаях (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ):
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных сторонами в договоре.
При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по вышеуказанным основаниям.
Допущение стороной существенного нарушения является одним из наиболее распространённых оснований расторжения договора купли-продажи.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Вопрос о том, считается ли конкретное нарушение существенным, будет решать суд с учётом обстоятельств дела.
Так, например, существенным нарушением договора со стороны покупателя судебная практика признаёт следующие случаи:
- если покупатель вообще не оплатил стоимость объекта недвижимости;
- если покупатель не оплатил большую часть стоимости объекта недвижимости и допустил значительную просрочку в оплате.
Со стороны продавца существенное нарушение может иметь место, когда продавец отказывается передать объект покупателю в фактическое владение и пользование, необоснованно уклоняется от подписания акта приёма-передачи после регистрации сделки.
Договор может быть также расторгнут по требованию любой из сторон при существенном изменении обстоятельств (п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ). Существенным считается изменение таких обстоятельств, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили на значительно отличающихся условиях.
Чтобы расторгнуть договор по этому основанию, необходимо доказать, что у стороны — инициатора расторжения есть одновременно четыре условия, названные в п. 2 ст. 451 ГК РФ:
- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Расторжение договора купли-продажи по инициативе одной из сторон
Кроме вышеуказанных оснований, по которым договор купли-продажи может быть расторгнут по инициативе любой из сторон, рассмотрим также ситуации с расторжением договора в суде по инициативе продавца и покупателя.
Продавец вправе в одностороннем порядке требовать расторжения договора купли-продажи путём обращения в суд в следующих случаях:
- отказ покупателя от приёмки объекта и его оплаты;
- неисполнение покупателем обязанности по внесению оплаты за приобретённую недвижимость, если договором предусмотрена рассрочка платежа (однако продавец не может отказаться от договора, если покупатель выплатил более половины стоимости имущества);
- неисполнение покупателем судебного решения о взыскании с него денег за оплату недвижимости.
Покупатель может требовать расторжения договора купли-продажи через суд при наличии следующих обстоятельств:
- в случае обнаружения обременений недвижимости правами третьих лиц, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об этих правах (например, если после регистрации сделки выяснится, что квартира обременена правами третьих лиц, имеющих право бессрочного пользования жилой площадью);
- при наличии правопритязаний третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти правопритязания впоследствии были в установленном порядке признаны правомерными (например, риск правопритязания супруга продавца, согласие которого на сделку не было получено);
- в случае отказа продавца передать недвижимость покупателю;
- если переданная недвижимость имеет существенные недостатки. В этом случае для определения признаков существенности суд, как правило, назначает экспертизу;
- если продавец при продаже земельного участка предоставил заведомо ложную информацию, указанную в п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ (обременения земельного участка, ограничения его использования в соответствии с разрешённым использованием и др.).