Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выбрать и купить квартиру по переуступке прав собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Может ли новый кредитор, который приобрел право требования по договору реализации, заявить НДС по этой операции к вычету? При первом взгляде на ситуацию на ум приходит отрицательный ответ. Действительно, пункт 1 статьи 172 НК РФ говорит о том, что принять к вычету покупатель может лишь суммы НДС, предъявленные ему продавцом. Какие же суммы считаются предъявляемыми? На основании пункта 1 статьи 168 НК РФ, это суммы, которые продавец начисляет дополнительно к стоимости реализуемых товаров, работ, услуг либо имущественных прав. Кроме того, к предъявленным относятся суммы НДС, исчисленного с полученного аванса.
Уступка права требования основана на положениях ст. 388–390 ГК РФ. В юридической практике этот тип сделок обычно называют договорами цессии (cessiō в переводе с латыни и означает — «уступка»).
Суть сделки в том, что кредитор за вознаграждение передает право требования долга другому лицу. Чтобы отличать продавца и покупателя долга от сторон в «обычной» сделке купли-продажи, для них тоже существуют специальные термины.
Экономический субъект, который «владел» долгом изначально и продает его, — называется цедентом, а покупатель задолженности именуется цессионарием.
Причины образования задолженности могут быть самыми различными, что влияет на расчет НДС. Основные варианты здесь следующие:
- в роли цедента выступает поставщик, который отгрузил товар (оказал услуги) с отсрочкой платежа;
- покупатель продает задолженность, образовавшуюся после выдачи им аванса в счет будущей поставки или оказания услуг;
- реализуемая задолженность возникла вследствие выдачи займа.
О вычете НДС покупателем
Получается, что НДС, возникающий у продавца прав требования по договору реализации, не считается предъявленным. Вообще, из всех случаев, перечисленных в пункте 4 статьи 164 НК РФ, предъявленным считается только НДС, исчисленный с предоплаты. Исходя из этих рассуждений, последующий приобретатель имущественных прав НДС по ним принять к вычету не сможет.
О том же говорят и в Минфине. В частности, в письме от 17.02.10 № 03-07-08/40 подтверждается, что новый кредитор не может принять к вычету НДС, возникший у первоначального кредитора.
Как говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, сейчас случаи недобросовестности продавцов при переуступке встречаются все реже, но перед сделкой все-таки необходима проверка по ряду факторов. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, минимальный чек-лист для покупателя жилья по договору цессии включает в себя следующие пункты:
- во-первых, покупателю необходимо проверить, внес ли дольщик все платежи по ДДУ. Для этого нужно запросить у застройщика справку об исполнении финансовых обязательств и квитанции на общую сумму ДДУ у продавца;
- во-вторых, ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН, это можно проверить по штампу на оригинале договора или заказать выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома;
- в-третьих, необходимо удостовериться в отсутствии залога прав по ДДУ. Об этом свидетельствует штамп на оригинале ДДУ, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Отсутствие залога также можно проверить в выписке ЕГРН;
- в-четвертых, следует проверить самого продавца. Нужно узнать, не является ли продавец банкротом, фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов и действителен ли его паспорт. Эту информацию можно получить на сайтах городского суда, Федеральной службы судебных приставов, Единого федерального реестра сведений о банкротстве, Главного управления по вопросам миграции МВД России.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Налоговый учет по НДС при уступке прав требования, заключен договор переуступки права требования,
Какие операции в налоговом учете по НДС необходимо провести должнику и кредиторам при уступке прав требования по задолженности:
1ю возникшей в связи с начислением арендной платы по договору аренды, с последующей компенсацией?
2. возникшей в связи с перечислением предварительной оплаты по договору аренды, с последующей компенсацией?
Договор, по которому кредитор в обязательстве заменяется новым, является договором уступки прав требования. Общие положения замены кредитора в договоре (уступка прав требования) предусмотрены ст. 512 – 519 ГКУ.
Как и договор перевода долга, в условиях кризиса операции уступки прав требования достаточно часто используются субъектами хозяйствования.
Отметим, что в целях налогообложения в соответствии с определением, приведенным в пп. 14.1.255 НКУ, уступка прав требования – это операции по переуступке кредитором своих прав требования долга третьего лица новому кредитору с предварительной или последующей компенсацией стоимости такого долга кредитору или без такой компенсации.
Кроме того, в отношении указанных операций иногда используется пп. 196.1.5 НКУ, в том числе его второй абзац, где речь идет о долговых обязательствах и факторинговых операциях.
При этом в действующей на данный момент редакции НКУ уступка прав требования не увязывается напрямую с факторингом, что соответствует нормам ГКУ, и в своих разъяснениях ГФСУ теперь рассматривает налогообложение факторинга в свете требований ст.
Необходимо также отметить, что с 01.01.2015 г. термин «долговые обязательства» в НКУ может рассматриваться достаточно широко, поскольку только в п. 140.1 НКУ и исключительно для целей этого пункта указано, что следует понимать под долговыми обязательствами. И как раз первый абзац пп. 196.1.5 НКУ в отношении финансовых учреждений созвучен с определением, приведенным в п. 140.1 НКУ.
Поэтому вполне обоснованно можно считать, что уступка прав требования может рассматриваться в том числе как торговля долговыми обязательствами, и в случае если первоначальный кредитор за уступленное право требования долга получает от нового кредитора компенсацию в денежной форме, такая операция не является объектом налогообложения НДС.
На данный момент мнение налоговой службы по вопросу налогообложения операций по уступке прав требования отсутствует.
По общим правилам, в соответствии с ч. 3 ст. 653 ГКУ в случае изменения или расторжения договора, обязательства изменяются или прекращаются с момента достижения договоренности об изменении или расторжении договора, если иное не установлено договором или не обусловлено характером его изменения.
Рассмотрим случаи монетарной и немонетарной задолженностей при уступке прав требования по операциям аренды.
По задолженности, возникшей в связи с начислением арендной платы по договору аренды (монетарной).
По дате начисления арендной платы арендодатель (первоначальный кредитор) выписал налоговую накладную арендатору (должнику).
В данном случае, поскольку «первое событие» по арендным правоотношениям уже свершилось, расчеты будут произведены третьим лицом, корректировки налоговых обязательств не производятся.
При перечислении суммы компенсации новым кредитором первоначальному налоговые последствия не возникают.
По задолженности, возникшей в связи с перечислением предварительной оплаты по договору аренды (немонетарной).
По дате получения предварительной оплаты арендодатель (должник) выписал налоговую накладную арендатору (первоначальному кредитору).
Отметим, что в отмененной на сегодня консультации в ЕБНЗ в ответе на вопрос: «Является ли объектом налогообложения операция уступки покупателем за денежные средства дебиторской задолженности, возникшей по предварительной (авансовой) оплате, другому кредитору и нужно ли откорректировать налоговый кредит покупателю?» ГНСУ указывает следующее.
Покупателем при осуществлении предварительной оплаты за товары был сформирован налоговый кредит, но товары так и не будут получены (покупателем осуществляется операция уступки требования новому кредитору) и использованы в хозяйственной деятельности.
Поэтому на дату уступки за денежные средства дебиторской задолженности плательщик НДС должен признать условную поставку таких товаров и начислить налоговые обязательства исходя из цены их приобретения, при этом налоговый кредит корректировке не подлежит.
При перечислении суммы компенсации новым кредитором первоначальному налоговые последствия не возникают.
НДС при уступке права требования долга (по договору цессии)
Цессия – в практике использования терминологии в юриспруденции представляет собой уступку требований или компенсацию различных обязательств в денежном или каком-либо другом эквиваленте.
Договор цессии всегда используется в качестве главного документа при оформлении передачи права требования.
Несмотря на простоту данной процедуры, у бухгалтеров часто возникает немало вопросов при оформлении подобной документации, например, как начислить НДС, кто платит НДС при переуступке долга и каким образом проводится налоговый учет операций.
Главные юридические тонкости, с которыми желательно ознакомиться бухгалтеру при проведении операций в налоговом учете, можно изучить в этой статье.
После передачи прав частное или юридическое лицо может заменить кредитора в какой-либо сделке.
Договоренности подобного рода принято называть передачей или уступкой прав требования, что, по сути, означает перевод долговых обязательств цессией на третье лицо.
Цессия передает право требования к новому кредитору или, как его еще называют, цессионарию от первичного — цедента.
Замечание специалиста: бланки документов, по которым передаются требования, не всегда могут быть одинаковыми. Форма договора не установлена нормативно и, в сущности, представляет собой договор обмена, дарения или акт купли-продажи.
Многие бухгалтеры также часто задают вопрос о том, облагается ли НДС операция цессии.
Налоговые последствия будут возникать только в ситуациях, когда предмет требования может выступать в качестве базы для налогообложения.
В таких ситуациях у клиентов появляются налоговые обязательства относительно размера требования. Цессиарию выписывается налоговая накладная, при получении которой, у него появляется налоговый кредит.
У должников в данной ситуации не изменяются налоговые обязательства и сумма задолженности по кредиту.
Отметим, что судами такая логика не поддерживалась (смотрите, например, постановления ФАС Центрального округа от 08.11.2022 N А48-5635/06-8, от 18.10.2022 N А14-29046/2022/1245/24, Поволжского округа от 10.05.2022 N А55-13072/06, определения ВАС РФ от 14.03.2022 N 10887/07 и от 07.09.2022 N 10899/07). Суды отмечали, что при передаче имущественных прав по договору цессии у кредитора (цедента) подлежат обложению НДС только операции по реализации товаров (работ, услуг) в момент заключения договора цессии. Начисление же налога с операций передачи имущественных прав в том же размере, что и с операций по реализации товаров (работ, услуг), означало бы двойное налогообложение. По мнению судей, при первоначальной уступке имущественных прав в п. 1 ст. 155 НК РФ речь идет не о налогообложении операций по реализации имущественных прав, а о налогообложении операции по реализации товаров (работ, услуг). Таким образом, п. 1 ст. 155 НК РФ к операции по первоначальной уступке права требования применим быть не может.
Пунктом 1 ст. 155 НК РФ установлено, что при уступке денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению, или при переходе указанного требования к другому лицу на основании закона налоговая база по операциям реализации указанных товаров (работ, услуг) определяется в порядке, предусмотренном ст. 154 НК РФ.
Договор цессии (уступки права права требования) c актом и письмом (уведомлением)
Исходя из ст. 382 ГК РФ можно сделать вывод, что такое договор цессии (уступки права требования). Договор цессии — это соглашение, в силу которого одна сторона – цедент (первоначальный кредитор по обязательству) передает цессионарию (новому кредитору) право требования исполнения обязательства должником. Важно! При этом новый кредитор приобретает право требования от цедента на условиях, не ухудшающих положение должника.
Вам должны денежные средства и Вам срочно нужны эти деньги на собственные нужды, но не знаете как продать долг? Или знаете, но не понимаете, как создать договор купли-продажи долга (покупки и продажи долга одновременно в одном договоре)? На сегодняшний день встречается немало объявлений о выкупе долга/задолженности. Возможно вы посчитаете их мошенниками, но отнюдь не все являются таковыми. Такая сделка вполне возможна и полностью законна. Специально для тех кто попал в такую ситуацию наши юристы находящиеся в Чебоксарах подготовили такой документ, чтобы Вы могли скачать бесплатно без регистрации простой и правильный типовой образец (пример) формы (бланк) договора цессии (уступки права требования) долга (займа / задолженности / денежных средств) между юридическими лицами включающий акт и письмо-уведомление, соответствующий законодательным актам 2022 года.
Пункты 3, 4 и 5 ст. 155 к операциям по первичной уступке прав требования также не применяются. Получается, что ст. 155 НК РФ порядок определения налоговой базы по НДС при первичной уступке права требования не установлен. Иными словами, в налоговом законодательстве не содержится конкретная норма, утверждающая порядок определения налоговой базы по НДС при уступке денежного требования первоначальным кредитором. В связи с этим мы считаем, что при первоначальной уступке права требования долга за поставленные товары налоговая база по НДС в отношении операции по первоначальной уступке права требования не определяется, поэтому НДС по такой операции первоначальным кредитором не начисляется и новому кредитору не предъявляется. Сумма НДС по реализованным товарам на дату уступки права требования (работам, услугам) уже исчислена и уплачена в бюджет (п. 1 ст. 155, п. 1 ст. 167 НК РФ), поэтому цедент, при уступке права требования своей дебиторской задолженности, не должен повторно начислять этот же налог.
Однако в постановлении ФАС Поволжского округа от 28.01.2010 по делу N А65-11865/2009 указано, что передача имущественных прав (в том числе права требовать оплату по договору) является самостоятельным объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Особенности определения налоговой базы по таким операциям установлены ст. 155 НК РФ, однако правил, позволяющих определить налоговую базу при первичной уступке, в этой статье нет. В такой ситуации основания для уплаты НДС при уступке денежного требования первоначальным кредитором (поставщиком (подрядчиком, исполнителем) отсутствуют (п. 1 ст. 17 НК РФ), поскольку налоговая база по НДС может возникнуть только при последующей уступке денежного требования и только в виде положительной разницы между суммой доходов, полученных новым кредитором от должника либо при перепродаже денежного требования, и суммой расходов на приобретение указанного требования.
В соответствии с пунктом 2 ст. 155 Налогового кодекса налоговая база при уступке новым кредитором, получившим денежное требование, вытекающее из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению, определяется как сумма превышения сумм дохода, полученного новым кредитором при последующей уступке требования или при прекращении соответствующего обязательства, над суммой расходов на приобретение указанного требования
Компания 3 рассчитывает НДС в целом так же, как и Компания 2, — с разницы между доходами и расходами. При этом возникают те же спорные моменты — применяемая ставка (10/110 или 18/118) и НДС при получении аванса. Отличие состоит в уступке требований, которые возникли по договорам не облагаемых НДС операций. По ним НДС будет также рассчитываться с разницы между доходами и расходами.
Договор цессии – проводки
Смена кредитора/должника осуществляется с помощью оформления договора цессии. При этом в сделке принимают участие 2 стороны: первоначальный кредитор (цедент) и новый кредитор (цессионарий). При письменном информировании должника его согласие на отчуждение имущества не требуется (стат. 382 ГК), а погашение долга производится новой организации. Наличие и размер задолженности подтверждается первичными документами – актом сверки, отгрузочными накладными/актами на поставку товаров/выполнение услуг, банковскими выписками и платежными поручениями/требованиями и пр.
Допустим, ООО «Оптторг» отгрузило ООО «Контур» партию товаров на общую сумму 944 000 руб., в том числе НДС 18 % 144 000 руб. Покупатель не рассчитался вовремя за продукцию и «Оптторг» переуступил долг ООО «Аверс» за 900 000 руб. Бухгалтеру «Оптторга» потребуется выполнить проводки в таком виде:
Уплата НДС при уступке права требования
В качестве отдельного вида обязательств выделяется финансирование под уступку денежного требования (факторинг), которое фактически имеет много общего с договором цессии, поскольку при факторинге к финансовому агенту так же, как и при цессии к цессионарию, переходит право требования к должнику клиента по переуступленному последним финансовому агенту требованию. Видообразующая разница между договорами цессии и факторинга состоит в том, что предметом сделки при факторинге является денежное требование клиента (при цессии — цедент), вытекающее из предоставления им товаров, выполнения работ или оказания услуг третьему лицу и приобретаемое путем передачи его обладателю (клиенту) денежных средств. Кроме того, в соответствии со ст. 828 ГК РФ уступка денежного требования действительна даже в случае, если между клиентом и его должником существует соглашение о ее запрете или ограничении. Наконец, еще одно существенное отличие состоит в том, что деятельность приобретателя требования (финансового агента) по финансированию под уступку денежного требования могут осуществлять только коммерческие организации, а в соответствии со ст. 825 ГК РФ такая деятельность подлежит лицензированию.
Первоначально следует определить, что понимает законодатель под дважды встречающимся в статье оборотом «финансовые услуги», ибо представляется, что без такого определения понятий не очень удачно сформулированные положения статьи 155 НК РФ будет весьма трудно адекватно истолковать. Тем более, что Методические рекомендации МНС по применению главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ эту статью никак не комментируют.
Договор уступки права требования (цессии): составляем правильно
В данном разделе стороны согласовывают меры ответственности, применяемые к стороне, нарушившей условия договора. Так, допустимо установление неустойки за нарушение цессионарием обязанности по оплате уступаемого права в виде процента от суммы, подлежащей перечислению цеденту, за каждый день просрочки. Также стороны могут установить штрафы в виде фиксированных сумм, подлежащих перечислению цессионарию, при нарушении цедентом условий о передаче документов или сообщении сведений.
При согласовании цены целесообразно указать включен НДС в сумму, подлежащую выплате за уступаемое право, или нет. Особое внимание на это должен обратить цедент, так как при отсутствии указания на то, что цена не включает в себя НДС, считается, что НДС учтен сторонами при согласовании цены и цедент не имеет права взыскать сумму НДС с цессионария.
Тема: Уступка требования по договорам без НДС
В счет погашения задолженности организации передают поставщикам свое имущество, выдают векселя, проводят взаимозачеты. Достаточно широкое распространение получила такая неденежная форма расчетов, как уступка права требования. Поэтому приступая к отражению хозяйственных операций, определяемых исполнением хозяйственного договора, бухгалтер прежде всего должен быть уверен в правовой обоснованности этих операций.
Согласно гражданскому законодательству право (требование), принадлежащее кредитору (цеденту) на основании обязательства, может быть передано им другому лицу (цессионарию) по сделке (договору цессии). Данные виды сделок выступают как способы обеспечения обязательств сторон первоначального договора и не изменяют сути самого договора.
Последующая уступка требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг)
Приобретая право, новый кредитор может ожидать получения денег от должника, а может и продать требование еще раз. Налоговая база при последующей уступке права определяется на основании п. 2 ст. 155 НК РФ как величина превышения сумм дохода, полученного новым кредитором при последующей уступке требования или при прекращении соответствующего обязательства , над суммой расходов на приобретение указанного требования.
Как следует из гл. 26 ГК РФ, обязательства могут быть прекращены надлежащим исполнением, предоставлением отступного, зачетом, новацией, прощением долга, невозможностью исполнения и т.д. Таким образом, у нового кредитора, получившего от поставщика (исполнителя, подрядчика) право требования долга, налоговая база может определяться не только на момент исполнения обязательства должником, но и, например, на момент предоставления отступного.
Обратите внимание! Поскольку данная норма является общей, а пп. 26 п. 3 ст. 149 НК РФ — специальной, переуступка права, вытекающего из договора займа, НДС не облагается даже при наличии положительной разницы между ценой переуступки права и стоимостью его приобретения. С этим выводом согласен и Минфин. В частности, из Писем от 24.04.2012 N 03-07-11/123 и от 27.03.2012 N 03-07-05/09 следует, что п. 2 ст. 155 НК РФ не применяется в отношении операций по переуступке прав (требований) кредитора по обязательствам, вытекающим из договоров займа.